ハノイ郊外の「トゥーティエム式」土地競売の異常性、デメリット、不安定性 ― パート2
ハノイ郊外で最近行われた土地オークションが投機家や土地仲介業者によって操作されたものであることが明らかにされなければ、不動産市場と経済に多くの影響が及ぶことになるだろう。
今年初めに郊外の土地オークションが再開されて以来、投機家や土地ブローカーによる「操作」の疑いのある土地オークションの不正が目につき、住宅価格を下げ、社会保障を確保しようとする政府の取り組みを阻害するリスクがあるほか、土地が高値で売れるのを待つ心理により経済全体が停滞する恐れもある。
パート2：トゥ・ティエムランドの暗い動機と繰り返される「悪夢」
ハノイ郊外で「熱狂」を巻き起こしている最近の土地オークションの共通点は、地元住民さえも含まない多数の個人投機家グループが参加し、土地価格を市場水準から逸脱した法外な水準に押し上げ、実質的な取引は全く行われないと予測していることです。多くの市場関係者は、最近の土地オークションの策略の背後に「何か陰謀があるのではないか」と自問しています。土地ブローカーによる市場独占と市場操作を容認している国家管理機関の役割とは一体何なのでしょうか？
投機家が土地オークション熱を煽るとき
多くの専門家によると、オークションエリアの価格上昇の可能性は短期的にはそれほど大きくない。なぜなら、オークションエリアは地域住民の居住と投資のニーズにのみ応えているからだ。しかし、ティエンイエン村（ホアイドゥック）と、その前のタンカオ村（タンオアイ）での2度の「熱狂的な」オークションの後、地元住民がどれだけの割合で落札したのかが疑問となっている。
多くのオンラインフォーラムグループでは、ダウ・トゥ新聞の記録によると、地元住民を名乗る多くの人々が、最近のオークションで幸運にも落札できたのは、必要のない物件なので、数億ドンほど高い価格で譲渡したいと述べている。しかし、実際には、現地で記録された情報によると、彼らのほとんどはこの地域に永住権を持つ人々ではなかった。
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| ティエンイエン（ホアイドック）の土地競売後、「数億ドン」の価格差で譲渡されたとの情報あり。 |
例えば、タンオアイ地区土地基金開発センター所長のグエン・コン・クアン氏によると、タンカオ村で最近行われた土地オークションでは、タンオアイ地区ではわずか2名が1平方メートルあたり約8,000万ドンという価格で土地を落札したとのことです。一方、メーリン地区（ハノイ）では数名が多数を落札し、チュオンミー地区（ハノイ）では1名が落札しました。落札者の多くは、バクニン省、バクザン省、ハイズオン省、フート省の出身者でした。
一方、ティエンイエン村（ホアイドゥック）のオークションに参加した多くの人々からの確認によると、最終的な落札グループの99%はティエンイエン村の住民ではなく、バビ省、キムチュン省（ハノイ）、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省など他の地域の投資家グループであったとのことだ。オークションに参加したものの「運悪く」落札できなかった投資家もごく少数の地元住民で、主に7～19区画の土地のオークションに同時に参加したグループの投資家たちだった。
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| ディン・チョン・ティン准教授（元金融アカデミー国際金融学部長） |
8月19日朝からは、ホアイドゥック地区体育館にオークション参加者が集まったほか、多数の不動産ブローカーも土地オークションの模様を追った。一部のブローカーはソーシャルメディアのプラットフォームでライブ動画配信を行い、オークション会場の雰囲気を伝えていた。
「インフラがまだ限られているなら、後で良くなるだろう、農地が後で都市化されれば、特別な経済的利点があまりないなら、人々はそれを手に入れるだろう、しかし、今土地を買わなければ、何年もそれを手に入れることはできない」という考えのもと、これらの投資家グループは、競売地の価格を地元の人々の想像をはるかに超える高値にまで押し上げるために、躊躇なく資金を投入している。
トゥー・ティエム土地競売の悪夢の「影」
テクノロジープラットフォームBatdongsan.com.vnが最近公開したレポートによると、同社の調査によると、タンカオ村（ハノイ市タンオアイ区）の売地価格は近年上昇傾向にあるという。同サイトの価格履歴ツールによると、この地域の売地価格の平均は過去4年間で約80％上昇し、2020年の1,500万ドン/平方メートルという一般的な水準から、2024年には2,700万ドン/平方メートルに達する見込みだ。過去2週間で、同サイトに掲載されている多くの新規売地の価格帯は、4,300万ドン/平方メートルという新たな水準まで押し上げられ、以前の価格と比べて約60％上昇している。
一方、本ウェブサイトに掲載されている不動産業者の売り出しデータを見ると、ティエンイエン村（ホアイドゥック区、タンカオ区）でも、環状4号線が通る同地区が区制施行の準備を進めているという情報を受けて、ここ数年で地価が1,000万ドン/㎡から4,000万ドン/㎡へと大幅に上昇しています。しかし、タンカオ区での土地オークションからわずか数週間後には、ティエンイエン村とその周辺村の地価は30～40%急騰し、5,500万ドン/㎡から6,000万ドン/㎡で取引されています。
土地オークションの熱気は投資家や地元住民の心理に明らかに大きな影響を与えており、オークション価格がこれほど高ければ、自分たちの土地の価格もそれ相応の水準に調整できない理由はないと考える人が多い。
タンカオ村で事業用地を購入したい人物を装い、多くの仲介業者に話を聞いたところ、「現在、タンカオ村の土地購入の需要は非常に高く、空き地はほとんどありません。良い土地が欲しいなら、仲介業者が前の購入者を説得して土地を手放すまで待つか、頭金をもっと払わなければなりません。そうすれば、もしかしたら土地が手に入るかもしれません」と言われた。
同様に、「ホアイ・ドゥック」地区でも、ここ数日、ロンクック地区周辺の土地を購入し、競売にかけられた土地を活用したい投資家たちが、ほとんど不可能な状況に陥り、投資家が以前保有していた古い土地を買い戻すために数億円もの巨額の差額を支払わざるを得なくなっています。生活の拠点としてだけでなく、事業を行うにも困難な路地には、質の悪い土地が点在しており、想像するほど簡単には見つけられません。
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・チ・タン副会長によると、今回のような「異例の」高額落札を伴う土地オークションで最大の懸念は、動機のはっきりしない投資家グループによる価格高騰だという。
これは異例なことです。というのも、最近の厳しい市場期間を経て、インフラが整備され、計画が明確で、成長の可能性がある地域に位置する商品であっても、多くの投資家は依然として非常に慎重になっているにもかかわらず、タンオアイやホアイドゥックの土地価格はとんでもなく高いからです。
タン氏は、タンオアイのオークション参加者が主に地方出身だったことは言うまでもなく、これが真の住宅需要から生まれたものではないことをさらに証明していると述べた。落札直後、多くの投資家が数億円の差額を出して売却に殺到したことも、この事実を裏付けている。
開始価格（1区画あたり1億～2億ドン）に基づく現在の低い保証金水準では、投資家は保証金の免除を受け入れていますが、その結果、オークション対象地域の価格水準はかつてないほど高騰している一方で、実際の購入需要は高くありません。政府は保証金からわずかな金額しか徴収していませんが、周辺地域の多くのプロジェクトを撤去するための補償費用が確実に上昇すれば、国はより大きな損失を被ることになります。
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| 一部の郊外地区で、投機的な価格高騰を伴った土地競売熱が高まっており、地元の社会経済発展プロセスに悪影響を及ぼし、その進行を遅らせることになるだろう。 |
一方、不動産投資コンサルタントのトラン・ミン氏も同様の見解を示し、ハノイの不動産仲介業者や投資家がこうした情報を利用し、他地域のプロジェクトと比較・販売価格を吊り上げ、ハノイの不動産価格をさらに高騰させていることが懸念されると述べた。一方、オークションエリアは、その地域住民の住宅購入と投資ニーズにのみ対応しているため、短期的な価格上昇の可能性は低いとみられる。また、価格を引き上げたり、他地域から人々を誘致したりするための目立った計画も見当たらない。
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| GP Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏 |
これらの「記録的な」オークションは、2 つの要因の組み合わせによって影響を受けた可能性があります。
一つ目は、噂によるもので、オークションで利益を得るために価格を「つり上げる」ことを狙っています。二つ目は、一部の地方自治体が発表した新地価公示案が5倍から50倍にも上るという非常に高額な内容だったことから、十分な情報を得ていない一部の無知な人々の影響によるものです。そのため、このグループの人々は、今後の地価上昇を懸念し、「先手を打つ」ためにオークションに参加していると考えられます。
したがって、このオークションの結果が出た後、価格が実際に仮想価格であるかどうかを確認するには、預託期間が終了するまで待ってください。 
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規模は異なるものの、タンオアイとホアイドゥックで起きた出来事は、2021年末にホーチミン市トゥーティエムで行われた「前例のない」土地オークションを多くの人々に思い起こさせた。このオークションでは、4区画の土地すべてが、開始価格から大幅に値上がりし、ある企業の子会社が1万平方メートル以上の土地を24兆5000億ドン（1平方メートルあたり24億ドン以上）で落札した。幸いなことに、落札後間もなく、落札企業が一斉に保証金の取り消しを求めたため、上記の価格は成立しなかった。
しかし、トゥーティエムの土地競売直後、仮想落札価格に乗じて「雨乞い」のように近隣地域の土地や住宅の価格をつり上げる行為が横行した。近隣に土地ファンドを持つ他の上場企業も、債券や株式の価値が数倍に上昇したことで利益を得た。
ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IEX）の副所長、トラン・スアン・ルオン博士によると、一部の郊外地区における土地競売熱は投機的な価格高騰を引き起こし、地域の社会経済発展を鈍化させる悪影響を及ぼしていると考えられています。都市化が減速すれば、外国投資と国内投資の両方の誘致も低下するでしょう。地域経済への長期的な影響は甚大です。
「土地の競売が増加し、新たな価格水準が確立されると、将来、人々のために土地を造成する際の政府の補償は多くの障害に直面し、用地の整地とプロジェクトの実施が困難になるでしょう。政府はこの件に関して明確な政策と見解を示す必要があります」とトラン・スアン・ルオン博士は述べた。
（つづく）
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