地価公示の廃止で住宅価格は落ち着くのか？

従来の年間地価表は、5年間の地価表と年間地価調整係数に置き換えられます。国は、住宅プロジェクトの投入コストを削減し、住宅価格の抑制に寄与するため、一次地価を統制します。

専門家によると、改訂草案に基づく5年間の土地価格表は、土地価格を抑制し、住宅価格を落ち着かせるのに役立つだろう - 写真：QUANG DINH

不動産専門家は、これは現在の土地法を改正する上で適切な方向だと述べているが、住宅価格を落ち着かせるためには、住宅プロジェクトの土地コストを下げることに加え、停滞している数千のプロジェクトに対する障害を取り除き、住宅供給を増やす必要があるとしている。

プロジェクトの投入地価を抑制する

住宅プロジェクトの総投資コストのうち、土地費用は約15～30％を占めており、中心部では住宅建設の投資コストの最大50％を占めています。2024年土地法の施行以降、地方自治体が市場価格に近い地価を適用する政策を実施したため、住宅プロジェクトの土地費用は上昇傾向にあります。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、トゥオイ・チェ氏との会談で、現行の土地価格表を適用すれば、土地価格は住宅価格に追随することになると述べた。現在、住宅プロジェクトの投入地価を抑制するため、土地価格調整係数を付した5年間有効な土地価格表を作成する方向で法改正を進めている。

これは市場全体とすべての土地利用者の期待に応えるものであり、国家は生産と事業の投入要素も管理しています。

「年間土地価格表を5年間の土地価格表に置き換えるという法改正は非常に合理的です。もし改正されなければ、各省は市場価格に近い年間土地価格表を作成できなくなります。年に一度の土地価格表の変更では効果がありません」とヒエップ氏は強調した。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、毎年の土地価格表の発行制度は、国家機関全体に膨大な業務を強いており、非常に困難を極めているという。5年間の期限付き土地価格表の発行は、現在の二階層制の地方自治体の行政能力に見合うものとなるだろう。

さらに、国は土地価格調整係数を用いて不動産市場を規制することもできます。施行から1年以上が経過した2024年土地法には、修正が必要な欠陥、不十分さ、弱点が明らかになっています。そして、今回の土地法改正草案では、土地価格調整係数は単一の係数ではありません。

「土地価格調整係数は多数存在します。必要に応じて、国家管理機関が各プロジェクトに適用する土地価格調整係数を発行します。これまで、ホーチミン市は2013年土地法を適用する際に、毎年平均約30件の土地価格調整係数の決定を発行していました」とチャウ氏は述べた。

供給増加は住宅価格を低下させる

一部の専門家は、土地価格が下がるかどうかは、土地利用係数を発行する地方自治体に依拠すると考えている。 政府は近い将来、土地利用係数の発行と土地利用収入率に関する具体的な規制を定めた政令を公布する必要がある。これは極めて重要である。

チャウ氏によると、住宅プロジェクトの投入用地費の抑制に加え、住宅価格の高騰は主に需要と供給によるものであり、供給不足と住宅不足が住宅価格の高騰につながるため、住宅価格を落ち着かせるには住宅供給を増やす必要があるという。住宅供給を増やすには、法的問題による約3,000件のプロジェクトの滞留を早急に解消する必要がある。供給が増えれば、価格操作やインフレはなくなるだろう。

「住宅価格が高騰しているのは、数千ものプロジェクトで法的問題が生じ、住宅供給が不足しているため、私たち自身が困難に陥っていることが一因です。それが住宅価格の上昇につながっています。今、プロジェクトの法的問題を解決できれば、住宅供給量が増加し、市場のバランスが取れ、住宅価格も落ち着くでしょう」とチャウ氏は付け加えた。

経済専門家のヴー・ディン・アン博士は、土地評価は市場価格に近いという見方を固持し続ける限り、問題の根本的な解決にはならないと考えています。むしろ、市場メカニズムに基づいた土地評価の原則を堅持し、同時に客観的で透明性があり、専門的な土地評価市場を構築する必要があるのです。

アン氏は、多くの問題を引き起こしてきた土地価格の枠組みと土地価格表を完全に廃止することを提案した。代わりに、土地の割り当て、土地の賃貸借、あるいは土地使用権の競売の結果に基づいて、管轄当局が決定する特定の土地価格のみが存在することになる。土地価格は、財政的義務（税金、手数料、土地使用料、地代）の基礎となり、地域別および用途別の大衆価格決定メカニズムによって決定されるべきである。

「土地価格管理は、価格法、土地法、不動産競売法など、様々な法律に散在しており、重複や矛盾が生じています。土地評価における一貫性、同期性、そして特に市場原理の厳格な遵守によってのみ、開発要件を満たす透明性と実効性のある法的枠組みを構築できるのです」とアン氏は提言した。

土地法改正案によると、一次土地価格は国家が決定する。二次土地市場については、国家が税、融資、計画、土地利用計画を通じて規制する。この改正により、一次市場の土地価格は二次市場の取引価格に追随せず、国家が市場を統制することになる。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、土地使用料は多くの不動産投資・取引企業にとって生死に関わる問題だと述べた。実際、 ハノイの同じ住宅プロジェクトでは、最初の土地割り当て決定から2回目の土地割り当て決定までの間に土地価格が20%上昇し、3回目の土地割り当てでもさらに20%上昇した。

「土地が割り当てられるたびに価格が上昇し、企業のコストが不当に増加する。これが最大の問題だ」とヒエップ氏は強調した。

トピックに戻る

バオ・ゴック

出典: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm