土地評価の4つの方法
政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法および各方法の適用条件に関する政令第44/2014/ND-CPの第4条および第5条を改正する。
具体的には、比較法は、土地利用目的が同一で、土地価格に影響を与える要因に一定の類似性があり、市場で譲渡された土地、および土地利用権の競売において落札者が競売決定に従って金銭的義務を履行した土地の価格を調整することによって実施されます。これは、土地に付随する資産の価値（もしあれば）を除外した上で、土地価格に影響を与える要因を分析・比較し、評価対象となる土地の価格を決定することによって行われます。
比較法は、土地利用目的が同じで、土地価格に影響を与える要因に一定の類似性があり、市場で譲渡され、オークションで落札され、落札者が落札決定に従って財務上の義務を履行した土地利用権を有する、少なくとも３つの比較可能な土地区画（以下「比較可能な土地区画」という）が存在する場合に評価に適用される。ただし、以下のa、b、c、dに規定する場合を除きます。
所得法は、評価日前にデータが入手可能な直近の四半期末までの3年間連続で、当該省において国が設立資本または総議決権株式の50%以上を保有する商業銀行における12ヶ月ベトナムドン預金の平均金利で、土地面積当たりの年間平均純所得を割ることによって実施される。
収益法は、比較法の適用対象とならないが、評価時の法的土地利用目的に基づく土地利用による収入と費用を決定できる農地および非農地（住宅地を除く）の評価に適用される。ただし、以下のa、b、c、dに規定する場合を除きます。
剰余金方式は、所轄官庁が承認した土地利用計画および詳細建設計画に基づき、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建物密度、建物の最大階数）に基づいて、土地区画または区域の総開発費用を総開発収益から差し引くことによって実施されます。
剰余金法は、投資プロジェクトの土地または区域が比較法または収益法の要件を満たさない場合でも、プロジェクトの総開発収益と総開発費用を推定できる場合に評価に適用されます。ただし、以下のa、b、c、dに規定されているケースは除きます。
地価調整係数方式は、地価表の地価に地価調整係数を乗じることによって実施される。地価調整係数は、省または中央直轄市の人民委員会（以下、「省人民委員会」という）が、地価表の地価と実際の市場地価を比較して定めるものである。
土地価格調整係数法は、省人民委員会が発行した土地価格表に既に記載されている土地区画および区域のうち、以下のいずれかのケースに該当するものについて、土地価格を決定するために適用される。
a) 土地法第114条第4項a号および第189条第3項に規定する場合。
b) 州が土地使用権を競売にかけずに土地をリースする場合の年間地代支払額の計算
c) 詳細な建設計画に従って既に技術インフラが投資されている土地区画または区域の場合に、国が土地を割り当てたりリースしたりする際に、土地使用権の競売の開始価格を計算すること。
d) 土地使用料および土地賃貸料の対象となる地域の土地価格表に基づいて計算された合計価値が、中央直轄市では300億ベトナムドン未満、山岳地帯および高地地方では100億ベトナムドン未満、その他の地方では200億ベトナムドン未満である場合に、評価対象となる土地区画または地域の土地価格を決定する。
土地法第114条第4項b号およびd号、ならびに第172条第2項に規定するケース。
土地使用権を競売にかけずに州が土地を賃貸する場合、土地賃貸料は賃貸期間全体に対する一括払いとして計算されます。
d) 国が土地を収用する際の補償額の計算。ただし、同じ用途を意図した複数の隣接する土地が収用される場合で、比較法を適用するための条件を満たさない場合に限る。
この政令では、土地評価に用いられる比較対象となる土地は、土地法に規定されている土地利用権を行使するための条件を満たさなければならないと規定されている。
土地評価方法の適用に関する情報。
政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法の適用に関する情報に関する第5b条も追加している。したがって、比較法、剰余法を適用し、土地価格調整係数を構築するための土地価格、土地賃貸価格、および建物賃貸価格に関する情報には、以下のものが含まれる。
1) 落札者が落札決定に従って財務上の義務を履行した場合の、土地使用権の落札価格。
2) 土地使用権の移転の場合、税務当局での税務手続きが完了した後、または土地登記所に登録された後の土地価格。
3) 土地賃貸料、建物賃貸料
4) 土地譲渡の市場価格。
この政令では、土地評価方法を適用するために使用される情報は、土地評価日の24ヶ月以内の期間の情報でなければならず、評価日に最も近い情報を優先し、以下の情報源から収集されなければならないと規定している。
- 全国土地データベース、全国価格データベース
土地登記所、土地使用権オークションを主催する機関、資産オークションを主催する機関。
・税務当局、農業・農村開発機関
不動産取引所、不動産関連事業。
土地評価に関する助言を行う組織、および鑑定会社。
- 信用機関、不動産協会、研究機関／センター。
・既に市場で譲渡が行われている場合は、譲渡者または譲受人に対して直接インタビューを実施する。
政令12/2024/ND-CPによれば、収益法を適用するための非農業用地の使用による収入と支出に関する情報は、以下の情報源から収集されます。評価日の直前の3年間（1月1日から12月31日まで）の連続した期間に財務諸表に記録された生産活動および事業活動からの収入、または土地賃貸借および建物賃貸借からの収入。
評価対象となる土地または区域からの収入が各年ごとに不完全で、土地利用による実際の収入を正確に反映していない場合は、比較のために少なくとも3つの土地区画の土地賃貸価格および建物賃貸価格に関する情報を収集する必要があります。
上記の土地利用による収入の創出コストは、所轄官庁が発行する基準および単価、または建設省が公表する建設投資率に基づいて決定される。所轄官庁が発行する基準、単価、または建設投資率がない場合は、本条第5項b号に規定する評価対象地または区域に最も近い少なくとも3つの土地区画の市場における平均実費データを基準として用いる。
比較法を適用する場合、剰余法では、比較可能な土地区画を次の優先順位で選択する必要があります。a) 評価対象の土地区画と比較して、位置、インフラの状態、面積、サイズ、形状、土地利用係数、建物密度、建物の高さ、および土地価格に影響を与えるその他の要因が類似していること。b) 評価対象の土地区画または地域に最も近い距離にあり、コミューン、地区、または省レベルの行政単位の行政境界によって制限されないこと。
具体的な土地価格は、省人民委員会が決定する。
特定地価の決定に関して、政令12/2024/ND-CPは、土地法第112条第1項に規定された土地評価の原則、土地評価方法の適用条件、および土地評価委員会による地価評価の結果に基づき、省人民委員会が特定地価を決定するか、または地方政府組織法に規定されたとおりに省人民委員会が権限を委任した場合は、区人民委員会が特定地価を決定すると規定している。
土地法第114条第4項、第172条第2項、および第189条第3項に規定される事例の基準として特定の土地価格が用いられる。また、国が土地使用料を徴収して土地を割り当てる場合、または賃貸期間全体に対する一括払いで土地を賃貸する場合の、土地使用権の競売の開始価格も特定の土地価格となる。
天然資源環境局は、人民委員会が特定の土地価格を決定する際の支援を同等のレベルで担当する責任を負っている。
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