TODを鉄道に適用するには？

多くの国がTODで成功を収めています。

プロジェクト実施コンサルタントは、公共交通機関を重視した都市開発モデル（公共交通指向型開発 - TOD）が多くの国で導入され、多くのメリットをもたらしていると断言しています。

コンサルタントは、小田急電鉄（日本）を例に挙げ、「2022年の同社の収益構造において、運輸収入はわずか32%で、残りは小売業（37%）、不動産業（12%）、その他の事業（19%）から構成されます。同様に、羽生鉄道では、運輸収入が30%、不動産業が30%、娯楽業が16%、運輸・観光業が15%となっています…」と述べた。

小田急電鉄（日本）は、鉄道への投資と活用を通じて、都市開発や商業開発に関わる多くの利益を得ている（写真：イラスト、出典：Pop Japan）。

他の国の経験から、ほとんどの都市において、公共交通路線沿いの土地や不動産の価値が上昇することが分かっています。例えば、フィンランドのヘルシンキ地下鉄では、駅から徒歩圏内の不動産は他の地域よりも7.5%高くなっています。また、イギリスのニューカッスルにあるタイン・アンド・ウィア地下鉄では、地下鉄駅から200m以内の住宅価格が2%上昇しています。

コンサルタントは、他国での TOD 開発の経験から、ベトナムで TOD を実施するには、法的文書間の同期が必要であると考えています。

特に鉄道法の範囲では、コンサルタントは、駅や駅周辺の住宅、サービス、商業、オフィスビルなどを開発する投資プロジェクトなど、鉄道分野にTODの概念を追加することを推奨しています。

同時に、都市計画開発における鉄道インフラ資産管理の投資単位と地方当局との調整を明確に規定し、鉄道プロジェクトの実施時に開発空間、建設密度、開発範囲、土地回収を決定する。

鉄道インフラ管理機関や鉄道運輸事業者が駅周辺の既存資産や新規資産に投資し、収益を増やすことを可能にする。

まずは計画を立て、オークションは後で

ベトナム鉄道公社のトラン・ティエン・カイン局長は、他国の経験から、都市鉄道による効果的なTOD開発が不可欠であり、非政府組織の参加が必要であることが示されていると述べた。

MTRコーポレーション（香港地下鉄）は、地下鉄周辺の土地資金への投資と活用で大きな成功を収めています（写真：イラスト、出典：Pixabay）。

しかし、他国では依然として国鉄と高速鉄道にTODを適用しています。そのため、ベトナムは改正鉄道法の起草において、国鉄と駅にTODモデルを適用したいと考えています。

「鉄道分野におけるTODモデルは難しいテーマであり、更なる研究が必要です。これには、国土および都市の鉄道インフラ建設への投資主体の決定、関連主体の責任、そしてTODによる利益の分配などが含まれます。」ベトナム鉄道公社長官、トラン・ティエン・カン

組織的に考えると、TOD事業実施のための資金を最初から鉄道投資に充てることは不可能です。つまり、土地を活用し、売却してその資金を鉄道投資に充てることは不可能なのです。

TOD計画はまず策定されなければなりません。鉄道への投資が実現し、開業して初めて付加価値が生まれます。その時点で、主体（地域、投資家、鉄道事業者）が参加し、土地・不動産開発に投資することになります。

カン氏は、「駅は特定の場所に建設される予定です。地方自治体は当該地域のゾーニング計画を調整し、用途を明確に定義します。その後、地方自治体は土地基金を競売にかけます。鉄道事業者も事業投資を希望する場合は競売に参加する必要があります。鉄道建設および列車運行のための土地は私有地であり、競売の対象にはなりません」と述べました。

「万能薬」ではない

元運輸副大臣のグエン・ゴック・ドン氏は、Giao Thong紙に対し、現在ベトナムではさまざまな認識があり、TODモデルについての共通理解は存在しないと語った。

しかし、TODは「万能薬」ではないことを理解する必要があります。実際、ホーチミン市やハノイのような既存の都市圏では、過密な市街地に鉄道を建設するだけでは、真の意味でのTODの実現には至りません。

鉄道、特に都市鉄道への投資資源を動員するためには、TODモデルが有効な選択肢の一つとなる（写真：イラスト）。

「ハノイの1号線イエンビエン～ゴックホイ、2号線カットリン～ハドンのように、TODに基づいて駅周辺の土地を更地にして新しい市街地を建設することは可能でしょうか？ 現実的には、駅周辺の市街地を改修することしかできません。」

「新たな都市圏を築くには、空き地が必要です。例えば、タンロン-ノイバイ線では、駅周辺のいくつかの駅にまだ空き地が残っています。計画をきちんと立てれば、都市圏を整備し、真の意味でのTODを実現できるのです」とドン氏は例を挙げた。

ドン氏によると、その方法については、鉄道駅のための用地収用は公共事業を建設するために国が行う。TODのための用地収用は都市開発であるため、通常は国が資金を投じて土地を整地し、その後入札で投資家を選定する。

「鉄道分野でTODモデルがどのように理解されているか、どのような場合に鉄道インフラと都市開発を組み合わせるべきか、主体の役割は何かなどを明確にする必要がある。仕組みや政策については、多くの法律や内容に関係するため、引き続き慎重に検討する必要がある」とドン氏は強調した。

出典: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm