社会住宅建設の緊急性 - 最終部：新たな仕組みの追加

建設省の予測によると、2021年から2030年にかけて住宅需要は引き続き増加し、特に都市部で顕著です。現在の都市人口比率は約40%ですが、2030年には約45%に増加すると予測されています。現在の人口増加率と住宅需要を考慮すると、毎年約7,000万平方メートルの都市住宅を新たに建設する必要があります。

特に、ベトナムにおける社会住宅セグメントの発展の可能性と発展余地は依然として大きい。しかしながら、現実には政策がまだ十分に魅力的ではないため、多くの不動産業界はこのセグメントに依然として無関心である。人々や企業は、手続き面や財政面の障壁を取り除く一連の新たな政策が制定され、社会住宅の開発が促進されることを期待している。

G-Homeのゼネラルディレクター、グエン・ホアン・ナム氏：

現在、開発業者が社会住宅を建設する場合、住宅の20%を賃貸物件として割り当てる必要があり、売却は5年後にのみ許可されます。社会住宅の開発には非常に高いコストがかかる一方で、既存の価格制限により賃貸料は高く設定できません。

社会住宅の販売価格と賃貸価格は、プロジェクト所在地の地方建設局のポータルサイトで公開されています。 ハノイ市とホーチミン市における社会住宅の推定賃貸価格は、月額10万ドン/平方メートル程度です。その他の省や都市では、月額3万～5万ドン/平方メートル程度です。

さらに、公営住宅を借りるには多くの条件を満たす必要があり、場合によっては最低1年間の借入期間が求められることもあります。さらに、一度公営住宅に入居した人は、再度入居する資格がないことが規則で定められています。そのため、公営住宅を正式に1ヶ月間しか借りていない場合、将来的に公営住宅を購入する資格は失われます。

世界中の多くの国では、長期資本コストが低いため、賃貸住宅を建設するビジネスモデルが広く普及し、成功を収めています。企業は3%程度の金利で借り入れるだけで済むため、投資が容易で、賃貸を開始すれば利益を上げることができます。

一方、ベトナムでは、企業は現在、約12～15%の金利で資金調達を余儀なくされており、常に追加費用を準備する必要があるため、導入コストが上昇しています。現在の金融メカニズムでは、金利と投入コストがこれほど高い状況では、企業を支援するための資金が不足しています。

一方、企業の利益率はわずか10%、年間平均2%にとどまっています。そのため、公営住宅建設への企業投資を誘致することは困難です。

CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏：

2021年以前は、建設省の規定に基づき、社会住宅建設の1平方メートル当たりの投資額は商業住宅建設と同じ1平方メートル当たりの投資額に基づいていました。しかし、2022年7月13日、建設省は決定第610/QD-BXD号を公布し、2021年の建設プロジェクトの1平方メートル当たりの投資額と構造部材の複合建設価格を発表しました。

これを受けて、建設省は、アパート形式の社会住宅建設事業の投資コストに関する枠組みを発表しました。検討の結果、社会住宅事業の投資コストは、商業用アパートの投資コストよりも約25%低くなります。

したがって、2021年以降に実施される社会住宅プロジェクトでは、価格計画の策定にあたり、建設省が公表する投資コスト率を参考に適用されます。したがって、社会住宅建設の投資コストは商業住宅よりも低くなります。しかし、質の高い社会住宅を確保し、模範的な社会住宅地を建設するためには、投資コストを増額する必要があります。

現在、ベトナムでは、公営住宅だけでなく、あらゆる不動産開発プロジェクトが開発コストの高騰に直面しています。そのため、開発業者が損失を回避し、事業運営において収益性を確保することが課題となっています。

住宅需要は依然として非常に高く、特に手頃な価格帯や公営住宅においては顕著です。企業は市場を綿密に監視し、機会を捉え、過度に高価ではない商品を提供するべきです。さらに、一部の国では、開発業者がアパートを販売するのではなく、賃貸契約に購入条項を盛り込み、1～3年間の賃貸契約を認めている例が見られます。これにより、困窮している人々は資金を蓄え、自らの選択を行うための時間を確保できます。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏：

政令第100/2015/ND-CP号によれば、社会住宅プロジェクトの投資家は、建築密度または土地利用係数を基準の最大1.5倍まで増加させることが認められています。しかしながら、社会住宅の開発および管理に関する最新の政令案において、建設省はこの規制を削除しました。

社会住宅の開発及び管理に関する政令案では、社会住宅プロジェクトの投資家に対し、規定の建築基準及び規制と比較して、建物密度又は土地利用係数を最大1.5倍まで増加させることを認める規定を復活させる必要がある。これは、実現可能性を確保し、投資家が社会住宅プロジェクトを実施するために土地利用権の交渉や既存の土地利用権の取得を行うことを奨励するためである。

これは投資家を誘致するための政策メカニズムの一つでもあります。社会住宅プロジェクトの投資家は、当該土地区画または地域に2000分の1スケールのゾーニング計画しか設定されていない場合、あるいは投資家が既に社会住宅プロジェクトを実施するための土地利用権を有している場合、建物密度または土地利用係数を、管轄当局が発行する現行の建築基準および規制の最大1.5倍まで調整することが認められるべきです。

なぜなら、この政策メカニズムがなければ、投資家は、数多くの規制に縛られる社会住宅プロジェクトを実施する代わりに、すでに所有している土地を利用して、より容易で効率的な商業住宅プロジェクトを実施することを選択するだろうからです。

さらに、国はまだ社会住宅開発に利用できる土地を保有していないため、投資家が独自に土地使用権を交渉したり、既存の土地の使用権を取得して社会住宅プロジェクトを実施するよう奨励することが不可欠です。

VNAによると

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478