商業住宅プロジェクトにおける7つの法的問題

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一つ目は、計画に基づき投資家が土地使用権を有するすべての社会住宅プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトについて、投資家の承認と同時に投資方針を承認しなければならないという問題です。この問題について、HoREA（ホーチミン市不動産開発公社）によると、投資方針承認手続きの実施は、一連の建設投資手続きの最初の手続きとなるため、投資方針承認手続きが「行き詰まる」と、プロジェクトは「凍結」され、他の建設投資手続きを続行できなくなります。計画に基づく投資プロジェクトの適合性評価は、ゾーニング計画と全体計画のどちらがより適切であるかを規定するか、ホーチミン市で試行されている国会決議98号では、全体計画に準拠することのみを規定すればよいはずです。

このような行政手続きの改善方法、あるいは改善策は、行政手続き改革の精神を真に浸透させておらず、現実に即しておらず、改善の兆しが見えません。かつては企業は投資手続きと建設手続きを並行して進めることができましたが、今では各行政手続きをほぼ順番に進めなければならない状況です。

HoREAは、投資プロジェクトが詳細な計画（もしあれば）を遵守しなければならないという規制は、国が投資家を選定するために土地使用権のオークションまたは土地を使用するプロジェクトの入札を実施する場合にのみ適用されると判断しています。しかし、この規制は、投資企業が既に計画に従って土地使用権を有しており、2020年投資法第29条第4項の規定に基づき、投資家の承認と同時に投資方針の承認を求める場合には全く不適切です。

2つ目の問題は、商業住宅プロジェクトの投資家に住宅用地使用権、および用途変更許可の条件を満たす住宅用地とその他の住宅用地以外の土地の使用権を付与して投資プロジェクトを実施することを要求する際の住宅用地または住宅用地とその他の土地に関する規制である。これにより、100％住宅用地ではない、または住宅用地とその他の住宅用地以外の土地ではない、つまり100％農地のみ、または100％住宅用地以外の非農地のみの全国数百の商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクトの投資家として認められない。これらの投資企業は農地または住宅用地以外の非農地の土地使用権の譲渡を受けているにもかかわらず、2015年7月1日（住宅法2014年発効）以降、これらの企業は土地基金の創設に巨額の費用を費やしたため、大きな困難に直面している。

現在、土地法（改正案）第128条第1項b号及び第6項は、土地を使用して商業住宅プロジェクトを実施する場合にのみ、住宅地使用権の取得に合意すること、又は商業住宅プロジェクトを実施する場合には、住宅地又は住宅地とその他の土地の使用権が存在することのみを認めている。これは、投資家が住宅地、住宅地とその他の土地、又は住宅地以外の土地の使用権の譲渡を受けることに合意することはできず、投資家が住宅地以外の土地を使用する権利を有して商業住宅プロジェクトを実施することは認められないことを意味する。したがって、土地法（改正）草案第128条第1項b号及び第6項は、2013年土地法第73条第1項、第169条第1項b号、第191条第2項及び第193条第1項に規定されている、経済組織が商業住宅プロジェクトを含む投資プロジェクトの実施計画に適した土地の使用権の譲渡を受けることを認める規定を完全には継承していない。農地使用権の譲渡を受ける場合には、管轄の政府機関の書面による承認が必要である。

一方、100％住宅地タイプの商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクト総数の約1％に過ぎず、すべて非常に小規模なプロジェクトです。これは、 ^{5,000平方メートル}を超える住宅地区画がほとんどないためです。住宅地と住宅地以外の土地を組み合わせたタイプの商業住宅プロジェクトが一般的であり、商業住宅プロジェクト総数の約95％を占めています。住宅地以外の土地を組み合わせたタイプの商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクト総数の約5％に過ぎず、すべて開発を奨励する必要がある大規模プロジェクトです。

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — 多くのプロジェクトは法的規制により依然として「凍結」されています。

3つ目の問題は、1/2,000規模の区画計画の調整手続きです。これは、企業が投資プロジェクトの1/500規模の詳細な計画を策定するための根拠となる、主管機関の責任です。しかし、その原因は「人口規模上限」にあり、多くの1/2,000規模の区画計画が適時に更新・調整されておらず、投資家のニーズを満たせていないことです。

例えば、ホーチミン市の実際の人口規模は約1,300万人ですが、2019年4月1日の国勢調査結果によると人口規模はわずか890万人です。また、ビンタイン区の2020年の人口規模は56万人と規定されていますが、2014年の同区の実際の人口規模は56万人でした。実際の人口規模が正しく算出されなければ、人口規模の「天井」がなくなり、都市改修事業や新市街地開発を実施できなくなります。

ホーチミン市には、1/2,000規模のゾーニング計画が600件以上存在し、その中にはもはや適切ではなく調整が必要なプロジェクトも含まれていますが、特に、以前の1/2,000規模のゾーニング計画は、コミューンや区レベルの行政境界に基づいて実施されており、統合が必要です。そのため、国会決議98号では、投資実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画と詳細計画の承認または調整の承認を得る必要があると規定されています。

4つ目の問題は、不動産プロジェクトや商業住宅の土地使用料や地代金の算定、土地評価手続き、土地価格決定、あるいは管轄政府機関による土地使用料や地代金（発生する場合）の精査と算定に関する具体的な手続きです。この問題は主に政令44号の実際の適用において発生します。2023年3月現在、ホーチミン市には約100件の商業住宅プロジェクトがあり、81,000戸のマンションがピンクブックを取得していません。

第五の問題は、商業住宅プロジェクトに散在する国有地（公有地）の取扱いに関する国家管轄機関の規則制定が遅れていることである。この規則の欠如により、2014年7月1日（政令43号発効）から2021年2月8日（政令148号発効）までの6年以上にわたり、商業住宅プロジェクトに散在する公有地の取扱いを規制するメカニズムは存在しなかった。政令148号は発効から3年近くが経過した現在も、その実施を導く規則を制定していない省・中央直轄市が依然として多く、多くの商業住宅プロジェクトが投資政策の承認手続きで「行き詰まり」、あるいは土地使用料や地代金の算定のための具体的な土地評価、土地鑑定、地価決定手続きで「行き詰まり」を生じている。

第六の問題は、2014年不動産事業法第49条第2項が、商業住宅プロジェクトの一部または全部の譲渡は、投資家が譲渡対象プロジェクトの全部または一部についてピンクブックを保有し、かつ国への土地使用料及び地代金の支払い義務を履行している場合にのみ認められると規定していることである。この規定は改正されていないため、柔軟性に欠け、国会の信用機関の不良債権処理の試行に関する決議第42号第10条第1項に規定されているように現実に即していない。同決議は、プロジェクトについてピンクブックを保有するという条件を規定しておらず、投資家がプロジェクトについて財務義務を履行しなければならないことも規定していない。

第七の問題は、2014年不動産業法が、契約締結の目的（不動産や将来の住宅を売却するための資金動員契約の締結資格時期前）に預託する行為を規制しておらず、民法第328条の預託に関する規定が明確化されていないことである。これにより、投機家、土地仲介業者、悪徳業者がこれを悪用し、多額の預託金を受け取る法的抜け穴が生まれている。契約金額の90～95％に及ぶ預託金は、顧客資産を詐取・横領する目的で使用されることさえある（アリババ社の事件がその典型例である）。

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