Faktor-faktor apa yang menyebabkan real estat resor tetap 'beku'?

[iklan_1]

Pasar tidak memiliki perubahan yang jelas.

Menurut laporan yang baru-baru ini diterbitkan oleh DKRA Group mengenai pasar properti pada Juli 2023, banyak proyek properti resor tidak mencapai likuiditas yang diharapkan, sehingga mereka menunda waktu pelaksanaan penjualan. Oleh karena itu, pada bulan Juli, hanya 1 proyek baru yang dibuka untuk dijual dengan 40 produk yang dipasarkan, turun 88% dibandingkan periode yang sama.

Permintaan pasar ini masih sangat rendah dengan hanya 1 transaksi yang berhasil tercatat, turun 99% dibandingkan periode yang sama. DKRA Group berkomentar bahwa harga penawaran produk-produk ini relatif tinggi, ditambah dengan sikap hati-hati investor, membuat likuiditas masih sepi. Belum lagi faktor-faktor lain seperti legalitas, suku bunga, dan pemulihan industri pariwisata yang belum signifikan telah memengaruhi likuiditas properti resor.

Volume transaksi vila liburan turun 99%, faktor apa saja yang masih memengaruhi pasar? Gambar 1 — Hanya 1 vila resor yang akan dijual pada Juli 2023. (Foto: DKRA Group)

Pada bulan berikutnya, DKRA memperkirakan bahwa pasokan dan permintaan pasar sedikit meningkat dibandingkan bulan Juli, tetapi tidak ada perubahan yang signifikan. Di segmen rumah bandar/ruko resor, pasokan baru pada bulan Juli meningkat dibandingkan dengan 6 bulan pertama tahun ini, tetapi hanya 2 proyek yang ditawarkan untuk dijual pada fase penjualan berikutnya. Pasokan di segmen ini menurun sebesar 75% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Tingkat penyerapannya hanya 1%.

Untuk kondotel, pasokan meningkat sekitar 52% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dengan 3 proyek yang dibuka untuk dijual, setara dengan 405 unit. Jumlah ini bahkan lebih banyak daripada total jumlah apartemen baru yang ditawarkan untuk dijual di seluruh kuartal kedua tahun 2023, yaitu 378 unit. Namun, semua produk baru terkonsentrasi di wilayah Central.

Kondotel juga merupakan segmen dengan transaksi terbanyak di pasar ini dengan 113 transaksi sukses di bulan Juli. Namun, volume transaksi masih terkonsentrasi pada satu proyek, sementara proyek-proyek lainnya memiliki tingkat konsumsi yang moderat. Proyek-proyek ini memiliki dokumen hukum lengkap, dioperasikan oleh merek-merek ternama, dan memiliki harga jual kurang dari 50 juta VND/m2.

DKRA juga memperkirakan bahwa pada bulan berikutnya, penawaran dan permintaan pasar akan terus pulih tetapi tidak mungkin ada fluktuasi yang kuat dalam jangka pendek.

Volume transaksi vila liburan turun 99%, faktor apa saja yang masih memengaruhi pasar? Gambar 2 — Properti resor tidak mungkin mengalami terobosan dalam jangka pendek.

Terkait harga jual properti resor, pasar primer diperkirakan tidak akan mengalami banyak fluktuasi dibandingkan bulan lalu. Investor yang mengimplementasikan produk masih mempertahankan program dukungan suku bunga, insentif diskon hingga 50% bagi pelanggan yang membayar cepat, masa tenggang pokok, dll. Dengan dipertahankannya insentif ini, diperkirakan pasokan dan permintaan akan sedikit pulih, terutama di Binh Dinh dan Kien Giang .

Menurut laporan terbaru Kementerian Konstruksi , pada kuartal kedua tahun 2023, pasokan hotel dan resor baru di seluruh negeri hanya akan didukung oleh beberapa proyek yang telah dibuka dan beroperasi. Hanya ada satu proyek wisata resor yang baru mendapatkan izin, yaitu Kawasan Wisata Tematik dan Resor di puncak Gunung Ba Den (Tay Ninh).

Bagaimana cara menyelamatkan real estat resor?

Survei di beberapa kawasan wisata ternama di seluruh negeri menunjukkan bahwa situasi proyek vila, vila resor, kondotel, dan officetel yang terbengkalai tanpa pelanggan cukup umum. Banyak investor sekunder kesulitan mengatasi tekanan finansial akibat penggunaan leverage, tidak mampu memanfaatkan arus kas dari produk, sehingga mereka akhirnya bersedia menjual produk mereka dengan harga yang "mencekik" belakangan ini.

Banyak studi pasar juga menunjukkan bahwa margin keuntungan properti resor saat ini sangat rendah, hanya sekitar 1%, dan sangat sedikit proyek yang mencapai 4-5% atau lebih. Banyak proyek yang awalnya ditargetkan untuk penjualan dengan keuntungan 8-12%, saat ini tidak dapat diimplementasikan.

Dengan kekhususan properti resor, pemulihan seperti segmen pasar lainnya dengan penghapusan hambatan suku bunga dan hukum tampaknya belum cukup. Masalah properti resor yang tersisa adalah pasokan yang melebihi permintaan di sektor resor dan pariwisata.

Volume transaksi vila liburan turun 99%, faktor apa saja yang masih memengaruhi pasar? Gambar 3 — Meningkatnya pasokan produk namun kurang diimbangi dengan pengembangan potensi wisatawan yang memadai menyebabkan terjadinya kesenjangan besar antara pasokan dan permintaan.

Menurut data Kementerian Pariwisata, dalam 6 bulan pertama tahun ini, Vietnam menerima hampir 70 juta wisatawan, terdiri dari 5,6 juta wisatawan mancanegara dan hampir 64 juta wisatawan domestik. Jumlah wisatawan mancanegara hanya meningkat 66% dibandingkan periode yang sama tahun 2019, sementara jumlah wisatawan domestik meningkat 1,4 kali lipat. Total pendapatan pariwisata diperkirakan mencapai VND 343,1 triliun, naik 1,45% dibandingkan periode yang sama tahun 2019 yang mencapai VND 338,2 triliun.

Dengan jumlah wisatawan internasional yang belum pulih sepenuhnya, pasokan properti resor terus meningkat. Krisis kelebihan pasokan ini telah menyebabkan banyak produk resor belum dimanfaatkan secara optimal. Banyak pendapat mengatakan bahwa jika jumlah wisatawan potensial tidak pulih, atau bahkan harus meningkat tajam, pasar properti resor akan terus membeku. Hal ini menciptakan siklus, pasar yang beku membuat layanan tidak berkembang dan menyebabkan kesulitan dalam menarik wisatawan potensial.

Menurut para ahli, menyelamatkan pasar properti resor dengan solusi hukum dan suku bunga hanya menyelesaikan masalah di permukaan. Langkah-langkah ini sebagian besar membantu pemilik proyek dan investor mendapatkan kembali kepercayaan pada periode saat ini. Namun, untuk benar-benar meningkatkan nilai dan likuiditas jenis ini, kuncinya tetap terletak pada masalah permintaan aktual.

Oleh karena itu, selain berfokus pada penjualan, investor juga harus mengoperasikan layanan pendamping dan berfokus pada promosi citra mereka, yang dipadukan dengan pasar pariwisata untuk menarik calon pelanggan. Hal ini juga membuat investor lebih tertarik pada produk-produk pasar ini dan terus memilih untuk berinvestasi. Menurut para analis, masalah ini tidak dapat diselesaikan dalam semalam, sehingga untuk melihat pemulihan pasar properti resor, kita masih harus menunggu hingga akhir tahun 2024 atau awal tahun 2025.

Komentar (0)