土地評価結果の精度を制御するには、「ロッキング バルブ」が必要です。
国会は1月15日午前、第5回臨時会の議題を引き継ぎ、土地法案（改正）の一部新設内容や意見の異なる内容について全体討論を行った。
グエン・ホアン・バオ・トラン国会議員（ ビンズオン代表団）は、法案草案の一部の内容の明確化に貢献し、重要な内容の取り入れと改訂を行った起草委員会の作業と経済委員会の説明報告書を高く評価した。
法案第158条第5項「土地評価における剰余金方式に関するｃの土地評価方法は、当該土地区画の総開発見込み費用から総開発見込み収益を差し引いて行う」と規定されていることに対するコメント。
代表者たちは、以下の理由から、起草委員会は土地評価に剰余金方式を含めるべきではないと提案した。
まず、土地評価にはさまざまな方法がありますが、特定の土地については、さまざまな方法で得られた評価結果は類似しています。
しかし、剰余金方式による土地評価結果は仮定と推定に基づくものであり、特に推定の基礎となる事実情報や収益費用データが限られている地域では信頼性が高くありません。
さらに、土地の価値は、歴史的背景、商業活動、その他の事業により、時間の経過とともに増加する可能性があります。
国会議員グエン・ホアン・バオ・トラン氏。
「しかし、土地の価値は常に徐々に上昇すると決めつけるのは不合理です。なぜなら、 景気後退時や不利な要因に直面した際には、土地の価値は下落する可能性があるからです。例えば、現在、不動産市場はほぼ凍結状態にあり、この方法ではリスク要因や経済への悪影響を正確に測定できません」とトラン氏は述べた。
第二に、これらの想定される要因を計算するのは非常に複雑であり、大きな誤差を伴う不確実で不正確な評価につながります。
代表者らによると、同じ土地であっても、仮定条件の一つを変えるだけで評価結果が変わってしまう。これが、過去に土地価格の確定、鑑定、決定が困難で遅延した主な理由であり、その解釈は状況や時期によって人によって異なる。
さらに、代表者らによると、剰余金法は2014年政府令第44号及び天然資源環境省通達第36号に規定されているものの、その実施には多くの困難と障害が伴っている。不動産プロジェクトの総収益と総開発費の推定は、評価対象プロジェクトと類似した特性を持つプロジェクトの移転価格、賃貸価格、収益と費用に影響を与える要因に関する調査、調査、情報収集に基づいて行われる。
収益とコストを決定する要因は依然として漠然と定義されており、具体的な標準、規範、または基準がないため、価格設定は困難な作業となっています。
さらに、投資プロジェクト説明書は、プロジェクト実施剰余金方式、事業進捗、投資資本比率に適用するデータを使用するための基礎となる重要な文書の一つであり、これらの指標は評価結果に決定的な役割を果たす。
現在、投資プロジェクトの説明は非常に初歩的で、十分な情報、データ、または裏付けとなる数値が欠如しています。土地価格データを含む価格と土地に関するデータベースが不完全であり、土地利用権市場が未発達で不透明である状況において、土地評価方法の廃止は、土地評価プロセスに支障をきたさないよう、その実現可能性を慎重に検討する必要があります。
「この方法を維持する必要がある場合、土地評価結果の正確性と妥当性を制御するための『ロックバルブ』が必要だ」とトラン議員は提案した。
さらに、現在の土地補償・収用プロセスにおいて、河川、溝、運河、水路の浚渫事業のために土地が埋め立てられる事例が見られます。しかし、土地法およびその補償・土地収用に関する指導法令・通達は、これを未だ規定しておらず、大きな困難を引き起こしています。これは、人々が合意に至らず、繰り返し請願を行い、さらには国家の補償決定に対して長期にわたる苦情を申し立て、土地収用を妨げているためです。そのため、代表者はこの問題の見直しを提案します。
土地資源の解放
国全体の発展のために土地資源を解放することを目的とした法案の改善に貢献し、グエン・ティ・ゴック・スアン代表（ビンズオン代表団）は、商業住宅プロジェクトの実施条件および第122条第3項b点と第127条第1項b点の土地使用権の譲渡に関する合意に関して、ビンズオン省の多くの企業の意見を表明した。
国会副議長のグエン・ドゥック・ハイ氏が会議を主宰した。
代表団は、承認された計画と一致する場合は他の土地区分を追加することを提案し、国会がこの条項について慎重に検討して別途投票するか、政府に5年間のパイロットプログラムの実施を委託し、その後概要報告書を国会に提出することを提案した。
代表団によると、その理由は過去の慣行に起因している。政府が投資と経済発展を呼びかけると、事業に携わる意思のある多くの市民や企業が、住宅地を含む様々な種類の土地を国に譲渡し、生産・事業目的で賃貸することを受け入れたのだ。これにより雇用が創出され、地域の発展に大きく貢献した。
現在、国が都市計画を変更し、都市の改修と改良を目指している中で、何世代にもわたって生産と事業のために保全し使用してきた土地に投資と開発を継続する機会を彼らに与えることを優先する仕組みが必要です。
一方、国は企業が所有する土地の起源を明確に特定する十分な根拠を有しています。その土地が以前、企業自身によって所有されていた場合（相続、贈与、譲渡など）は、この問題を徹底的に調査する必要があります。
さらに、代表団は、土地利用を他の用途から商業住宅プロジェクトのための住宅地へ転用することから生じる利益を、現在の土地利用者、投資家、そして国の3つのグループの間で調和させるため、税制と財政に関する法的規制を早急に改正・改善すべきであると提案した。これにより、国は土地利用者自身に利益を比例配分し、地域の社会経済開発プロジェクトに投資することが可能になる。
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