合併前の省市別地価の差と潜在性

明確な差別化

2021年に設立された不動産情報分析プラットフォームBiggee Companyの発表によると、現在、全国63地域の平均地価表は多くのグループに分かれている。

国内で土地価格が最も高い省と都市のグループには、平均価格が2億2,000万VND/m2のハノイ、平均価格が2億VND/m2のホーチミン市、1億1,200万VND/m2のハイフォン、1億1,100万VND/m2のカントー、1億900万VND/m2のカインホア、9,000万VND/m2のバリア・ブンタウが含まれます。

これらは経済と観光の中心地であり、都市化率も高いため、競争が激化し、土地の価値が高まっています。

合併前の各省・市の平均地価はグループごとに明確に区分されていた。

平均的な土地価格の省と市のグループには、平均価格が6,000万VND/m2のフエ、5,700万VND/m2のダナン市、5,000万VND/m2のドンナイ、4,300万VND/m2のビンズオン、4,000万VND/m2のビントゥアン、3,800万VND/m2のハイズオン、3,400万VND/m2のフンイエン、3,300万VND/m2のタイビン、3,100万VND/m2のバクニン、3,000万VND/m2のキエンザン、2,900万VND/m2のクアンニン、2,600万VND/m2のロンアンが含まれています。

中価格帯の土地は、主にインフラ整備が徐々に進み、投資誘致が進んでいる発展途上の省が中心です。これらの省は、特に地域計画と公共投資が継続的に実施されれば、今後大きな成長の可能性を秘めています。

土地価格が低い省のグループには、北部の山岳地帯と南西部が含まれます。これらの地域では、インフラが限られており、人口密度が低く、取引需要も低いです。

しかし、キエンザン省（3,000万ドン/㎡）やラオカイ省（2,200万ドン/㎡）など、依然として価格差は存在します。観光業の優位性により、この地域の土地価格は地域全体の水準をはるかに上回っています。

ランソン省、カオバン省、イエンバイ省、ライチャウ省、トゥエンクアン省、ハザン省、ディエンビエン省、ソンラ省、コントゥム省などの省については、現在明確な取引データがないため、Biggeeでは地元人民委員会の土地価格表に基づき、500万～800万ドン/㎡の参考価格のみを記録しています。

参考となる重要なデータ

平均的な土地価格は、各地域の複雑さや変動性を完全に反映するものではありません。ハノイのような大都市でさえ、メーリン、ウンホア、タックタットといった郊外の地区では、土地価格は1平方メートルあたり500万～1,000万ドン程度にとどまります。一方、ホアンキエム区の中心地である旧市街などでは、1平方メートルあたり10億ドンを超える地域もあります。

しかし、省や都市間で比較する場合、平均値は依然として全体像を把握するための最も効果的な方法であり、投資家、人々、当局が資源の配分や開発計画についてより戦略的な視点を持つのに役立ちます。

ビギーの代表者によると、63省市の土地価格地図は、現在の不動産市場の一部を示すだけでなく、地域間の発展レベルの違いも明確に反映しているという。

省市合併プロジェクトが実施される際には、バランスのとれた持続可能な発展を確保するために、これらの違いを慎重に考慮する必要があります。

フリーランスの不動産投資家であるグエン・ヴィン氏は、「それぞれの土地面積と価格帯は貴重な情報を提供してくれます。平均地価が高い地域には、高額投資の理由、余地、そして機会が存在します」と述べています。

しかし、平均地価が低いため、能力と投資嗜好、そして予算に見合った、手頃な価格の不動産を所有する機会を探し、適切な時期を待つ人々に適しています。しかし、どのセグメントに投資する場合でも、平均地価リストは投資判断や市場評価に不可欠です。

さらに、ハノイの不動産取引フロアのマーケティング部門で働くレ・ホアン・リン氏は次のように語った。「省や都市の土地価格リストは、フロアが時間の経過や突発的な理由による変動の参考データ、比較、評価として使用する重要なデータです。」

これは、投資家やコンサルタントが新たな販売価格を決定する際の基礎でもあり、新規プロジェクトの開始時にその成功または失敗を決定します。

土地価格表を発行し公表する権限は、省人民評議会の承認を経て省人民委員会に属する。

省の合併に伴い、旧省人民委員会は廃止され、新たな省人民委員会がこれに代わることになります。つまり、新省人民委員会は、合併後の旧地価表に代わる新たな地価表を作成し、発行しなければなりません。

2024年土地法に基づき、地価表は面積・所在地別と地価地区・標準地積の2つの方法で作成されます。合併前は、各省が社会経済状況、人口密度、開発可能性などに基づき、独自の方法で地価地区を区分していました。

合併後、新省は地価地域、特に旧省間の境界地域を再定義し、一貫性を確保する必要があります。これにより、特に以前は省間で大きな差があった地域では、地価が変動する可能性があります。

ある地域が新たな行政の中心地になると、インフラ投資の必要性から地価が上昇する可能性があります。逆に、かつては行政の中心地であったものの、もはやその役割を果たさなくなった地域では、地価が下落する可能性があります。