政府は土地評価に関する新たな規制を発行する。

土地評価の4つの方法

政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法および各方法の適用条件に関する政令44/2014/ND-CPの第4条および第5条を改正します。

具体的には、土地利用目的が同一である土地の価格、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因の一定の類似性、落札者が落札決定に従って金銭的義務を履行した土地使用権の落札価格を調整し、土地に付随する資産の価値（もしあれば）を除外した後、土地の価格に影響を与える要因を分析・比較することにより、評価対象となる土地の価格を決定する比較法を実施します。

比較方式は、土地利用目的が同一であり、市場で移転される土地の価格に影響を与える要素に一定の類似性があり、土地使用権オークションで落札され、落札者がオークションの落札決定に従って財務上の義務を履行した土地（以下、「比較対象土地」という）が3件以上ある場合に、価格を決定するために適用されます。ただし、以下のa、b、c、dに規定されている場合は除きます。

収益法は、評価時点前のデータに基づく直近の四半期末までの3年間連続で、国が省内の定款資本または議決権総株式の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12か月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積あたりの平均年間純収益を割ることによって実施されます。

収益的方法による評価は、評価対象となる土地又は農地若しくは非農地が宅地でない場合であって、評価対象となる土地又は土地が比較法適用の条件を満たさないものの、評価時点における法定の土地利用目的に従って土地利用収益及び費用を算定できる場合に、以下のイ、ロ、ハ及びニに掲げる場合を除き、収益的方法により評価する。

剰余金方式は、所轄官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）を基準として、当該土地区画又は土地面積に係る総開発収益見込額から総開発費用見込額を差し引いて実施されます。

剰余金法は、比較法または収益法の適用条件を満たさないものの、プロジェクトの総開発収益および総開発費用を見積もることができる投資プロジェクトの土地区画および土地面積を評価するために、以下のa、b、cおよびdに規定する場合を除き、適用されます。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。地価調整係数は、各省、中央直轄市の人民委員会（以下、省級人民委員会という）が地価表の地価と市場における一般地価を比較して発行する。

地価調整係数法は、省人民委員会が発行する地価表に指定され、次のいずれかに該当する土地区画および土地面積の地価を決定するために適用されます。

a) 土地法第114条第4項a号及び第189条第3項に規定する場合。

b) 国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合の年間地代を計算する。

c) 詳細な建設計画に従って土地区画または土地面積が技術インフラに投資されている場合に、国が土地を割り当てたり賃貸したりするときに、土地使用権の競売の開始価格を計算する。

d) 評価を必要とする土地区画または土地面積の価格を決定し、土地使用料および地代金の対象となる地域の土地価格表の土地価格に基づいて算出した合計値が、中央直轄都市の場合は300億ドン以下、山岳地帯および高地の省の場合は100億ドン以下、残りの省の場合は200億ドン以下である場合：

土地法第114条第4項、第172条第2項のb号及びd号に規定する場合。

国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合、賃借期間全体にわたって一度に支払われる地代を計算します。

d) 比較法の適用条件を満たさない、同一の利用目的を有する多数の隣接する土地を干拓する場合に国が土地を干拓するときの補償額を計算する。

政令には、土地評価法を適用する比較対象土地区画は、土地法の規定に従って土地使用者の権利を行使するための条件を満たしていなければならないと明記されています。

土地評価方法の適用に関する情報

政令12/2024/ND-CPでは、土地評価方法を適用するための情報に関する第5b条も追加されています。したがって、比較法、剰余法、建物地価調整係数を適用するための地価、土地賃料、建物賃料に関する情報は次のとおりです。

1) 落札者が落札決定に従って金銭上の義務を履行した場合の土地使用権の落札価格

2) 土地の価格は税務機関で税務手続きが完了しているか、または土地使用権の移転の場合は土地登記所に登録されている。

3) 土地賃貸価格、建物賃貸価格

4) 市場における土地譲渡価格。

法令には次のように明記されています。土地評価方法を適用するための情報は、土地評価時から 24 か月以内の期間内の情報であり、評価時に最も近い情報および以下の情報源から収集された情報が優先されます。

- 全国土地データベース、価格データベース。

- 土地登記所、土地使用権の競売を組織する部門、資産の競売を組織する部門。

- 税務当局、農業および農村開発当局。

- 不動産取引フロア、不動産業。

- 土地価格決定に関するコンサルティング機能を持つ組織、価格評価企業。

- 信用機関、不動産協会、研究機関/センター。

・市場で譲渡された案件については譲渡人または譲受人に直接ヒアリングする。

また、法令12/2024/ND-CPによれば、収益法を適用するための非農地の使用による収益と費用に関する情報は、以下の情報源から収集されます：財務諸表に記録された生産活動および事業活動による収益、または評価時点の直前の連続3年間（1月1日から12月31日まで）に収集された土地リースおよび建物リースによる収益。

評価対象となる土地区画または土地面積の収入が毎年完了しておらず、土地利用による実際の収入を正確に反映していない場合は、比較のために少なくとも 3 つの土地区画の土地賃貸価格と建物賃貸価格に関する情報を収集します。

上記に規定する土地利用による収益を生み出すための費用は、管轄の国家機関が公布した基準と単価、または建設省が公布した建設投資資本率に基づいて決定される。管轄の国家機関により発行された基準、単価、建設投資資本率がない場合、本条第 5 項 b 号に規定されている評価対象となる土地区画または土地面積に最も近い距離にある少なくとも 3 つの土地区画に関する情報と市場で一般的な平均コストデータを基にするものとします。

比較方法を適用する場合、剰余法では、以下の優先順位に従って比較対象となる土地区画を選択する必要があります。a) 評価対象となる土地区画と比較して、位置、インフラ状況、面積、規模、形状、土地利用係数、建築密度、建物の高さ、および土地価格に影響を与えるその他の要因が類似していること。 b) 評価対象となる土地区画または土地面積からの距離が最も近く、コミューン、地区、または省の行政境界によって制限されない。

具体的な土地価格は省人民委員会が決定します。

特定土地価格の決定に関しては、法令12/2024/ND-CPにより、土地法第112条第1項に規定される土地評価の原則、土地評価方法の適用条件、特定土地評価評議会による土地価格査定結果に基づき、省人民委員会が特定土地価格を決定するか、省人民委員会が地方自治組織法の規定に従って許可した場合は地区人民委員会が特定土地価格を決定することが規定されている。

特定地価は、土地法第114条第4項、第172条第2項及び第189条第3項に規定する場合の基礎として用いられる。国が土地使用料を徴収して土地を割り当て、リース期間全体にわたって一時金を徴収して土地をリースする場合の土地使用権のオークションの開始価格。

天然資源・環境省は、特定の土地価格の決定を組織する際に、同レベルの人民委員会を支援する責任を負います。

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