2025年1月1日からは、不動産業法（改正）が施行されますが、市場に一定の影響を与えるため特に注目される内容の一つが、土地の分譲・売買に関する規制です。
不動産業法（改正）では、土地法の規定により、自ら住宅を建築したり、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市内において土地を分譲したり、住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。
残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅を建設できる地域を決定する。土地の分割と売買を厳格化する措置は2025年1月1日に発効するため、専門家は北から南に至るまで影響が出ると予測している。
しかし、専門家によると、現在、法令148/2020/ND-CPによって改正された法令43/2014/ND-CPの第41条第2項は、特別市街地の区画、中央政府直轄のI級市街地、景観建築に対する要求が高い地域、市街地の中心エリア、建築上のハイライトとなる作品の周辺における土地の分割と売却のみを禁止しているとのことである...
そのため、不動産業法が正式に施行される前に、土地を分割して売却する「駆け込み」が相次ぐのではないかとの懸念も少なくない。
カントー市不動産協会（CaREA）のドゥオン・クオック・トゥイ会長は、特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIIIの都市部における土地の分割・売買の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を与えると指摘した。近い将来、土地セグメントにおいて明確な差別化が進むだろう。
現在の法的枠組みでは、3～5年にわたるプロジェクトの立ち上げは非常に困難です。事業者は、区画を自ら分割する個別モデルを選択するでしょう。これは適切かつ容易で、供給量も増えるため、プロジェクトや法人を設立する選択肢は少なくなります。
したがって、新たな規制により、今後、分譲地からの土地の供給量は減少するでしょう。供給不足は土地価格の上昇につながります。しかし、長期的には、これは市場の健全な発展につながるとトゥイ氏は分析しました。
建設部の統計によると、2023年12月までに、全国に902の都市圏が存在することになる。そのうち、特別都市圏が2つ、I類都市圏が22つ、II類都市圏が36つ、III類都市圏が45つ、IV類都市圏が95つ、V類都市圏が702つとなる。
したがって、新しい規制により、105の市町村で土地の分割や売却が禁止されることになります。これは、現在の規制と比較して81の市町村が増加したことになります。
土地の分割および売買が制限されるハノイ市とホーチミン市の 2 つの特別市街地に加えて、ハイフォン市、ダナン市、カントー市の 3 つの中央直轄市と、フエ市、ビン市、ダラット市、ニャチャン市、クイニョン市、バンメトート市、タイグエン市、ナムディン市、ベトチ市、ブンタウ市、ハロン市、タンホア市、ビエンホア市、ミトー市、トゥーザウモット市、バクニン市、ハイズオン市、 プレイク市、ロンスエン市の 19 の省立都市を含む、タイプ I 市街地が 22 あります。
さらに、ファンティエット、カマウ、トゥイホア、ウオンビ、タイビン、ラックザー、バクリュー、ニンビン、ドンホイ、フーコック、ビンイェン、ラオカイ、バリア、バクザン、ファンランタップチャム、チャウドック、カムパ、クアンガイ、タムの各省の都市を含む36のタイプII都市圏がある。 Ky、Tra Vinh、Sa Dec、Mong Cai、Phu Ly、Ben Tre、Ha Tinh、Lang Son、Son La、Tan An、Vi Thanh、Cao Lanh、Vinh Long、Tuyen Quang、Soc Trang、Kon Tum、Di An、Yen Bai。
また、ディエンビエンフー、ホアビン、ホイアン、フンイェン、ドンハ、バオロク、ハザン、カムラン、カオバン、ライチャウ、タイニン、バッカン、タムディエプ、ソンコン、サムソン、フックイェン、ハティエン、ドンソアイ、チーリン、ロンカイン、ギアギア、ガーベイ、トゥアンアン、ホングー、トゥソン、フォーイェン、タンウエン、ベンキャット、ゴーコン。
それに加えて、ソンタイ、クアロー、フートー、ビムソン、ラジー、ソンカウ、ロンミ、タンチャウ、カイライ、クアンイェン、キアン、ビンミン、ドントリウ、フーミ、アンニョン、キエントゥオンを含む16の町が含まれます。
この政策の影響について、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、近年、タイプIIおよびタイプIIIの都市部で販売される土地区画の数が急増していると述べた。
不動産事業法（改正）の新規制による区画割りの厳格化は、北から南まで市場全体に影響を及ぼしますが、影響を受ける投資家の90％はタイプIIおよびタイプIIIの都市にいます。
価格調整は当然だが、土地価格は以前のような「熱狂的」な時期に陥ることはもうなくなるだろうとトゥアン氏は予測した。
（ベトナム+）
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