ハノイ郊外の「トゥティエム式」土地競売の異常性、デメリット、不安定性 ― パート2
ハノイ郊外で最近行われた土地オークションが投機家や土地仲介業者によって操作されたものであることが明らかにされなければ、不動産市場と経済に多くの影響が及ぶだろう。
今年初めに郊外の土地オークションが再開されて以来、投機家や土地ブローカーによる価格操作の疑いがある土地オークションの不正が目につき、住宅価格を下げ、社会保障を確保しようとする政府の努力を阻害するリスクが生じるとともに、高額の土地売買を待つ心理により経済全体が停滞する恐れもある。
第2部：トゥ・ティエムランドの暗い動機と繰り返される「悪夢」
ハノイ郊外で「熱狂」を巻き起こしている最近の土地オークションの共通点は、地元住民さえも含まない多数の個人投機家グループが参加し、土地価格を市場水準から逸脱した法外な水準に押し上げ、実質的な取引は全く成立しないと予測していることである。多くの市場関係者は、最近の土地オークションの策略の背後に「何か陰謀があるのではないか」と自問している。土地ブローカーによる市場独占と市場操作を容認する国家管理機関の役割とは一体何なのか。
投機家が土地オークションの熱狂を煽るとき
多くの専門家によると、オークションエリアは地域住民の居住・投資ニーズにのみ対応しているため、短期的に価格上昇の可能性はそれほど大きくないという。しかし、ティエンイエン村（ホアイドゥック）と、その前のタンカオ村（タンオアイ）での2度の「熱狂的な」オークションの後、地元住民の落札率がどの程度だったのかという疑問が浮上した。
多くのオンラインフォーラムグループでは、ダウ・トゥ新聞の記録によると、地元住民を名乗る多くの人々が、最近のオークションで幸運にも落札できたのは、必要のない物件なので、数億ドンほど高い価格で売却したいからだと主張している。しかし、実際には、現地で記録された情報によると、彼らのほとんどはこの地域に永住権を持つ人々ではなかった。
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| ティエンイエン（ホアイドゥック）の土地競売後、「数億ドン」の価格差で譲渡されたとの情報あり。 |
例えば、タンオアイ地区土地基金開発センター所長のグエン・コン・クアン氏によると、タンカオ村で最近行われた土地オークションでは、タンオアイ地区ではわずか2名が1平方メートルあたり約8,000万ドンという価格で土地を落札したとのことです。一方、メーリン地区（ハノイ）では数名が多数を落札し、チュオンミー地区（ハノイ）では1名が落札しました。落札者の多くは、バクニン省、バクザン省、ハイズオン省、フート省の出身者でした。
一方、ティエンイエン村（ホアイドゥック）でのオークションに参加した多くの人々からの確認によると、最終的な落札者のグループの99%はティエンイエン村の住民ではなく、バビ省、キムチュン省（ハノイ）、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省など他の地域の投資家グループであったとのことだ。オークションに参加したものの「運悪く」落札できなかった投資家もごく少数の地元住民で、主に7～19区画の土地のオークションに同時に参加したグループの投資家たちだった。
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| ディン・チョン・ティン准教授（元金融アカデミー国際金融学部長） |
8月19日朝から、ホアイドゥック地区体育館に集まったオークション参加者に加え、多数の不動産ブローカーも土地オークションの模様を追った。一部のブローカーはソーシャルメディアプラットフォームでライブ動画配信を行い、オークション会場の雰囲気を伝えていた。
「インフラがまだ限られているなら、後で良くなるだろう、農地は後で都市化されれば良くなるだろう、特別な経済的利点があまりなければ、人々はそれを手に入れるだろうが、今土地を買わなければ何年も利用できないだろう」という考えのもと、これらの投資家グループは、競売地の価格を地元の人々の想像を超えるほど高騰させるために、躊躇なく資金を投入する。
トゥーティエム土地競売の悪夢の「影」
Batdongsan.com.vnの調査によると、テクノロジープラットフォームBatdongsan.com.vnが最近発表したレポートによると、タンカオ村（ハノイ市タンオアイ）の売地価格は近年上昇傾向にある。同サイトの価格履歴ツールによると、この地域の売地平均価格は過去4年間で約80％上昇し、2020年の1,500万VND/m2という一般的な水準から2024年には2,700万VND/m2に達する見込みだ。過去2週間で、同ウェブサイトに掲載されている多くの新規売地の価格帯は4,300万VND/m2という新たな水準まで押し上げられ、以前の価格と比べて約60％上昇している。
一方、本ウェブサイトに掲載されている不動産業者の売買データを見ると、ティエンイエン村（ホアイドゥック区、タンカオ区）でも、この地区が区制化の準備を進めており、環状4号線が通っているという情報を受けて、ここ数年で地価が1,000万ドン/㎡前後から4,000万ドン/㎡前後へと大幅に上昇しています。しかし、タンカオ区での土地オークションからわずか数週間後、ティエンイエン村とその周辺村の地価は30～40%急騰し、5,500万ドン/㎡～6,000万ドン/㎡前後で取引されています。
土地オークションの熱気は投資家や地元住民の心理に明らかに大きな影響を与えており、落札価格が高ければ、自分たちの土地の価格もそれ相応の水準に調整できない理由はないと考える人が多い。
タンカオ村で事業用地を購入したいという立場で、多くの不動産仲介業者に話を聞いたところ、「現在、タンカオ村の土地需要は非常に高く、空き地はほとんどありません。良い土地が欲しいなら、仲介業者が前の購入者を説得して土地を手放すまで待つか、あるいはさらに多額の資金を預け入れる必要があります。そうすれば、チャンスが巡ってくるかもしれません」と彼らは言いました。
同様に、「ホアイ・ドゥック」火鍋でも、ここ数日、ロンクック地区周辺の土地を購入して競売物件を活用したい投資家たちが、以前保有していた古い土地を買い戻すことがほぼ不可能になり、数億円もの巨額の差額を支払わなければならなくなりました。生活の拠点となる路地裏には、商売にも適さない劣悪な土地が点在しているだけでなく、想像するほど簡単には見つからないのです。
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・チ・タン副会長によると、今回のような「異例の」高額落札を伴う土地オークションで最大の懸念は、動機のはっきりしない投資家グループによる価格高騰だという。
これは異例なことです。というのも、最近の厳しい市場期間を経て、インフラが整備され、計画が明確で、成長の可能性がある地域に位置する商品であっても、多くの投資家は依然として非常に慎重になっているにもかかわらず、タンオアイやホアイドゥックの土地価格はとてつもなく高いからです。
タン氏は、タンオアイのオークション参加者が主に地方出身だったことは言うまでもなく、これが真の住宅需要から生まれたものではないことをさらに証明していると述べた。落札直後、多くの投資家が数億円の差額を出して売却に殺到したことも、この事実を裏付けている。
開始価格に基づく現在の保証金水準（1区画あたり1億～2億ドン）は低く、投資家は保証金の免除を受け入れていますが、その結果、競売対象地周辺の価格水準はかつてないほど高騰している一方で、実際の購入需要は高くありません。政府は保証金からわずかな金額しか徴収していませんが、周辺地域の多くのプロジェクトの補償費用が確実に上昇すれば、国はより大きな損失を被ることになります。
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| 一部の郊外地区で、投機的な価格高騰を伴った土地競売熱が高まっており、その地域の社会経済発展に悪影響を及ぼし、その発展を遅らせることになるだろう。 |
一方、不動産投資コンサルタントのトラン・ミン氏も同様の見解を示し、ハノイの不動産仲介業者や投資家がこうした情報を利用し、他地域のプロジェクトの販売価格を比較・吊り上げ、ハノイの不動産価格をさらに高騰させていることが懸念されると述べた。一方、オークションエリアは、その地域の住民の購入・投資ニーズに応えているだけなので、短期的な価格上昇の可能性は大きくない。また、価格を引き上げたり、他地域から人々を誘致したりするための目立った計画も見当たらない。
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| GP Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏 |
これらの「記録的な」オークションは、2つの要因の組み合わせによって引き起こされた可能性があります。
一つ目は、オークションで利益を得るために価格を「つり上げる」ことを狙った噂によるものです。二つ目は、一部の地方自治体が発表した新地価公示案が5倍から50倍にも上るという非常に高額な内容だったことから、十分な情報を得ていない一部の無知な人々の影響によるものです。そのため、このグループの人々は、今後の地価上昇を懸念し、「先手を打つ」ためにオークションに参加すると考えられます。
したがって、このオークションの結果後、価格が実際に仮想価格であるかどうかを知るには、預託期間が終了するまで待つことになります。 
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タンオアイとホアイドゥックで起きた出来事は、規模こそ異なるものの、2021年末にホーチミン市トゥーティエムで行われた「前例のない」土地オークションを多くの人々に思い起こさせた。このオークションでは、4区画の土地すべてが開始価格から大幅に引き上げられ、ある企業の子会社が1万㎡以上の土地を24兆5000億ドン（1㎡あたり24億ドン以上）で落札した。幸いなことに、落札後間もなく、落札企業が一斉に保証金の取り消しを求めたため、上記の価格は成立しなかった。
しかし、トゥーティエムの土地競売直後、事実上の落札価格に乗じて「流れに乗じて」近隣地域の土地や住宅価格を高騰させる行為が起こりました。近隣に土地ファンドを持つ他の上場企業も、債券や株式の価値が数倍に上昇したことで恩恵を受けました。
ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IEX）の副所長、トラン・スアン・ルオン博士によると、一部の郊外地区における土地競売熱は投機的な価格高騰を引き起こし、地域の社会経済発展に悪影響を及ぼし、減速させるだろうという。都市化が減速すれば、外国投資と国内投資の両方の誘致も低下するだろう。地域経済への長期的な影響は甚大である。
「土地の競売が増加し、新たな価格水準が設定されると、将来、人々のために土地を造成する際の国家による補償は多くの障害に直面し、用地の整地とプロジェクトの実施が困難になるでしょう。国家はこの件に関して明確な政策と見解を示す必要があります」と、トラン・スアン・ルオン博士は述べた。
（つづく）
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