新地価公示案：地価は市場価格より低い
ダン・トリ記者によると、ホーチミン市トゥドゥック市の土地登記事務所では、最近、手続きに非常に混雑しているという。10月17日の朝、事務所はほぼ満員だった。D.T.フォン氏は午前10時に土地使用権証明書の交付に必要な委任状を持参し、混雑して遅刻するのではないかと心配しながら、午前の業務時間になっても自分の順番が回らないのではないかと懸念していた。
ホーチミン市の新たな土地価格表案について尋ねられたフォン氏は、関心があると答えた。新たな土地価格表は市場価格に近いため、 農地を「保有」し、それを住宅用地への転用を希望する多くの人々に影響を与えると述べた。しかし、規制は法制化されており、遵守する必要があると述べた。
不動産譲渡書類を手にしたNTTịnh氏は、市が税額計算方法の廃止を通知する文書を発行して以来、取引は問題なく進んでいると述べた。現在、Tinh氏は書類を通常通り提出しており、約10営業日で処理される予定だ。新しい土地価格表については、まだ公式な情報が出ていないため、引き続き注視していると述べた。
天然資源環境局（TN&MT）が10月16日にホーチミン市人民委員会に提出した新たな土地価格表案によると、最高記録の土地価格は、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）のエリアで、1平方メートルあたり6億8,700万ドンとなっている。この価格は現行の価格表の4倍にあたるが、以前の価格表案（8億1,000万ドン）と比べると下落している。
1区と3区の他の路線でも、以前の価格表と比べて価格が下がっていることが確認されています。郊外地域では、新しい土地価格表も大幅に下落しました。
例えば、国道22号線の最高価格は1平方メートルあたり3,200万ドンで、以前の提案価格7,100万ドン/平方メートルから大幅に値下げされています。また、新しい価格は現行価格表の50倍以上ではなく、20倍となっています。
ホーチミン市天然資源環境局の責任者によると、新たな土地価格案は、近隣地域の土地価格とのバランスを考慮し、以前の案と比べて調整されているとのことです。また、調整後の土地価格表は、市場価格の約50%に相当します。
ダン・トリ記者の調査によると、新たな土地価格案では、市場取引価格を大幅に下回っていることが明らかになった。ドンコイ通りとグエンフエ通り（1区）では、実際の取引価格は12億ドン/㎡と記録されているが、価格案では6億8,700万ドン/㎡となっている。
また、3区ナムキーコイギア通りの住宅価格は、草案では1平方メートルあたり3億ドン以上とされているものの、実際には4億ドン以上が一般的です。トゥドゥック市チャンナオ通りも、実際の取引価格は1平方メートルあたり2億ドンを超えていますが、土地価格草案では1億4,900万ドンとなっています。
多くの人がトゥドゥック市の土地登記事務所で土地の手続きをしています（写真：コン・チエム）。
専門家は、住宅地や赤字の土地の価格が急騰すると予想している。
DKRAベトナム社のヴォ・ホン・タン副社長は、ホーチミン市の最新の土地価格改定案を入手したと述べた。同氏は、最も直接的な影響を受けるのは、郊外に居住し、農地を住宅地への転用を希望する人々、特にクチ、ホックモン、ビンチャン、カンザーなどの区画にある土地だと評価した。なぜなら、新たな土地価格は現行の価格表と比べて数十倍も上昇しているからだ。彼らは「新築物件を購入するのが好き」な人々なのだ。
タン氏はまた、市場に新しい土地価格表が導入されて以来、住宅地やレッドブック（赤字覚書）の土地の価格水準も急上昇したと指摘した。今後、このセグメントは不足していくだろう。特に、レッドブックの土地や、既に居住者がいる都市部の住宅地では、消費率が30%以上上昇している。
土地価格表がプロジェクトに与える影響について、彼は、既に土地を所有し、土地使用料のみを徴収しているプロジェクトは短期的には大きな影響を受けないと述べた。しかし、長期的には、新たな土地ファンドを購入する投資家は、土地価格の上昇と補償を強いられるため、土地価格が上昇し、それが販売価格に反映され、市場での製品価格の上昇につながる。
しかし、全体的な観点から見ると、タン氏は、新たな土地価格表は多くの利点をもたらすと評価しました。土地価格が市場価格に近づき、補償と用地取得が迅速化され、プロジェクトの実施期間が短縮され、財務コストが削減されるからです。しかし、削減された財務コストと土地価格の上昇がどの程度バランスが取れるかは、プロジェクトの法的手続き次第でまだ不透明です。
ホーチミン市が土地価格表を迅速に発行し、法的問題を迅速に解決すれば、不動産価格の上昇は抑制されるでしょう。したがって、専門家は、最高の効率性を達成するためには、あらゆる措置を同時に講じる必要があり、国家管理機関の規制役割が非常に重要であると考えています。
ホーチミン市不動産クラブ（HREC）のグエン・クオック・バオ会長も、新たな土地価格表の発行は良いことだと同意しました。土地価格は市場価格に近く、市場の透明性と明確性を高め、国家予算にもプラスの影響を与えるでしょう。新たな土地価格表は、市場の再編と新たなサイクルへの移行にも貢献するでしょう。
バオ氏は、土地価格の上昇により、プロジェクトの販売価格は将来的に上昇すると確信している。企業の利益は減少するだろうが、利益を増やしたいのであれば、より良い価格で販売できるよう品質を向上させる必要がある。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、新たな土地価格表案は以前の案と比べて約20%下落したものの、依然として現行の価格表の5～10倍の高値であると評価した。しかしながら、土地法の新たな規定に従い、新たな価格表の調整は必要である。
彼は、新たな土地価格の引き上げにより、価格が市場価格の50～70%に近づいていると指摘した。もしこの土地価格が引き上げられれば、特にホーチミン市郊外のクチ、ホックモン、12区、ビンタン、ビンチャンといった地域では、市場は大きく変動するだろう。これらの地域では農地の資金が依然として潤沢であるため、住宅地への転用ニーズが高まっている。
専門家は、今後2つのケースが想定されると予測しています。1つ目は、既存の住宅地ファンドの価格が今後6ヶ月で20～30%急騰するケースです。2つ目は、投資家が住宅地から事業用地への転換を継続し、今後6～12ヶ月で地価が30～50%上昇するケースです。
クアン氏が唯一懸念しているのは、新たな土地価格表の草案では、住宅地は道路ごとに価格が算出されている点です。一方、農地は面積に基づいて価格が算出されており、より平等であるにもかかわらず、価格は依然として低く、市場を反映していません。そこでクアン氏は、農地も住宅地と同様に道路ごとに価格を具体的に算出すべきだと提案しました。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
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