サービスアパートメントはFDI資本流入により郊外に「広がる」

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サービスアパートメントとFDIの関係

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏によると、一般的に、ベトナムへの外国直接投資（FDI）の流入は過去3～4年でかなり好調であったという。

「今年のFDIは若干減速していますが、過去3年間の数字を見ると、新規登録FDIは常に20億～40億米ドル程度あり、主に発電所、液化ガス、エネルギー分野に集中しています。これらの大型エネルギープロジェクトを除けば、今年の新規登録FDIの額を見ると、FDIは依然としてプラスです」とサヴィルズの専門家は述べています。

FDIの本質に立ち返ると、トロイ・グリフィス氏はFDIのトレンドが変化していると見ている。かつてベトナムは、多くの分野や要素において競争力のあるコストによって外国投資を惹きつけていた。現在、FDIは、特にエレクトロニクス産業において、サーバーコロケーションサービスとサプライチェーンの最適化に重点を移している。

「これは経済に大きな利益をもたらします。その時、外国人マネージャーが増えれば増えるほど、サービスアパートメントの需要は高まります」とサヴィルズの専門家は語った。

外資系資本の発展に伴い、サービスアパートメントが郊外に広がる（写真1） — サヴィルズ・ベトナム副社長トロイ・グリフィス氏

サヴィルズの専門家は、国内の2大都市の成長傾向を比較し、ハノイではサービスアパートメント市場は主にAクラスとBクラスの2つのセグメントに分かれていると述べた。ハノイとこれらの都市を結ぶインフラの発達により、現在、バクニン、フンイエン、ハイズオンなどのハノイ近隣地域への需要が拡大している。

ホーチミン市では、Cセグメントのプロジェクトが多数存在し、サービスアパートメントの需要はより多様化しています。ホーチミン市のサービスアパートメントの入居者は、様々な収入層、様々な分野や職種の専門家など、多岐にわたります。そのため、ニーズも多様化しています。これが、ホーチミン市のサービスアパートメント市場とハノイ市の違いを生み出しています。

同氏によると、COVID-19のような一見困難な時期においても、サービスアパートメント市場は依然として好調に推移しているという。ハノイでは価格と業績にほとんど影響はなく、ホーチミン市では若干の下落を記録したものの、現在は順調に回復している。そのため、サービスアパートメントは安定した運営が期待できる魅力的な不動産と言えるだろう。

レンタルタイプ間の熾烈な競争

サヴィルズによると、サービスアパートメントの需要はFDI流入によって牽引されているものの、ホーチミン市ではFDIが減速の兆しを見せており、今後の見通しは厳しいものとなるだろう。ホーチミン市統計局によると、2024年の最初の6か月間のFDI総額は11億米ドルに達し、前年比19%減少した。新規登録FDIは597件の新規プロジェクトから1億9,200万米ドルに達した。

企業からの長期需要は安定しているものの、賃貸アパートとの熾烈な競争の中で成長は困難になる可能性があります。サヴィルズはまた、過去3年間の賃貸アパートの引き渡し戸数は4万戸を超えたと述べています。特に、サービスアパートメントの主な入居者は、ホーチミン市、ロンアン省、ドンナイ省、ビンズオン省の工業団地や企業で働く外国人専門家です。キャパシティを最適化するため、プロジェクトでは長期賃貸と短期賃貸を組み合わせています。

サヴィルズ・ホーチミンリサーチ部門シニアマネージャーのカオ・ティ・タン・フオン氏は、このタイプのサービスアパートメントを評価し、外国人専門家の復帰により好調な業績を上げていると述べています。リノベーションされた古いプロジェクトは、賃貸アパートメントと比較して競争上の優位性を生み出すでしょう。手頃な価格の宿泊施設への需要が高いため、スタジオと1ベッドルームのアパートメントは常に選ばれています。過去5年間で、サヴィルズは48のグレードBおよびCの新規プロジェクトから1,849戸のアパートメントを記録しており、投資家はスタジオと1ベッドルームのアパートメント開発に注力しており、新規供給の85%の市場シェアを占めています。

サービスアパートメントは、外国直接投資資本の発展とともに郊外に広がっています（画像2） — ワンルームマンションは外国人入居者に人気です。

サヴィルズの2024年第2四半期市場レポートでも、供給戸数は8,490戸に達し、四半期ベースでは横ばい、前年比21%増と報告されています。ホーチミン市における今後の供給戸数は限定的になると予想されています。2025年までに5つのプロジェクトが加わり、約500戸が供給されます。そのうち63%は、1区に位置する3つのクラスBおよびCプロジェクトに集中する見込みです。

ホーチミン市のサービスアパートメント部門の稼働率は79%で、前四半期比1ポイント、前年同期比4ポイントの低下となりました。これは、閑散期における短期滞在の需要低迷によるものです。賃料は1平方メートルあたり月額51万3,000ドンで、前四半期比1%上昇、前年同期比では横ばいでした。

グレードAおよびBの14件のプロジェクト全体の賃料は、前四半期比平均3%上昇しました。これは、賃料が1年以上固定されており、開発業者がプロモーションインセンティブを停止したためです。14件のうち9件（供給量の74%）は比較的高い入居率を示し、少なくとも80%に達しています。

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出典: https://www.congluan.vn/can-ho-dich-vu-lan-rong-ra-vung-ven-cung-voi-su-phat-trien-cua-dong-von-fdi-post308480.html