供給が限られているため市場の需要を満たすことができない
Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市のマンション需要は2024年第2四半期に約58%増加し、4,000万ドン/㎡未満の価格帯が中心となっています。しかし、市場への新規供給は5,500万ドン/㎡以上の価格帯に集中しています。
同様に、DKRAグループのデータによると、2024年第2四半期にはホーチミン市で約8,000戸のアパートが新規供給され、市場全体の主要供給は前四半期比12％増、2023年の同時期比8％増となった。しかし、市場に投入された新規供給は主にハイエンドおよび高級アパートプロジェクトからのもので、最高販売価格は1平方メートルあたり約5億ドンと記録された。
供給はハイエンドセグメントに傾いているものの、取引が成立しているのは4,000万～5,500万ドン/㎡の価格帯の手頃な価格帯のアパートメントプロジェクトに集中しています。流動性の高いプロジェクトの多くは、法的手続きが完了し、建設が迅速に進み、市内中心部へのアクセスも良好なプロジェクトです。ホーチミン市および周辺省におけるこのセグメントの取引は、2024年上半期の市場全体の新規供給総量の62%を占めています。
手頃な価格のアパートは依然として良好な流動性を維持している
このセグメントの需要は堅調ですが、真の住宅ニーズを満たす手頃な価格の物件が常に不足しているため、市場には依然として供給ギャップが存在します。特にホーチミン市では、販売価格が1平方メートルあたり5,000万ドン未満のプロジェクトも少なくなりつつあり、市の東部と西部には依然としていくつかのプロジェクトが残っています。
一部の高価格帯のプロジェクトでは、投資家が割引、金利サポート、ギフトなど多くのインセンティブを提供しているにもかかわらず、実際の住宅購入者のニーズを満たしていないケースもあります。手頃な価格帯のプロジェクトも、販売開始初日にすぐに完売し、商品バスケットの70～90%が取引されました。
上記の需要を受けて、多くの不動産仲介業者は、今後の販売段階では、手頃な価格の物件の販売価格が最大10%上昇すると予測しています。これは、市場全体の動向と今後の供給状況次第です。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏は、2024年後半の供給予測について、ホーチミン市のマンション供給は今から年末まで引き続き少量となるだろうと述べた。この時期に着工されたプロジェクトは大きな強みとなる。今後、主要価格は上昇を続けるだろう。
さらに、預金金利の上昇、不動産信用残高の増加、そして2024年8月1日から施行される法律は、マンション市場の回復に向けた明るい兆候です。政府による抜本的な政策措置とメカニズムの発動は、2024年の市場回復プロセスを加速させるのに貢献しました。現在までに、市場は最も困難な時期を乗り越え、多くの物件が上昇しており、新たな発展サイクルの基盤を築いていると言えるでしょう。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、今後年末にかけて、プライマリーマンションの販売価格は平均で約3～8%上昇し続ける見込みです。これは、特に低価格帯および中価格帯の物件において、短期的な供給が減少傾向にあるためです。
社会住宅プロジェクトを待つ
ホーチミン市では、低価格で本格的な住宅購入者に適した多くの社会住宅プロジェクトが、発売直後から「完売」しています。そのため、商業市場が供給問題を解決していない状況下でも、多くの専門家は社会住宅の飛躍的な発展を期待しています。
しかし、ホーチミン市建設局によると、市内の社会住宅開発は多くの困難と障害に直面している。社会住宅プロジェクトへの投資手続きは依然として複雑であり、商業住宅の手続きはさらに複雑で、資金調達源も限られている。
現在、 建設省は、住宅法の社会住宅の開発と管理に関するいくつかの条項を詳述した政令案を最終調整中です。この政令案には、工業団地内の労働者向け個人投資建設社会住宅の賃料帯の算定方法も含まれています。したがって、建設省は、上記政令が公布された後、ホーチミン市人民委員会に対し、個人が建設する社会住宅の賃料帯に関する規則を制定するよう勧告する予定です。
多くの社会住宅プロジェクトが実施されており、ホーチミン市の不動産市場の供給が改善されることが期待されています。
ホーチミン市は、2021～2030年の期間における住宅開発計画および政府の低所得者および工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設への投資に関するプロジェクトによると、2021～2030年の期間に、2030年までに約69,700～93,000戸の社会住宅ユニットの建設に投資するという開発目標を設定しています。そのうち、2021～2025年の期間には約26,200～35,000戸、2026～2030年の期間には約43,300～58,000戸が建設される予定です。
実施実績について言えば、ホーチミン市は2024年上半期に、610戸、延床面積50,831㎡の社会住宅プロジェクト2件の建設を完了しました。具体的には、ビンチャン区グエンソン社会住宅地区（242戸）と、トゥドゥック市タンミーロイ区労働者住宅プロジェクト（368戸/1,040戸）です。
ホーチミン市では、2021年度初めから2024年6月までの累計で、社会住宅プロジェクト3件と労働者向け住宅プロジェクト1件を含む計4件のプロジェクトが完了しており、戸数は1,233戸、延床面積は112,385㎡です。また、ホーチミン市では、社会住宅プロジェクト5件と労働者向け住宅プロジェクト1件を含む計6件のプロジェクトが建設中で、戸数は4,386戸です。
具体的には、ビンチャン県ヴィンロックAコミューンの住宅地区プロジェクト（1,344戸）、6区の旧ビンフー市場跡地の社会住宅地区プロジェクト - 商業住宅地区（390戸）、タンビン県タンビン社会住宅団地（168戸）、10区リートゥオンキエット324番地のプロジェクト（1,254戸）、トゥドゥック市ロンチュオン区住宅地区（558戸）、トゥドゥック市タンミーロイ区の労働者宿舎（672/1,040戸）。
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出典: https://www.congluan.vn/tp-hcm-can-ho-vua-tui-tien-van-giu-thanh-khoan-tot-cho-nha-o-xa-hoi-dot-pha-nguon-cung-post303792.html
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