土地評価における剰余金法を放棄しないことを検討する

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ベトナム商工連合会（VCCI）は、企業や協会の意見に基づき、土地価格を規制する政府2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号の改正および補足政令案、ならびに土地の評価方法、土地価格表の作成および調整、具体的な土地評価、土地評価に関するコンサルティングの詳細を定めた天然資源環境省の2014年6月30日付通達第36/2014/TT-BTNMT号の一部条項の改正および補足の通達案（以下、「草案」という）に対する意見募集に関する天然資源環境省の公式文書第5080/BTNMT-QHPTTND号に書面で回答した。

土地評価方法

現行規定と比較すると、政令案及び通達案では土地評価方法が調整され、土地評価は比較法、収益法、地価調整係数法の3つの方法に限定されます。これにより、土地評価において剰余金法と控除法は使用されなくなります。

一部の企業は、土地評価方法から剰余金法を排除することをある時点で検討すべきだと考えています。

まず、土地評価のプロセスに困難が生じます。

現在、企業の反省から、剰余金方式が廃止されれば、多くの土地評価において、剰余金方式は比較方式、収益方式のように現在の用途を基準にするのではなく、将来的な発展が見込まれる用途を基準に土地の価格を決定する方式であるなど、残された方式は限界に直面することになるでしょう。

開発の可能性のあるこの種類の土地には、通常、比較法を適用するために市場でうまく取引された類似の資産や類似の資産はありません（市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地区画が少なくとも 3 つあることが条件です）。

比較法では、評価対象となる不動産と取引情報を照合することが困難な場合が多く、比較データの観点から限界があります。明確かつ正確な取引情報を多く必要とする一方で、実際には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多くあります。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じる方法で実施されます。地価調整係数は、省人民委員会が地価表の土地価格と市場における一般的な地価を分析・比較して発行します。したがって、調整係数の決定も比較データに基づいているため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠陥があります。

現在、我が国の土地データベースは市場の実態を真に反映していません。そのため、草案にあるように3つの評価方法のみを適用すると、上記の欠陥により、実施プロセスに支障が生じる可能性があります。

一方、残余法は、想定される開発事業の見積りから得られる残余価値から、その開発事業に必要なすべての費用を差し引いたものが、不動産の現在価値であるという理論的な根拠に基づいています。この方法の本質は、土地価格を逆算して計算すること、つまり、将来完成する開発事業体の販売額から、その事業体の開発に必要な投資費用を差し引いて計算することです。開発の可能性のある土地は、この方法で評価されますが、他の評価方法は適用できません。

第二に、不動産評価に関する規制間の整合性です。

剰余法は、専門の評価機関が用いる不動産評価方法であり、開発可能性を有する不動産（未開発の空き地、または既存建物を改築または解体して新たな建物を建設し、その土地を最善かつ最も効果的に活用できる土地）を評価する際に適用される評価方法の一つとされています。剰余法は、通達145/2016/TT-BTC号とともに公布されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法文書間で矛盾を生じます。

3番目は、州の管理目標です。

土地評価方法から剰余金法を除外する理由の 1 つは、「これは管理者が投資を決定するために計算するための不動産評価方法であり (土地の価格は事前に入手可能である必要があります)、国家の土地管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

この評価方法が投資効率の算出にのみ用いられるとすれば、それは土地の価値が最善かつ最も効果的な利用を実現するために算出され、その土地価格が市場原理と整合していることを意味します。したがって、国はこの評価方法を用いて開発の可能性のある土地の種類を判定し、市場価格と整合した土地価格を決定し、投資家が国に対して果たすべき財務上の義務を確定します。

「上記の分析から、企業は起草委員会が土地評価方法から剰余金方式を削除しないことを検討することを提案している」とVCCIは述べた。

市場での一般的な土地価格を決定する

草案第1条第1項の規定によれば、「市場地価とは、一定の地域内において、同一の用途を有する土地の使用権について、一定の期間内に競売にかけられ、市場で売買される取引において最も頻繁に現れる価格をいう。」

「最頻値」を決定するために、土地鑑定士は一定期間における市場におけるすべての取引価格を収集する必要があります。この活動は、土地登記所や税務当局といった情報源を持つ政府機関からのみ収集可能です。

フィードバックによると、コンサルティング組織（割り当てられた機能とタスクを実行する公共サービスユニットを除く）がこの情報源に完全にアクセスすることは困難です。

コンサルティング組織の業務を円滑に進めるため、VCCI は、起草委員会がこれらの組織が上記の情報源にアクセスできるようにする規制を追加することを推奨します。

土地評価方法の適用

草案及び政令44/2014/ND-CPの規定は、以下のケースにおける土地評価方法について明確に規定していない。「非農地が住宅地であり、3区画の土地に関する十分な情報がない場合」。規定によれば、このケースは、第5条（改正）第1項に規定されている比較法の適用条件を満たしておらず、また、当該土地が非農地ではないため、同一の土地利用目的を有する3区画の土地に関する十分な情報がない場合に、第5条c第8項の規定を適用するケースにも該当しない。

「地価表に基づいて算定された価格が2,000億ドンを超える土地区画又は土地面積については、土地賃借料は賃借期間全体にわたって一括して支払わなければならない」。このケースは、第5条（改正）に規定されている比較法及び地価調整係数法の適用対象には該当しない。

土地評価方法の適用に関する情報

政令草案第5b条の規定によれば、比較法および土地価格調整係数法を適用する土地価格情報は、土地評価時から24ヶ月以内の期間内で、かつそれ以前の情報であり、土地登記所、税務当局、村レベルの人民委員会における市場で譲渡された土地価格、土地使用権オークションを実施する組織における土地使用権オークションの落札価格などの情報源から収集されるものとする。
上記で収集した情報だけでは、土地価格に関する情報を正確に把握するには不十分と思われます。現在、市場での不動産取引は二価格状態にあり、土地使用権譲渡契約書に記載されている価格（登記所や税務当局から入手した情報）が実際の取引価格と異なる可能性があります。

したがって、より正確な情報を確保するために、VCCI は起草委員会に対し、不動産取引フロアでの取引価格、鑑定士が調査・調査を通じて収集した価格などの情報源を拡充することを推奨します。