低価格賃貸住宅の開発には強力なインセンティブ政策が必要

低所得者層に適した賃貸住宅の不足

ベトナムの賃貸住宅市場は長年にわたり発展してきましたが、現在、大きな変化の時期を迎えています。急速な都市化の傾向、不動産価格の高騰圧力、そして若者の住宅所有形態の変化が、その要因となっています。大都市における居住用または投資用の不動産価格は急騰しており、多くの労働者にとって住宅所有はより困難になっています。その結果、長期賃貸モデルがより普及し、多くの人々が居住目的で購入するのではなく、柔軟性を維持し、経済的プレッシャーを軽減するために賃貸を選択しています。

しかし、ベトナムの住宅賃貸市場はいくつかの顕著な課題に直面しています。ハノイのアパート価格は過去5年間で72%以上上昇し、賃貸価格を押し上げています。特に、リンダムやディンコンといった地域の2ベッドルームアパートの賃貸価格は、2025年には月額約850万～1,000万ドンに上昇すると予想されており、これは2024年末時点より約100万ドン高い水準です。一方、平均所得は年間約6～10%の増加にとどまっています。

*ハノイの低価格住宅市場では、着工され建設許可が下りた社会住宅プロジェクトから好材料が相次いで届いている。写真はイメージ。*

賃貸需要の増加にもかかわらず、購入価格の上昇が賃貸価格の上昇を上回ったため、賃貸利回りは低下しています。そのため、多くの投資家は賃貸目的ではなく売却目的の購入へと転換しています。さらに、大都市では賃貸価格が平均的な労働者の収入の35～50%を占めており、住宅購入への負担はますます深刻化しています。

賃貸住宅市場は、主に2つのセグメントに分かれて発展していることに注目すべきです。一つは、専門的に管理された高級プロジェクトのアパート、もう一つは、個人所有者が賃貸する小規模な戸建て住宅またはアパートです。低所得者層や中所得者層に適しており、専門的に管理されている質の高い賃貸住宅セグメントは、ほとんど不足しています。

現実には、投資家は賃貸物件の開発よりも、分譲用の高級マンション開発に注力する傾向にあります。プロジェクトが完売または頓挫すると、賃貸市場は空席のままになることがよくあります。一方、個人所有者が賃貸する小規模マンションは、価格が安いものの専門性に欠け、安全基準も確保されていないため、主にフリーランサーや学生などに適しています。一方、若年労働者や新入社員の賃貸需要は依然として非常に高く、低・中所得者層に適した質の高い専門賃貸住宅の供給は非常に限られています。

十分に強力なインセンティブ政策が必要

専門家によると、ベトナムの賃貸住宅市場には機会と課題の両方があり、安定した持続可能な発展のための支援的な解決策が必要である。

実際、近年、社会住宅の発展は党と国家によって政治的決意と党と政治体制全体の重要な任務と位置付けられており、我が国の体制の特質と良質さを示すものとなっています。政府と首相は、社会住宅の発展に関する多くの任務を断固として指揮・実施し、22の決議、12の指令、決定、そして公式声明を発布し、社会住宅の発展を推進するための全国会議を数多く開催しました。

10月24日午前、住宅政策・不動産市場に関する中央指導委員会委員長であるファム・ミン・チン首相は、各省庁、各部局、地方自治体、企業による社会住宅開発の画期的な解決策に関する会議を主宰しました。会議では、代表団が、今後の社会住宅開発における画期的な解決策の実施、特に複数の企業を社会住宅プロジェクトへの投資家として指名することに関する政府の新たな決議案について議論し、アイデアを提供することに重点が置かれました。

代表団は、社会住宅開発における国家管理の役割、特に土地の割り当てと敷地の整地における地方自治体の役割、社会住宅に対する実際の需要、社会住宅のための資源と融資源、社会住宅プロジェクトに対する優遇政策、社会住宅の販売価格と賃貸価格などについて議論した。

しかし、多くの専門家は、専門的な賃貸住宅の開発には、税制、資本、土地資金に関する十分なインセンティブ政策がまだ不足していると考えています。そのため、賃貸住宅のほとんどは個人によって建設されており、大規模なプロジェクトや専門的な開発は不足しています。

専門家や不動産協会によると、政府は専門的な賃貸住宅の開発を支援する必要がある。具体的には、税制優遇措置、資本支援、あるいは工業団地の公務員や労働者向けの長期賃貸基金の創設などが挙げられる。都市部や郊外に低・中所得者層に適した賃貸住宅セグメントを開発し、投資家が売却だけでなく賃貸にも投資するよう促すために、計画や土地の調整を行う必要がある。

同時に、賃貸サービスの質の向上を図ります。専門的な管理、賃貸契約および住宅条件の透明性を確保します。これにより、入居者の安心感を高め、リスクを軽減し、市場の効率性を向上させることができます。セグメント間の需給バランスも重要です。高級住宅が過剰供給となっている場合は規制する一方で、手頃な価格帯の住宅は優先的に開発する必要があります。

賃貸住宅市場、特に低・中所得者層に適した質の高い賃貸住宅市場が安定的かつ持続的に発展し、大多数の人々に利用されるためには、政策支援、投資家による戦略的投資、そして賃貸住宅サービスの質の向上が不可欠です。これらが実現すれば、賃貸住宅は今後10年間、ベトナムの都市部住宅問題に対する重要な解決策となるでしょう。

出典: https://congthuong.vn/can-chinh-sach-uu-dai-du-manh-phat-trien-nha-o-cho-thue-gia-re-429131.html