1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催しました。
1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催しました。
企業は新しい土地価格表を見て驚愕する。
土地価格の枠組みの撤廃と、新たな画期的な地価表に関する規定は、2024年土地法における大きな取り組みの一つです。より市場に近い透明性の高い地価に基づき、土地管理と不動産市場の発展に関する新たな章が開かれます。地価の上昇は、予算にプラスの影響を与えるだけでなく、土地収用対象者との合意形成を促進します。これにより、土地紛争や訴訟の減少、プロジェクトの用地確保の促進が期待されます。しかしながら、新たな地価表の有効性と影響については依然として懸念が残っています。
2024年土地法第257条は、2025年12月31日までは旧地価表を適用すると規定しているが、必要に応じて省人民委員会が実情に合わせて地価表を調整することを決定する。これは、地方自治体が段階的に新しい地価表を策定し、2026年1月1日から正式に適用できるようにするための移行規定であり、一部の土地利用者の権利義務に影響を与える突発的な価格ショックを回避する。同時に、これまで地価決定の根拠不足のために停滞していたプロジェクトを解消することになる。
速報値によると、現在約25の地方自治体が調整地価公示を公表しており、年末まで有効です。しかし、多くの地方自治体では、調整地価公示が旧公示に比べて急激に上昇したことから、強い反発が生じています。
例えば、ホーチミン市では、2024年10月31日から適用される調整済み土地価格表が約4～38倍に上昇し、最高値は6億8,720万ドン/㎡となっています。同様に、ハノイでも、最近発行された調整決定に基づく価格表の土地価格は、2025年から適用される旧価格表と比較して2～6倍に上昇し、最高値は6億9,530万ドン/㎡となっています。 バクザン省でも、調整済み土地価格表の最高値は1億2,000万ドン/㎡となり、旧価格表と比較して約2.4倍に上昇しました。
投資用地、商業用地、 スポーツ用地、文化用地など、土地価格が急騰しています。土地を借りて毎年賃料を支払っている多くの企業は、土地賃貸料の急騰により、投資・事業計画の破綻、利益の減少、さらには損失の発生といったリスクに直面し、経営効率の算出が困難になっています。専門家によると、企業や地域の投資環境への深刻な影響を回避するために、この問題の解決策を見つける必要があるとのことです。
実務上の課題に直面している省人民委員会は、その影響を十分に評価し、市場に適した土地価格表の作成を慎重に検討し、予算収入の増加と土地価格のコントロールを通じて土地へのアクセスを向上させ、企業を支援し、投資を誘致し、人々の土地費用負担を軽減する必要があります。しかし、市場原理に基づいて土地価格を決定する際に、国家、国民、企業の利益の調和を確保することは、特に市場要因が多面的で、情報が混沌と不安定な状況においては、容易な問題ではありません。
地方自治体へのプレッシャーは非常に大きい。地価公示を、事業や投資を阻害するのではなく、真に発展の原動力とするにはどうすればよいか、という点だ。この二つの要素のバランスを見つけることが、持続可能な社会経済発展に貢献する土地価格制度の完成に向けた「鍵」となる。
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| ワークショップの概要：「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナムの不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」 |
土地評価における大きなボトルネック
「土地評価が大きな混雑を引き起こしている」とGP.Investのグエン・クオック・ヒエップ会長はワークショップで語った。
ヒエップ氏によると、 GP.Investが実施しているプロジェクトは、9ヶ月前に土地の割り当てが決定されたものの、土地価格が未だに決まっていないとのことだ。他社のプロジェクトの中には、2年経っても土地価格が未だに決まっていないものもある。完成した住宅プロジェクトでさえ、土地価格が未だに決まっていないものもある。この状況は大きな不満を引き起こしている。
「私が強調したいのは、土地価格がこのように上昇した場合、ベトナムへの投資誘致は依然として存在するのかということです。なぜ現在、ベトナムの産業集積地はどこでも80～90%の稼働率を誇っているのでしょうか。その答えは、第一に人件費が安く、第二に土地価格が手頃で、第三に物流が便利だからです。しかし、人件費が高騰する中で、土地という一つの要素が削減された場合、ベトナムへの投資誘致の優位性は依然として存在するのでしょうか。ベトナムは依然として東南アジアにおける投資の明るい候補地なのでしょうか？」とヒエップ氏は問いかけました。
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| GP.Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏。 |
ヒエップ氏によると、現在の土地価格の算定方法は、土地賃貸業や不動産業といった企業全般の利益を考慮していないという。土地価格の上昇は、あらゆる企業に影響を与える。
では、どの企業がこのプロジェクトに挑戦する勇気があるでしょうか？もし企業が挑戦しないなら、どうやって地域に持続可能な収入源を確保できるでしょうか？たった1年で、同じ地域、同じ区画の土地割り当てが4ヶ月もずれているのに、地価がインフレ率を上回る40%も上昇するなんて、一体どういうことなのでしょうか？
天然資源・環境省は、土地価格の決定、特に剰余金方式に基づく価格の計算方法について、地方自治体にさらに具体的な指導を与える必要がある」とヒエップ氏は述べた。
土地価格が上昇し、市場に影響を与えるでしょう。
2024年土地法の施行後、同法の詳細を規定する多くの政令が公布されました。しかし、現状の問題は同法の施行にあります。例えば、ホーチミン市では現在、土地価格に関連する問題を抱える不動産商品が58,000件あります。
ホーチミン市では、カンザー地区の土地価格が以前の1.7倍から2.7倍に調整されました。上昇幅が最も小さかったのは3区の2.7倍で、最も上昇幅が大きかったのはホックモン地区の38倍でした。今回の土地価格表の上昇幅は、以前の価格表を大きく上回っています。
ホーチミン市は2023年から2024年末にかけて、地価を約1.64倍に引き上げました。現在、新たな調整により、上昇率はほぼ同水準を維持しています。そのため、今後3年以内に企業は、税金や手数料の増加といった財務上の負担の大きな変化に直面することになり、企業にとって大きな財務的プレッシャーとなります。
上記の情報を踏まえ、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、土地評価の問題に関して提言を行いました。政令102/2024/ND-CPでは、農地、非農地、商業・サービス用地など、土地の種類が細かく規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4条と第5条の両方で規定されています。第4条はゴルフ場部分を含む公有地について規定していますが、ゴルフ場が管理する生産・事業用の土地は第5条に規定されています。しかし、ホーチミン市人民委員会は、非農地生産・事業用地を一般的な規定として調整した土地価格表を発行しましたが、詳細な分類は明確にされていませんでした。
チャウ氏はサイゴン動植物園を例に挙げた。総面積は約20ヘクタールだが、そのうち商業サービス用地はわずか数千平方メートルに過ぎない。しかし、その全域が商業サービス用地として価格設定されており、企業は9,000億ドン近くの税金を滞納している。報道機関の介入を受けて初めて、ホーチミン市は状況を振り返り、より正確な評価を行うために再検討する必要があると判断した。
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| ホーチミン市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏。 |
ホーチミン市不動産協会は、政府および関係省庁に対し、現在の評価方法が依然として余剰金に基づいており、土地価格表のみに基づいていないため、今回の最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与える可能性は低いと報告しています。しかしながら、プロジェクト実施のための土地購入および補償段階で問題が発生する可能性があり、土地価格が高騰し、市場の不均衡が生じる可能性があります。
私たちが常に口にしている原則は、国家、土地利用者、投資家という3つの主要な主体の利益を調和させることです。しかし、現実には、この原則は実施段階で十分に確保されていません。したがって、調整された土地価格表を発行した25の地方自治体については、直ちに影響評価を実施すべきであると提案します。
2026年1月1日に地価公示が適用されるまでの期間、これらの地域における新地価公示の影響について、予備的な検討と評価を行う必要がある。新地価公示を未だ発行せず、旧地価公示を維持している地域についても、徹底的な評価が必要である。これにより、新政策が本当に利益の調和の原則を担保しているかどうかを見極めることができるだろう」とチャウ氏は提言した。
商業サービス用地は「養子」のように扱われている
CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、「自然な」住宅用地と「養子縁組された」商業・サービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業・サービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分な点があり、さらに改善する必要があると評価した。
実際、現在、地方自治体は観光・リゾート事業に利用される商業地やサービス用地に対して、非常に高い一時金を徴収することがよくあります。商業地やサービス用地の価格高騰は不動産価格の高騰につながり、投資家が商業地やサービス用地における観光・リゾート事業への投資を躊躇させることになります。
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| CEOグループ副総裁、ヴー・ラン・アン氏。 |
「私たちの意見では、地価公示における商業用地およびサービス用地の価格を決定する際には、商業用地およびサービス用地の価格が住宅用地の価格に比べて約20％から40％になるように、地方自治体が『市場』と『利益の調和』の原則に従って科学的に決定し、計算する必要があります」とラン・アン氏は語った。
この提案の理由は、承認された都市計画・観光リゾート計画の1/500詳細計画に基づく現在の商業用地利用構造が、プロジェクト総面積の約40%を占めていることです。都市計画の投資家は、投資・建設完了後、技術インフラの残りの土地面積の60%を国に引き渡し、管理運営を委託します。集合住宅は、住民によって選出された管理委員会によって管理運営されます。観光リゾート計画の投資家は、プロジェクト全体に投資し、プロジェクトライフサイクル全体を通じて、技術インフラシステムと社会インフラの管理運営費用を負担する必要があります。
CEOグループ副社長のヴー・ラン・アン氏は、講演04「商業サービス用地の役割と土地価格を決定する際に生じる問題」について講演しました。
2024年土地法の規定によると、商業・サービス用地とは、商業・サービス施設、その他事業、貿易、サービスに資する施設の建設のための土地であり、観光・リゾート施設（ホテル、観光別荘、観光アパートメントなど）も含まれます。商業・サービス用地が現在の役割を促進し、将来的にさらに重要性を増していくためには、商業・サービス用地、特に観光リゾート開発プロジェクトに使用される商業・サービス用地の地価に関する合理的な規制が特に重要です。
CEOグループは、現行の法規制、特に「市場」原則に従って土地価格表を構築することを規定し、「国家、土地使用者、投資家の利益の調和」原則を実施し実際に適用している2024年土地法に基づき、「子孫」住宅用地と「養子」商業用地およびサービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業用地およびサービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分な点があり、さらに改善する必要があると評価しています。
実際、現在、地方自治体はリゾート観光事業に利用される商業・サービス用地に対して、非常に高額な一時借地料を徴収していることが多い。商業・サービス用地価格の高騰は不動産価格の高騰につながり、投資家が商業・サービス用地における観光・リゾート事業への投資を躊躇させる要因となっている。我々は、地価公示における商業・サービス用地の価格設定にあたり、地方自治体は「市場」と「利益の調和」の原則に基づき、商業・サービス用地の価格が住宅地価格の20%から40%程度となるよう、科学的に決定・算定する必要があると考えている。
この提案は、次のようないくつかの理由に基づいています。
まず、承認された都市計画・観光リゾート計画1/500詳細計画に基づく事業用地利用構造は、プロジェクト総面積の約40%です。都市計画の投資家は、投資・建設完了後、技術インフラ整備の残りの土地面積の60%を国に引き渡し、管理運営を行います。集合住宅は、住民が選出した管理委員会によって管理運営されます。観光リゾート計画の投資家は、プロジェクト全体に投資し、プロジェクトライフサイクル全体を通じて、技術インフラシステムおよび社会インフラ整備の管理運営費用を負担する必要があります。
したがって、商業地やサービス用地の土地価格は、科学的根拠に基づいて、住宅地の価格の最大 40% のみに抑えられる必要があります。
第二に、観光地やリゾート地の開発における商業サービス用地の包括的な役割、すなわち、主要な経済セクターである観光業のための宿泊インフラです。
上記の分析から、次のことをお勧めします。
まず、商業用地およびサービス用地の価格を住宅用地の価格の約 20% ～ 40% に決定することを検討します。
第二に、リゾートプロジェクトの技術インフラ用地（内部交通道路、景観樹木、廃水処理場、広場など）については、（i）プロジェクト期間全体にわたって地代を免除し、プロジェクトの事業用地のみについて地代を計算し、（ii）投資家が技術インフラを国に引き渡すことを許可する（市街地プロジェクトと同じメカニズムに従って）ことを検討することが推奨されます。
第三に、商業地及びサービス地の価格算定における剰余金方式についてですが、収益は土地使用権の競売落札地の価格に基づいて算出されており、小規模な土地面積を参考にしていることが多いようです。大規模事業に利用するために小規模な土地面積の土地価格を採用するのは適切ではありません。
それに加えて、土地区画の総開発費を計算する際のコストも適切ではありません。土地価格を決定する建設投資コストは、国が発行する投資資本率に基づいていますが、この資本率はプロジェクトの実際の建設投資コストよりもはるかに低く、これらのコストは設計見積と承認された建設図面に基づいて科学的に算出されています。販売コストは売上高の1%でしか計算できませんが、実際の販売コストは約10%から15%です。利息コストは総借入資本の50%のみ計算され、計算期間は1年から2年に限られています。
上記の計算では、収益は最高レベルで算出されている一方で、算出されたコストは実際に比べて不十分、不足、または低いため、企業は多額の土地使用料を支払う必要があり、不動産価格が上昇し、市場バブルが発生し、実際には土地価格決定の原則に従っていません。
上記の欠点の特定に基づき、土地価格を決定する際の剰余金法の適用に関する規制を具体的に改正することを推奨します。
まず、収益はオークションの落札価格や小さな土地のサンプル価格に基づくのではなく、十分に長い期間にわたる典型的な市場価値に基づく必要があります。
第二に、費用は正確に、十分に、そして現実に即して算定されなければなりません。具体的には、費用は政府機関が承認した見積に基づいて算定されなければなりません。販売費用は企業の実際の支払額（提案水準は10%）に基づいて算定されなければなりません。利息費用は、融資元本全体に基づいて算定され、かつ、当該プロジェクトの投資政策決定／投資決定において管轄政府機関が承認した建設投資期間に基づいて算定されなければなりません。
ハノイ法科大学経済法学部長、学部評議会副会長のグエン・クアン・トゥエン准教授が、第3パネル「新土地価格表の発行と適用に関する法的および実務上の問題」で講演を行いました。
現在の地価問題は、まさにボトルネック中のボトルネックです。多くの地域で、現在、多くの事業が「棚上げ」され、実行に移せない状況にあります。その主な原因の一つは、地価が確定できないことです。そこで、私は法的な観点から、地価問題についていくつかの意見を述べたいと思います。
現在、土地法の規定には多くの革新が見られます。これは画期的な進歩ですが、地方自治体に圧力をかける点も存在します。決議18号の実施により、地価枠組みが廃止され、地価表のみが適用されます。特に、地価表は地方人民委員会に制定を委ねられます。つまり、地方自治体が自ら策定し、自ら決定し、自ら責任を負うことになります。加えて、法律、政令、通達も制定されています。全体像を見ると、法的枠組みはより充実し、適切になっていることがわかりますが、細部を見ていくと、依然として多くの制約があります。
地価決定に関する規制には市場原理を含む5つの原則が定められていますが、市場原理とは何かについて明確な説明がないため、地方自治体にとって適用が困難となっています。
現在、不動産市場は1㎡あたり2,000万～3,000万ドンの不動産セグメントを「消滅」させており、サラリーマンが住宅を購入することは不可能になっています。そのため、市場原理とは何かを明確にする必要があると考えます。次に、市場原理を判断する基準は何か、これも明確にする必要があります。
また、土地価格を市場価格に基づいて決定するという原則は存在しないことも明確にしておく必要があります。市場価格に基づいて決定するのは誤りであり、「市場原理」に従わなければなりません。
さらに、地価決定における5つの原則は調和を確保しなければなりません。では、調和とは何か？これも明確にする必要があります。私の考えでは、調和とは全ての関係者の利益が保証されるものでなければなりません。地価決定の現状がこのまま続けば、企業は間違いなく「凍結」してしまうでしょう。
次に、土地評価に関する助言を行うチームや組織を保護するための、非常に明確な法的メカニズムが必要だと提案します。彼らは専門家であり、適切な法的手続きに従っている限り、保護されるべきです。そうして初めて、コンサルタントたちは勇気を出して行動するでしょう。
土地評価の専門家を含む物的資源も整備する必要があります。振り返ってみると、我が国には何百人もの土地評価の専門家がいて、土地の評価ができるでしょうか？セミナーの開催に加え、天然資源環境省は地方自治体を指導する必要があると思います。地方自治体だけで行うのは非常に困難です。
土地の評価は現在、入力データと情報が入手できず、標準化されていないこともあり、困難です。
さらに、特に商業地やサービス用地については、一律の土地価格を設定することは不可能であるという意見に賛成です。社会経済発展が進む地域におけるプロジェクトには、それぞれ異なる価格設定が必要です。…プロジェクトグループごとに、特定の場所では異なる価格が適用されます。具体的な詳細を定めなければなりません。そうして初めて、現在の土地価格問題を徐々に解消できるのです。そうでなければ、土地価格は資源ではなく、ボトルネックとなってしまいます。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏がスピーチを行いました。
議論：地価表の作成において「国家、土地使用者、投資家の利益の調和の確保」と「市場原理」の原則を実施し、省内の各土地の種類に対する土地賃料を計算するための土地賃貸単価の割合（％）を合理的に規制して、魅力的な投資環境を作り出し、安全で健全かつ持続可能な不動産市場を発展させます。
決議18号から土地法2024年に至るまで、不動産市場に関連する政策メカニズムの構築に向けて多大な努力が払われ、これまで存在していた法的空白が埋められ、より統一され明確になっていることがわかります。
2024年土地法の施行後、同法の詳細を規定する多くの政令が発布されました。しかし、現状の問題は法執行にあります。例えば、ホーチミン市では現在、土地価格に関連する問題を抱えた不動産商品が58,000件あります。
本日のワークショップでは、土地評価について提言をさせていただきます。政令102/2024/ND-CPでは、農地、非農地、商業・サービス用地など、土地の種類が細かく規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4条と第5条の両方で規制されています。第4条はゴルフ場部分を含む公有地について規定していますが、ゴルフ場経営の生産事業用地は第5条に規定されています。ところが、ホーチミン市人民委員会は、非農業生産事業用地をグループ化する規定を含む調整済み土地価格表を発行しましたが、詳細な分類は明確にされていませんでした。例えば、サイゴン動植物園の事例では、総面積は約20ヘクタールで、そのうち商業・サービス用地は数千平方メートルしかありませんが、その全域が商業・サービス用地として価格設定されており、企業は約9,000億ドンの税金を滞納しています。市は報道機関が関与するようになって初めて、過去を振り返り、より正確な評価のために再度検討する必要があるとの結論に至った。
現在、調整済み地価表の作成過程にあり、ベトナム不動産協会の集計によると、25の地域で地価表が調整済みとなっている。詳細に分析すると、ほとんどの地域で以前と比べて数倍の上昇を記録していることがわかる。ホーチミン市では、カンザー地区が以前と比べて1.7倍から2.7倍に調整された。上昇幅が最も小さかったのは3区で2.7倍、最も高かったのはホックモン地区で38倍だった。このように、今回の地価表の上昇幅は、以前の地価表をはるかに上回っている。
したがって、政府および関係省庁に対し、現在の評価方法が依然として剰余金に基づいており、地価公示価格のみに基づいていないことから、最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与える可能性は低いと報告しました。しかしながら、事業実施のための用地買収および補償の段階で問題が発生する可能性があり、その場合、地価が高騰し、市場の不均衡が生じる可能性があります。
私たちが常に口にしている原則は、国、土地利用者、投資家という三大主体の利益の調和です。しかし、現実には、この原則は実施段階で十分に確保されていません。そこで、調整地価表を公布した25の地方自治体については、直ちに影響評価を実施すべきだと提案します。今後、2026年1月1日に地価表が適用されるまでの間、これらの地方自治体における新地価表の影響について、予備的な検討と評価を行うべきです。新地価表を公布せず、依然として旧地価表を維持している地方自治体についても、徹底的な評価を行い、新政策が本当に利益の調和の原則を確保しているかどうかを判断します。
ホーチミン市は2023年から2024年末にかけて、地価を約1.64倍に引き上げました。現在、新たな調整により、上昇率はほぼ同水準を維持しています。そのため、今後3年以内に企業は、税金や手数料の増加といった財務上の負担の大きな変化に直面することになり、企業にとって大きな財務的プレッシャーとなります。
したがって、市は法令103号で定められた最低税率である0.25%から1.5%への税率変更を提案しました。市は法令を遵守していますが、これが現実に合致するかどうかは疑問です。この法令には最低10年の時限が設定されていることから、初期段階で0.25%から1.5%という税率を適用するのはあまりにも高すぎると認識しています。土地賃料算定における税率は0.25%から0.5%の範囲にとどめ、事業者の財務負担を軽減し、段階的に変化に適応できる環境を整えることを提言します。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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