政府は土地評価に関する新しい規制を公布した。

土地評価の4つの方法

政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法および各方法の適用条件に関する政令第44/2014/ND-CPの第4条および第5条を改正します。

具体的には、土地利用目的が同一である土地の価格、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因の一定の類似性、落札者が落札決定に従って財務義務を履行した土地使用権の落札価格を調整し、土地に付随する資産の価値（もしあれば）を除外した後、土地の価格に影響を与える要因を分析・比較することにより、評価対象となる土地の価格を決定する比較法を実施します。

比較方式は、土地利用目的が同一であり、市場で移転される土地の価格に影響を与える要素に一定の類似性があり、土地使用権オークションで落札され、落札者がオークションの落札決定に従って財務上の義務を履行した土地区画（以下、「比較対象土地区画」という）が3つ以上ある場合に、価格を決定するために適用されます。ただし、以下のa、b、c、dに規定されている場合は除きます。

収益法は、評価時点前のデータに基づく直近の四半期末までの3年間連続の、国が省内の定款資本金または議決権総数の50%以上を保有する商業銀行のベトナム通貨建て12か月定期預金の平均貯蓄金利で、土地面積当たりの平均年間純収益を割ることによって実施されます。

収益的方法による評価は、土地、農地、非農地が宅地でない場合、評価対象となる土地、土地面積が比較法適用の条件を満たさないが、評価時の法定の土地利用目的に従って土地利用収益及び費用を判定できる場合に適用される。ただし、以下のa、b、c及びdに掲げる場合はこの限りではない。

剰余金方式は、主務官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も有効な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）を基準として、当該土地区画又は土地面積の総開発収益見込額から総開発費用見込額を差し引いて実施されます。

剰余金法は、投資事業実施のための土地区画又は土地面積が比較法又は収益法の適用条件を満たさないものの、当該事業に係る総開発収益及び総開発費用を見積もることができる場合であって、以下のa、b、c及びdに掲げる場合を除き、その評価に適用される。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じることにより実施される。地価調整係数は、省または中央直轄市の人民委員会（以下、省人民委員会という）が地価表の土地価格と市場における一般的な地価を比較して発行する。

地価調整係数法は、省人民委員会が発行する地価表に指定された土地区画および土地面積のうち、次のいずれかに該当する土地の価格を決定するために適用される。

a) 土地法第114条第4項a号及び第189条第3項に規定する場合。

b) 国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合の年間地代を計算する。

c) 詳細な建設計画に従って技術インフラに投資された土地区画または土地面積がある場合に、国が土地を割り当てまたは賃貸する際に、土地使用権の競売開始価格を計算する。

d) 評価を必要とする土地区画または土地面積の土地価格を確定する。土地使用料および地代金の支払い対象となる区域の土地価格表の土地価格に基づいて算出した合計額は、以下の場合には、中央直轄都市の場合は300億ドン以下、山岳地帯および高地の省の場合は100億ドン以下、その他の省の場合は200億ドン以下とする。

土地法第114条第4項、第172条第2項のb号及びd号に規定する場合。

国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合に、賃貸期間全体にわたって一括して支払われる地代を計算します。

d) 比較法の適用条件を満たさない、同一の利用目的を有する多数の隣接する土地を干拓する場合に国が土地を干拓するときの補償額を計算する。

政令には、土地評価法を適用する比較対象土地区画は、土地法に規定されている土地使用権を行使するための条件を満たしていなければならないと明記されている。

土地評価方法の適用に関する情報

政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法の適用に関する情報に関する第5b条も補足しています。これに伴い、比較法、剰余法、および土地価格調整係数の設定に適用する土地価格、地代、および建物賃料に関する情報には、以下のものが含まれます。

1) 落札者が落札決定に従って金銭債務を履行した場合の土地使用権の落札価格

2) 土地の価格が税務当局で税務手続きを経ているか、または土地使用権の移転の場合は土地登記所に登録されていること。

3) 土地賃貸価格、建物賃貸価格

4) 市場における土地譲渡価格。

法令には次のように明記されています。「土地評価方法を適用するための情報は、土地評価時から 24 か月以内の期間内の情報であり、評価時に最も近い情報が優先され、以下の情報源から収集されます。」

- 全国土地データベース、価格データベース;

- 土地登記所、土地使用権の競売を組織する部門、資産の競売を組織する部門。

- 税務当局、農業および農村開発当局。

- 不動産取引フロア、不動産事業。

- 土地評価に関するコンサルティング機能を持つ組織、評価企業。

- 信用機関、不動産協会、研究機関/センター;

・市場で譲渡された案件については譲渡人または譲受人に直接ヒアリングする。

また、法令12/2024/ND-CPによれば、収益法を適用するための非農地の使用による収益と費用に関する情報は、以下の情報源から収集されます：財務諸表に記録された生産活動および事業活動による収益、または評価時点の直前の連続3年間（1月1日から12月31日まで）に収集された土地リースおよび建物リースによる収益。

評価対象となる土地区画または土地面積の収入が毎年完了しておらず、土地利用による実際の収入を正確に反映していない場合は、比較のために少なくとも 3 つの土地区画の土地賃貸価格と建物賃貸価格に関する情報を収集します。

上記に規定する土地利用収益の創出費用は、管轄政府機関が公布した基準および単価、または建設省が公布した建設投資資本率に基づいて決定されるものとする。管轄政府機関が公布した基準、単価、または建設投資資本率がない場合、費用は、本条第 5 項 b 号に規定する評価対象区画または土地面積に最も近い距離にある少なくとも 3 区画の市場で一般に入手可能な実際の費用の情報および平均データに基づくものとする。

比較方法を適用する場合、剰余法では、以下の優先順位に従って比較対象となる土地区画を選択する必要があります。a) 評価対象となる土地区画と比較して、位置、インフラ状況、面積、規模、形状、土地利用係数、建築密度、建物の高さ、およびその他の土地価格に影響を与える要素が類似していること。b) 評価対象となる土地区画または土地面積からの距離が最短であり、町レベル、地区レベル、省レベルの行政単位の行政境界に制限されないこと。

具体的な土地価格は省人民委員会が決定します。

特定土地価格の決定に関しては、法令12/2024/ND-CPにより、土地法第112条第1項に規定する土地評価の原則、土地評価方法の適用条件、特定土地評価評議会の土地価格査定結果に基づき、省レベル人民委員会が特定土地価格を決定するか、省レベル人民委員会が地方自治組織法の規定に従って許可した場合は県レベル人民委員会が特定土地価格を決定することが規定されている。

特定地価は、土地法第114条第4項、第172条第2項、第189条第3項に規定する場合、国が土地使用料を徴収して土地を割り当てる場合、またはリース期間全体にわたって一括払いで土地をリースする場合の土地使用権の競売の開始価格として使用されます。

天然資源・環境省は、特定の土地価格の決定を組織する際に、同レベルの人民委員会を支援する責任を負います。

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