合併前の省市別地価の差と潜在性

明確な差別化

2021年に設立された不動産情報分析プラットフォームBiggee Companyの発表によると、現在、全国63地域の平均地価表は多くのグループに分かれている。

国内で地価が最も高い省と都市のグループには、平均価格が 1 平方メートルあたり 2 億 2,000 万ドンのハノイが含まれます。ホーチミン市の平均価格は2億VND/m²。ハイフォン 1億1,200万VND/㎡。カントー 1億1100万VND/m²カインホア 1 億 900 万 VND/m²。バリア - ブンタウ 9,000 万 VND/m²。

これらは経済と観光の中心地であり、都市化率も高いため、競争が激化し、土地の価値が高まっています。

合併前の各省・市の平均地価はグループごとに明確に区分されていた。

平均的な土地価格を持つ省と都市のグループには、平均価格が 6,000 万 VND/m² のフエが含まれます。ダナン市 5,700万VND/㎡。ドンナイ 5000万VND/m²;ビンズオン省 4,300万VND/㎡。ビントゥアン 4,000万VND/㎡。ハイズオン 3,800万VND/m²;フンイエン 3,400 万 VND/m²;タイビン 3,300万VND/m²バクニン省 3100万VND/m²;キエンザン 3,000 万 VND/m²。クアンニン省 2,900万VND/㎡。ロンアン 2,600 万 VND/m²。

土地価格が中程度の地域は主に発展途上の省で、インフラが徐々に完成し、投資を誘致しています。これは、特に地域計画と公共投資が継続的に実施されれば、今後大きな成長の可能性を秘めた省と都市のグループです。

土地価格が低い省のグループには、北部の山岳地帯の省と南西部の地域が含まれます。このグループは、インフラが限られており、人口密度が低く、取引需要も低いです。

しかし、キエンザン（3,000万VND/m²）やラオカイ（2,200万VND/m²）など、依然として差があります。観光業の利点のおかげで、ここの土地価格は、この地域の一般的な水準をはるかに上回っています。

ランソン、カオバン、イェンバイ、ライチャウ、トゥエンクアン、ハザン、ディエンビエン、ソンラ、コントゥムなどの各省には、現在明確な取引データがありません。そのため、Biggee は、地元人民委員会の土地価格表に従って、500 万～800 万 VND/m² の範囲の参考価格のみを記録しています。

参考となる重要なデータ

平均地価は各地域の複雑さや変動性を完全に反映することはできません。ハノイのような大都市でも、メリン、ウンホア、タックタットなどの郊外地区では土地の価格は1平方メートルあたり500万～1,000万ドン程度ですが、ホアンキエム地区の中心である旧市街などでは1平方メートルあたり10億ドンを超える場所もあります。

しかし、省や都市間で比較する場合、平均値は依然として全体像を把握するための最も効果的な方法であり、投資家、人々、当局が資源の配分や開発計画についてより戦略的な視点を持つのに役立ちます。

ビギーの代表者によると、63省市の土地価格地図は、現在の不動産市場の一部を示すだけでなく、地域間の発展レベルの違いも明確に反映しているという。

省市合併プロジェクトが実施される際には、バランスのとれた持続可能な発展を確保するために、これらの違いを慎重に考慮する必要があります。

フリーランスの不動産投資家であるグエン・ヴィン氏はこう語った。「それぞれの土地とそれぞれの価格水準は貴重な情報を提供してくれます。」平均地価が高い地域には、高額投資の理由、余地、機会があります。

しかし、土地の平均価値が低いため、リーズナブルな不動産所有の機会を探していて適切な時期を待っている人々の投資能力と好み、予算に適しています。しかし、どのセグメントに投資する場合でも、平均土地価格リストはあらゆる投資決定と市場評価に必要です。

さらに、ハノイの不動産取引フロアのマーケティング部門で働くレ・ホアン・リン氏は次のように語った。「省や都市の土地価格リストは、フロアが時間の経過や突発的な理由による変動の参考データ、比較、評価として使用する重要なデータです。」

これは、投資家やコンサルタントが新たな販売価格を決定する際の基礎でもあり、新規プロジェクトの開始時にその成功または失敗を決定します。

土地価格表を発行し公表する権限は、省人民評議会の承認を経て省人民委員会に属する。

省を合併すると、古い省人民委員会は存在しなくなり、新しい省人民委員会に置き換えられます。これは、合併後に新しい省人民委員会が古い土地価格表に代わる新しい土地価格表を作成して発行する必要があることを意味します。

2024年土地法によれば、土地価格表は、面積、場所別と土地価格帯、標準土地区画別の2つの方法に従って作成されます。合併前は、各省は社会経済状況、人口密度、開発可能性などに基づいて、独自の方法で土地価格地域を区分していました。

合併後、新しい省は一貫性を保つために、特に古い省の境界地域を中心に土地価格区域を再定義する必要があります。これにより、特に以前は州間で大きな差があった地域では、一部の地域の土地価格が変化する可能性があります。

ある地域が新たな行政の中心地になると、インフラ投資が必要になるため、その地域の土地価格が上昇する可能性があります。逆に、かつては中心地であったが、現在はその役割を果たしていない地域では、地価が下落する可能性があります。