土地オークションを投機目的で利用することへの警告、不法占拠地4件がレッドブック発行対象に

ビンズオン省が数十の「黄金の土地」を競売、新法に基づく農地の宅地化価格、4件の不法侵入・違反がレッドブックの対象に…などが最新の不動産ニュースです。

不動産： ハノイ市ホアイドゥック区の競売にかけられた土地。（出典：Vietnamnet）

土地オークションを利用して投機し、価格を吊り上げることに対する警告

ここ数日、ロンクック地区（ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイェン村）で行われた19区画の土地の競売が世間の注目を集めています。落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンと、ハノイ郊外のいくつかの地区の過去の価格と比較して「記録的」とされています。多くの「土地ブローカー」が、2億ドン以上の差額で落札が見込まれる土地を販売すると宣伝しています。

ラオドンの情報によると、不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏は次のようにコメントしている。「オークション価格が平均の2～3倍も高いため、周辺地域で土地を所有する人々は、自分の土地の売却価格をつり上げようという心理に駆られています。また、急激な土地価格の高騰は、土地価格の継続的な上昇から利益を得ようと、多くの人が土地の購入に殺到する土地投機の傾向を生み出す可能性があります。しかし、これは資金が土地に滞留し、他の経済活動に循環しないという状況を引き起こす可能性があります。」

法令遵守、公開性、透明性を確保するため、ファム・ミン・チン首相は土地競売の是正を要請した。首相官邸の声明では、落札価格が開始価格の数倍に上るケースがあり、異常に高額なケースも含まれていることが明確に指摘されている。そのため、首相は省市人民委員会の委員長に対し、管轄機関に対し、当該地域における土地使用権競売の組織体制を見直すよう指示した。

当局の調査と最終結論を待つ間、ラック・ベト株式オークション会社は、52区画の土地を対象とした2件のオークションを一時停止すると発表しました。専門家は、土地投機の抑制は喫緊の課題であると指摘しています。投機と価格高騰を最初から抑制し、適切に対処することで、不動産市場の健全かつ持続可能な発展が促進されるでしょう。

TAT法律事務所（ハノイ弁護士会）会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地投機が深刻な問題となっており、不動産価格の高騰を招き、若者や平均所得層の住宅取得を困難にしていると指摘した。こうした状況を防ぐため、トゥ弁護士は投機を抑制し、不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案した。

効果的な対策の一つは、実際に利用されていない土地の購入に高い税金を課すことです。個人または組織が土地を購入し、一定期間内に建設を行わない場合、より高い税金が課せられます。これは投機家への経済的圧力となるだけでなく、より効率的な土地利用を促進することにもつながります。

競売土地に強制的な建設期限を設定する規制の適用は、投機を抑制するためのもう一つの解決策です。競売落札者が定められた期限内に建設工事を完了できない場合、土地の所有権は剥奪されます。これにより、土地の無駄な買い占めを防ぎ、都市開発を促進します。

弁護士のチュオン・アン・トゥ氏によると、土地購入後の土地の移転期間を制限することも重要な措置だ。

さらに、政府は、土地利用の実質的な必要性がない投資家に対する不動産融資条件を厳格化することで、信用政策を調整することができます。これは、不動産市場に流入する投機資金の量を減少させるだけでなく、真の住宅ニーズを持つ住宅購入者を保護することにもつながります。多くの社会住宅プロジェクトや低価格住宅を提供することで、市場の需給バランスが改善します。中間所得層の予算に合った住宅の選択肢が豊富であれば、地価への圧力は軽減され、不動産価格はより適正なものになるでしょう。

最後に、不動産事業法を改正し、特定のケースで土地の分割と売却を許可することも、市場における土地供給を増やし、土地価格の抑制に役立つ解決策となる可能性がある」とトゥ氏は述べた。

ビンズオン省が数十の「黄金の土地」区画を競売にかける

ビンズオン省は歳入を捻出するため、かつて政府庁舎だった多くの地域や価値の高い「黄金の土地」とみなされる土地を含む数十の土地区画を競売にかけることを決めた。

これは、2030年までのビジョンを持ち、2024～2025年の期間にビンズオン省の社会経済発展に貢献するために土地から収益を生み出す土地基金開発プロジェクトを実施する運営委員会が最近の会議で提供した情報です。

したがって、オークションに出品される土地区画は、主に国家機関および公共サービス部門の事務所および運営施設用の土地、回収されて土地基金開発組織に管理のために引き渡された土地、地方自治体によって管理される公有地、再編された管理および回収が民営化された国有企業の土地、現在使用されており、都市部、工業団地、貿易サービス、物流などの開発のための土地利用計画に従って回収されることが予想される個人および組織起源の土地です。

その中には、多くの国家機関や組織の本部が集まるビンズオン省の一等地に位置する土地が多くあり、その価値の高さから「黄金の土地」と考えられています。

約400ヘクタールの土地38区画（土地使用権、公共資産）が競売にかけられる予定です。競売は段階的に実施され、2024年だけでも10区画（総面積約8.3ヘクタール）が競売にかけられる予定です。

同省は2025年までに、総面積331ヘクタールを超える17区画の土地を競売にかけ続け、2026年から2030年にかけては、総面積52.2ヘクタールの11区画の土地を競売にかける予定だ。

上記の土地区画を競売にかけることで、ビンズオン省は社会経済の発展に役立つ「巨額の」資金を集めることになる。

ビンズオン省土地基金開発センターの責任者は、同省は土地区画の競売に加え、75の新都市エリアと都市開発エリアとなる75の土地区画の投資家選定のための入札も行う予定だと語った。

現在、このプロジェクトは実施前に検討とコメントを得るためにビンズオン省人民委員会に提出されている。

土地の侵害と違反の4件がレッドブック発行の対象に

8月1日から施行される2024年土地法によれば、2014年7月1日以前に土地違反があった土地利用の事例が4件あり、土地使用権証明書（レッドブック）の交付対象となります。

具体的には、2024年土地法第139条は、第一の場合として、2014年7月1日より前に土地を使用していた世帯や個人が、国家が宣言して標識を設置した後の建設工事の安全通路への侵入、建設境界の宣言後の道路、道端、歩道への侵入、建築機関本部、公共事業、およびその他の公共事業の目的で使用される土地への侵入により、国家は、侵入されたエリアに対してレッドブックを発行せずに、土地を建設に返すために埋め立てなければならないと規定しています。

ただし、上記の土地違反事案において、主務官庁の承認を得た土地利用計画及び建設計画の調整が行われた後であっても、当該土地が公共事業安全通路、道路建設境界、機関、公共事業、その他の公共事業の本部等としての使用を予定していない場合は、当該土地使用者はレッドリストの対象となります。土地所有者は、当該土地についてレッドリストを作成する際に、財務上の義務を履行しなければなりません。

第二の場合、特別用途林及び保安林の林業計画区域に属する不法占拠地を利用する者に対し、省人民委員会は、不法占拠地を開墾し、森林管理委員会に管理及び利用のために引き渡すよう指示する。森林管理委員会は、不法占拠地を利用する者に対し、林業法の規定に基づき、森林の保護及び開発に関する審査を行う。

地域に森林管理委員会がない場合、不法に侵入または占拠された土地を使用している人には、保護林の保護と開発を目的として国から土地が割り当てられ、レッドブックの対象となります。

侵害された土地が農林業に由来し、公共インフラ整備の予定地である場合、省人民委員会は当該土地を収用し、投資家に建設用地として引き渡します。当該土地を違法に使用している者は、国が収用するまでの間、一時的に当該土地を使用することが許可されますが、現状維持と土地登記を行わなければなりません。

2014年7月1日以前に林業農場に由来し、現在農業生産または住宅の目的で使用されている侵入地は、特別用途林、保安林の林業計画に含まれておらず、公共インフラ工事の建設を目的とした土地利用計画にも含まれていない場合、土地使用者はレッドブックの発行を検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

第三の場合、上記に該当しない不法占拠により土地を使用している世帯や個人が、誤った用途で土地を使用している場合、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、農村計画に従って安定的に土地を使用している場合、赤色本発行の対象となり、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

違反した土地が安定的に利用されていない、または計画どおりに利用されていない場合、使用者は国がその土地を回収した際に一時的にのみその土地を使用することができます。

最後に、自ら開墾した農地を使用している世帯および個人には、紛争がなく、省人民委員会が定める農地割当制限に応じて、国からレッドブックが交付されます。制限を超える土地は、国営リースに移行されます。

2014年7月1日以降、土地を使用している世帯や個人が土地法に違反した場合、国はレッドリストを発行せず、法律の規定に従って対処します。

新法に基づく農地の宅地化価格

政令103/2024/ND-CP第8条第1項および第2項によれば、管轄の国家機関が世帯および個人に対して土地利用目的を住宅用地に変更することを許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されます。

転換後の土地の種類に係る土地使用料は、次のように計算されます。

用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地使用料」という。）は、次のとおり算定する。

用途変更前の土地であって、国が土地使用料を徴収しないで土地を割り当てた世帯若しくは個人の農地又は国が土地使用料を徴収しないで土地を割り当てた他の世帯若しくは個人からの適法な譲渡による農地については、用途変更前の土地価格は、土地価格表の対応する農地の種類に係る土地価格に（＝）面積を乗じて（×）として計算する。

用途変更前の土地が農地である場合、国は、その土地を賃借し、賃借期間全体にわたって地代を一括して支払うものとし、用途変更前の地代は、次のように計算される。

そこには：

用途変更前の土地の借地期間に対応する路線価とは、借地期間全体にわたって一括して支払われる地代金を計算するための地価公示価格のことです。

残存土地利用期間は、土地利用目的を変更する前の土地の割当期間または賃借期間（＝）から、変更前の土地利用期間（－）を引いて算出されます。

本項に規定する計算式により算定した残存土地使用期間が満1年に満たない場合には、月ごとに計算し、満1ヶ月に満たない期間については、1ヶ月に満たない期間とし、満15日以上の期間については1ヶ月として計算し、15日未満の期間については、その日数に対しては土地使用料を計算しないものとする。

用途変更前の土地、すなわち国が毎年地代金を支払って借りている農地については、土地利用目的を変更する前の地代金はゼロ（＝0）です。

※用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料は0となります。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​anh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html