Dalam laporan yang disampaikan kepada Komite Tetap Majelis Nasional tentang pelaksanaan kebijakan dan undang-undang tentang pengelolaan pasar real estat dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023, Kementerian Keuangan menunjukkan banyak celah, kekurangan dan keterbatasan dalam memobilisasi modal investasi untuk pembangunan proyek perumahan komersial, pengalihan proyek investasi serta pengalihan real estat.

Risiko saat mentransfer proyek investasi

Terkait penghimpunan modal untuk investasi pembangunan proyek perumahan komersial, Kementerian Keuangan menyampaikan bahwa sebelumnya berdasarkan ketentuan Undang-Undang Perumahan, penanam modal dapat menandatangani kontrak, dokumen penyertaan modal, atau kontrak dan dokumen kerja sama penanaman modal dengan badan usaha dan perseorangan untuk melakukan penanaman modal dalam pembangunan perumahan, dan penanam modal atau peserta kerja sama penanaman modal dapat membagi produk perumahan berdasarkan nisbah penyertaan modal yang disepakati.

Namun demikian, berdasarkan ketentuan yang berlaku, penanam modal tidak diperkenankan mengajukan permohonan mobilisasi modal untuk membagi produk perumahan atau mengutamakan pendaftaran, penyetoran, dan menikmati hak membeli rumah atau membagi hak guna tanah dalam proyek bagi pihak yang dimobilisasi modal, kecuali dalam hal penyertaan modal untuk mendirikan badan hukum baru yang akan ditunjuk oleh Negara sebagai penanam modal dalam proyek pembangunan perumahan.

Setelah selesainya pembangunan pondasi rumah sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 71, penanam modal diperkenankan menandatangani perjanjian jual beli rumah dan bangunan baru sebagai pengganti perjanjian penyertaan modal yang telah ditandatangani sebelumnya.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Menurut Kementerian Keuangan, ada banyak cara untuk mengakali undang-undang tersebut, sehingga menyulitkan instansi pemerintah untuk memverifikasi nilai sebenarnya dari transaksi pengalihan aset properti. Foto: Hoang Ha

Setelah penandatanganan kontrak penjualan perumahan masa depan atau pekerjaan konstruksi, penyumbang modal diperbolehkan untuk mengalihkan kontrak penjualan perumahan masa depan atau pekerjaan konstruksi.

Namun, Kementerian Keuangan menyatakan bahwa pada kenyataannya, instansi pemerintah belum mampu mengendalikan fakta bahwa investor terus menandatangani kontrak (dalam berbagai bentuk) dengan individu. Insiden ini baru diketahui ketika individu memiliki kebutuhan untuk mentransfer dan menyerahkan dokumen kepada otoritas pajak.

Selain itu, ada kasus di mana investor menerima untuk membayar Pajak Penghasilan Pribadi (PPH) atas nama pembeli, memungut PPH dari pembeli ketika mengalihkan kontrak kontribusi modal tetapi tidak membayar pajak ke anggaran Negara.

Terkait pengalihan proyek penanaman modal, Kementerian Keuangan menyampaikan bahwa Wajib Pajak adalah badan hukum yang mengalihkan hak penanaman modal, melaksanakan sebagian atau seluruh proyek penanaman modal kepada badan lain atau orang pribadi dalam bentuk pemisahan, penggabungan, perubahan usaha, atau penyertaan modal yang tunduk pada ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan, penanaman modal, perumahan, dan usaha real estate.

Dalam hal organisasi yang mengalihkan merupakan badan usaha milik negara, maka harus pula mematuhi ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pengelolaan dan penggunaan modal negara yang ditanam dalam kegiatan produksi dan usaha pada perusahaan dan peraturan perundang-undangan mengenai kekayaan negara.

Menurut Kementerian Keuangan, kegiatan tersebut mengandung banyak risiko, seperti penyelenggara menetapkan harga transfer yang tidak sesuai dengan harga sebenarnya sehingga menimbulkan kerugian pada anggaran pendapatan dan belanja negara, mengalihkan proyek yang tidak memenuhi persyaratan pengalihan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan, menjual aset tanpa melalui lelang yang mengakibatkan kerugian pada aset negara, dan memanfaatkan tanah untuk tujuan yang tidak semestinya.

Perorangan yang menjadi penyumbang modal atau pemegang saham pendiri awal diberi tanah oleh Negara dengan biaya penggunaan tanah yang dipungut, Negara menyewakan tanah (dibayarkan setiap tahun atau dibayar sekaligus) untuk melaksanakan proyek investasi, setelah sejumlah transfer kontribusi modal dan saham, yang mengarah pada penggantian semua penyumbang modal awal dan pemegang saham pendiri.

Faktanya, badan usaha yang melaksanakan proyek investasi tidak berubah (peraturan perpajakan badan usaha tidak berubah), tetapi penyerta modalnya telah berubah. Dapat dikatakan bahwa proyek real estat pada dasarnya dijual melalui pengalihan modal dari para penyerta modal atau pemegang saham pendiri.

Kementerian Keuangan menyampaikan, kegiatan wajib pajak tersebut banyak mengandung risiko perpajakan, yakni menimbulkan kerugian pada anggaran pendapatan dan belanja negara, serta berisiko melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan tanah.

Sulit untuk memverifikasi nilai sebenarnya dari transaksi transfer

Terkait harga pengalihan hak milik atas properti, Kementerian Keuangan menunjukkan bahwa wajib pajak telah menyatakan harga pengalihan untuk menghitung pajak, yang tidak sesuai dengan harga pengalihan yang sebenarnya. Pembeli dan penjual menggunakan kontrak tertulis yang ditandatangani oleh kedua belah pihak, yang mencatat harga transaksi yang sebenarnya untuk mencegah sengketa di pengadilan.

“Oleh karena itu, sangat sulit bagi instansi negara yang berwenang untuk memverifikasi nilai sebenarnya dari transaksi pengalihan aset properti, terutama karena otoritas pajak saat ini tidak memiliki fungsi investigasi,” demikian pernyataan dalam laporan Kementerian Keuangan.

Dalam kontrak pengalihan kontrak jual beli rumah dan pekerjaan konstruksi di masa mendatang, nilai kontrak jual beli rumah dan pekerjaan konstruksi di masa mendatang dari pihak kedua kepada pihak ketiga hanya sebesar harga beli dari investor. Atau, ketika buku besar telah diterbitkan, wajib pajak bersedia menyatakan harga lebih rendah dari harga investor, yang juga mengakibatkan hilangnya pendapatan dalam perhitungan pendapatan anggaran.

Terkait dengan tata cara jual beli aset properti dan proyek properti, Kementerian Keuangan menyatakan bahwa investor sepakat untuk mempersilakan pembeli memperpanjang kontrak rumah yang akan dibeli dengan pembeli baru, sehingga terhindar dari pajak penghasilan pribadi atas pengalihan aset properti.

"Investor tersebut menghindari peraturan Undang-Undang Perumahan tentang batasan jumlah rumah yang boleh dimiliki oleh warga negara asing dengan menandatangani kontrak sewa jangka panjang dan penyewa memiliki hak penuh sebagai pemilik rumah; transaksi real estat yang sebenarnya dilegalkan dengan membeli saham, kemudian membagi bisnisnya," demikian pernyataan laporan tersebut.

Untuk otorisasi pengalihan hak milik atas tanah, wajib pajak yang mengalihkan hak milik atas tanah tidak menandatangani kontrak pengalihan, tetapi menandatangani kontrak otorisasi (yang di dalamnya orang yang diberi otorisasi memiliki hak untuk memiliki, hak untuk memanfaatkan, dan hak untuk melepaskan hak milik atas tanah) untuk menghindari pajak penghasilan pribadi dari pengalihan hak milik atas tanah.

Angka-angka dari Kementerian Keuangan menunjukkan bahwa pendapatan pajak penghasilan pribadi dari transfer real estat pada periode 2017-2022 meningkat dibandingkan dengan pendapatan tahun sebelumnya.

Secara spesifik, pada tahun 2017, pendapatan mencapai 10.818 miliar VND. Pada tahun 2018, pendapatan mencapai 12.963 miliar VND, meningkat 19,82%. Pada tahun 2019, pendapatan mencapai 14.447 miliar VND, meningkat 11,44%. Pada tahun 2020, pendapatan mencapai 16.213 miliar VND, meningkat 12,22%. Pada tahun 2021, pendapatan mencapai 21.142 miliar VND, meningkat 30,4%. Pendapatan tertinggi terjadi pada tahun 2022, yaitu 34.746 miliar VND, meningkat 64,34% dibandingkan tahun 2021.

Pada tahun 2023 saja, pendapatan pajak penghasilan pribadi akan turun menjadi hanya VND 18.618 miliar karena kesulitan pasar dan penurunan transaksi.