タップ氏は、不動産市場を再建し住宅危機を克服するために政府の役割を強化するために1兆4000億ドルを費やすという壮大な野望を描いている。
中国の巨大な不動産市場は、価格の下落、デベロッパーの倒産、そして人々が投資としてまだ実行可能なのか疑問視するなど、混乱に陥っています。この危機は中国の成長を抑制し、世界中の投資家を不安に陥れています。
これに対し、中国の習近平国家主席は、民間セクターが支配する住宅市場において、住宅政策における政府の役割を強化する新たな戦略を推進している。最近の政府協議に関与する政策顧問らによると、この戦略は2つの主要プログラムに基づいているという。
2024年2月、中国河北省石家荘郊外で中国恒大集団が開発した未完成のマンション群の前を歩く男性。写真：ロイター
一つは、政府が問題を抱えた民間不動産プロジェクトを買い取り、賃貸物件または転売物件に転換することです。もう一つは、政府が低・中所得世帯向けの公営住宅を増設することです。
目標は、厳しい条件の下で低価格で賃貸または販売される国営住宅の割合を、中国の住宅供給量の現在の5％から少なくとも30％に増やすことである。
これらの計画の費用は莫大で、今後5年間で年間2,800億ドル、総額約1兆4,000億ドルに達する可能性がある。専門家らは、これらの計画は習近平国家主席が進める経済に対する国家統制の拡大と民間部門の抑制に向けた広範な取り組みの一環であると指摘する。
1990年代後半、中国が市場の自由化を始めたとき、中国の指導者たちは当初、一部の人々が民間が開発した不動産を購入し、他の人々は国が補助する社会住宅に住むという二層制を構想していた。
しかし、数十年にわたり、中国恒大集団のような民間デベロッパーは急速に事業を拡大し、中国市場をますます支配するようになりました。現在、中国の世帯の90%以上が住宅を所有していますが、これは米国の約66%を大きく上回っています。
中国では、個人住宅所有への移行が巨額の富を生み出しました。しかし、不動産市場の活況は同時に債務バブルを生み出し、価格の高騰を招き、多くの若い世帯が夢のマイホームを失っています。
政府が何年にもわたって過剰な不動産投資を抑制しようとした結果、昨年市場が混乱に陥ったため、中国内外の経済学者は中国政府に対し、不動産セクターの再編に向けてより断固たる措置を取るよう求めた。
中国全土には何百万もの空きアパートがあり、多くの未完成の建物は完成するために財政支援を必要としている。
事情に詳しい関係者によると、習氏は12月の会議で、2024年の優先課題は国が提供する手頃な価格の住宅に重点を置いた不動産セクターの「新モデル」の開発を加速することだと明言した。
政策顧問らによると、習主席は、長年中国の経済成長を牽引し、一時は国内総生産（GDP）の約4分の1を占めた不動産が、もはや経済においてそれほど大きな役割を果たさないと考えているという。
同氏の見解では、不動産投機に過剰な信用が使われ、金融システムのリスクが増大し、貧富の差が拡大し、中国指導部が米国との競争で戦略的に重要だと考えている製造業やハイテクなどの「実体経済」部門から資源が流用されているという。
ある意味、習近平国家主席の計画は中国の住宅市場を原点回帰させるだろう。数十年前、毛沢東の時代、中国政府は不動産市場を統制し、ほとんどの人々は職場で調達された住宅に住んでいた。
内部政策協議において、習近平国家主席の最も信頼できる側近の一人である何立峰副首相は、政府の関与を強めることで、住宅市場の悪化が続いた場合に政府が過剰住宅供給を吸収し、住宅価格に下限を設け、銀行が帳簿価額で数千億ドルの損失を被ることを防ぐのに役立つと主張している。
アドバイザーらによると、もう一つの魅力は、より多くの私有財産を国が補助する賃貸・販売用住宅に転換することで、習主席の目標である「繁栄の共有」の推進につながる可能性があることだ。
習近平国家主席は2023年11月、上海で政府補助金付きの賃貸住宅団地を視察した。写真：新華社
この新たな戦略は、昨年10月に発布された「文書14」と呼ばれる政府指令を受けて、さらに注目を集めている。この指令では、今後5年間で人口300万人以上の35都市に約600万戸の手頃な価格の住宅を増設することが求められている。
文書では計画がどのように実行されるかについては詳細には触れられていないが、政府が国有不動産を購入できる者を制限し、公開市場での取引を禁止することを強調している。
中国人民銀行（PBOC）は、この戦略の実施を支援するため、中国開発銀行、中国輸出入銀行、中国農業発展銀行の3つの主要政策銀行に配分する約700億ドルを確保した。
中国開発銀行は2023年12月、福州市に手頃な価格の住宅建設プロジェクトのために約2,840万ドルの融資枠を供与したと発表しました。完成予定の2026年には、約701戸の住宅が低所得世帯に割引価格で販売される予定です。
同銀行はまた、都心部の公営住宅を開発するため、湖南省政府に140万ドル以上の融資を行った。
1月初旬、中国人民銀行と国家金融監督庁は、政府補助金付き賃貸物件への財政支援を約束する新たなガイドラインを発表した。ガイドラインでは、政府の資金援助は「既存の住宅供給の活性化」に役立つと述べられている。
何立峰副首相は昨年11月、習近平国家主席とともにサンフランシスコを訪問した際、米国のビジネス代表者らに政府の計画の一部を提示した。
事情に詳しい関係者によると、中国の習近平国家主席とジョー・バイデン米大統領との首脳会談の合間に行われた会談で、中国の副首相は主に政府補助金付き住宅計画に焦点を当て、大都市の人々が住宅を購入しやすくなるよう支援すると米政府幹部に説明した。
この議論は、中国の指導者たちが住宅危機に対する政府の対応を外国人投資家がどう見ているかを懸念していることを示唆しており、外国人投資家はここ数カ月、中国の株式や債券を売却している。
しかしハ氏は、多くの外国の銀行家や投資家が中国政府に求めている、経営難に陥った民間不動産開発業者の再構築や、開発業者の財政難により中国国民が代金を支払ったものの引き渡しがされていない数百万戸の住宅の完成などについては言及しなかった。
国際通貨基金（IMF）は、中国政府の最重要課題は、苦境に立たされている開発業者の債務再編を支援するとともに、銀行やその他の利害関係者に損失負担を強いる包括的な計画を策定することだと述べた。痛みを伴うとはいえ、こうした措置は市場に対する国民の信頼回復につながるだろう。
しかし、協議に関わった政策顧問らは、習主席が収縮させようとしている住宅バブルの再膨張を懸念し、北京政府は依然として不動産開発業者への直接的な流動性支援に消極的だと述べている。
中国政府による不動産購入と賃貸アパートへの転換は、政府が市場価格を支払うべきかどうかなど、複雑な問題を提起する。また、所有者が売却を希望しない場合の対応も不透明である。
経済学者たちは、新しい公営住宅の建設は容易になり、建設業界の活性化につながると指摘している。しかし、それは中国の人口減少が進む中で住宅供給を増やすことを意味する。IMFは、中国の新規住宅に対する潜在需要が今後10年間で約50%減少すると予測している。
北京大学のマイケル・ペティス教授（金融学）は、政府が手頃な価格の住宅供給を大幅に増やせば、それが貧困世帯に分配され、「中国が切実に必要としているもの」になるだろうと述べた。
この計画は人々が他のことにもっとお金を使うことを助けるだろうと彼は言ったが、この計画がどう実行されるかを言うのは時期尚早だ。
香港大学の財政学教授である陳志武氏は、より懐疑的で、中国の新たな住宅戦略を、北京が国家資金を使って株式を購入し、低迷する株式市場を支えようとした方法と比較している。
陳氏は、こうした取り組みは市場を持続的に強化することに失敗することが多いと指摘した。中国の人口動態上の課題と供給過剰を考えると、不良不動産プロジェクトへの資金投入は効果的ではないだろう。
この戦略は、社会の公平性に関しても不快な疑問を抱かせる可能性があると彼は付け加えた。市場が低迷している時に開発業者から不動産を購入することは、国の資源を使って一部の人々を補助し、他の人々を補助しないことを意味する。
「これは富の分配の問題になります」とチェン氏は述べた。「中国では誰もが複数のマンションを所有しているわけではなく、売却する意思がない人もいるのです。」
近年、中国中部の鄭州や上海近郊の蘇州など、中国のいくつかの都市は、開発業者から売れ残った不動産数千件を買い取り、低所得世帯向けの手頃な価格の住宅に転換する独自のプログラムを立ち上げている。
こうしたプログラムは余剰住宅の吸収には役立つが、地方財政への負担も大きくなると経済学者は指摘する。
社会住宅に向けたもう一つの注目すべき取り組みは、中国の不動産市場が低迷していた約10年前に開始された「スラム街一掃」イニシアチブだ。
このプログラムでは、中央銀行が国有銀行に優遇融資を行い、国有銀行は開発業者に融資を行い、都市部から土地を購入して住宅を増築しました。一方、地方政府はスラム街から立ち退きを余儀なくされた世帯に補助金を支給し、彼らが市場で新築アパートを購入できるようにしました。
この取り組みは不動産需要の回復に貢献したが、建設ブームを煽り、中国の住宅過剰を悪化させた。
経済学者たちは、現在の住宅危機ははるかに深刻であり、住宅価格と供給過剰の問題を解決する取り組みにおいて中国政府が大きな課題に直面していると強調している。
ヴー・ホアン（ WSJ、ロイター、AFPによる）
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