投機対策、不動産価格統制：融資の強化か税金の強化か？

VTV.vn - 価格を抑制し、不動産投機を防ぐため、2軒目以降の住宅購入に対する融資を制限するという提案が大きな議論を呼んでいる。

2軒目以降の住宅購入者への融資を制限する提案

2軒目以降の住宅購入者への融資を制限するという提案は、特に短期投資家から大きな注目を集めています。この提案は、 建設省が関係省庁に意見を求めた「不動産価格の抑制・抑制の仕組みに関する決議案」に記載された内容です。

具体的には、草案は、住宅購入者向け融資政策、不動産取引センター、そして手頃な価格の商業住宅の開発という3つの市場規制内容を概説しています。住宅購入者向け融資政策に関しては、建設省は、 政府が信用機関に対し、社会住宅を除く住宅購入向け融資に制限を設けるよう義務付けることを提案しています。

具体的には、2軒目の住宅購入者は、購入契約金額の50%までしか融資を受けられない見込みです。3軒目の住宅購入者は、融資額が30%を超えない見込みです。

建設省は、取引の広報と手頃な価格の住宅開発を促進するための不動産取引センターの設立提案に加え、この決議は、住宅価格を大多数の人々、特に中所得層と適度な所得層に適した水準まで管理・規制し、段階的に引き下げるための具体的な法的メカニズムを構築することを目的としていると述べた。焦点は、不動産市場を公開的かつ透明性の高い方法で規制し、投機や価格操作を厳しく抑制することにある。

セカンドハウス購入者への融資を制限する提案が、特に短期投資家の間で注目を集めている。写真はイメージ。

多くの相反する意見

市場によると、住宅購入のための融資限度額は、不動産商品の種類と各銀行の規制によって異なります。商業用住宅プロジェクトの投資家の多くは、購入者が前払い金として10～30%を支払うだけで済む柔軟な政策を採用しています。その後、銀行が残額を支払います。つまり、購入者は不動産商品の総価格の70～90%を借り入れることができます。

これほど大きなメリットがあるにもかかわらず、2世帯目以降の住宅ローンを制限するという提案には賛否両論の声が上がっています。企業側によると、この政策が適用されれば、銀行融資プログラムを利用して短期的な取引目的で不動産を購入する短期投資家が制限されることになるという。一方で、この融資制限政策は、不動産を購入したり、長期的に投資したりする必要がある人々に影響を与える可能性があるという意見もあります。

不動産市場で長年の投資家であるディン・ホアン・タン氏（ ホーチミン市ロンチュオン区）は、賃貸アパートに投資することで家族の収入を増やしています。

彼は、セカンドハウス購入のためのローンを制限するという提案は、短期投資家、特に投機筋の投資意欲を抑制するのに役立つと述べた。この政策が実施されれば、彼は自身の投資ポートフォリオに合わせて、物件価格の50%未満のローンを積極的にリバランスしていくつもりだ。

「意思決定を行う際には、それが投資ポートフォリオにどのような影響を与えるかを計算し、考慮する必要があります。そして、この規制によって、2つ目、3つ目の不動産を所有しようとする人の数と意欲が明らかに減少し、投機も減少するでしょう。長期的には、これは社会にとって良いことだと思います」とタン氏は述べた。

融資を2軒目以降の住宅購入者に限定するという提案には賛否両論ある。

現在、トラン・ティ・ホンハイさん（ホーチミン市タンフー区）は、近い将来に投資できる適切な不動産商品を探しています。彼女が不動産市場に参入するのは今回が初めてです。彼女のような若者にとって、貯蓄に加えてローンも非常に重要です。セカンドホームローンの融資条件を厳しくする提案を聞いたとき、彼女は投資商品へのアクセスが制限されるのではないかと懸念しました。

「私の意見では、この提案はリソースとサポートを制限し、検索できる商品ラインをある程度制限し、不動産ポートフォリオへの追加投資を探すのを躊躇させる原因にもなります」とハイ氏は語った。

一部の企業は、不動産市場は回復に向かっていると述べている。現在、商品の供給は投資家向けの中高級住宅セグメントに集中している。一方で、真の住宅ニーズを持つ人々向けの低価格住宅セグメントは依然として不足している。企業は、住宅購入のための信用融資が制限されれば、市場の流動性に影響を及ぼす可能性があると考えている。

ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カイン・クアン社長は、「現在、不動産市場では投資家が60～70%以上を占め、実際の居住者はわずか20～30%に過ぎません。もし、この規制を過度に適用し、セカンドハウスやサードハウスへの融資を制限し、信用を厳しく制限すれば、市場に大きな衝撃を与えることは明らかです」と述べました。

また、2軒目以降の住宅を購入する人への融資を厳しくするという提案は、居住目的の住宅購入と長期賃貸投資目的の住宅購入を明確に区別していないという意見もありました。実際、十分な資金がない親が子供のために住宅を購入するために借金をするケースも存在します。そのため、この融資制限が適用されれば、今日の多くの家庭の正当なニーズに影響を及ぼす可能性があります。

持続可能な方法で住宅価格を抑制するための包括的なソリューション

この草案は、個人がセカンドハウスやサードハウスを所有することを禁止するものではありません。ここでは、草案は信用政策のみを規制しており、国家は資本フロー規制手段を用いて投機と金融リスクを抑制することを意味します。専門家は、これは法令および国際慣行に則った方向性であると評価しています。

提案されている段階的信用政策は人々の利益に影響を与えるものではなく、システミックリスクの管理を目的としています。しかし、これは住宅価格を抑制するためのより包括的な解決策と連携して実施される必要があります。

調査機関のデータによると、最近の住宅価格の上昇は主に投資によるものではなく、供給不足によるものであることが示されています。その原因は、法的問題、土地価格の高騰、そして建設投資コストにあります。そのため、投資家は利益を追求するために、高級プロジェクトに注力するでしょう。

例えば、ホーチミン市では、Avison Youngのレポートによると、第3四半期に発売された新築マンションプロジェクトのほとんどは高級マンションで、平均販売価格は1平方メートルあたり1億2,500万～2億3,200万ドンでした。この価格は前四半期と比較して5～8%上昇しました。

市場調査会社サヴィルズ・ベトナムは、政策は融資手段を選ぶのではなく、住宅供給の滞りを解消する問題の解決に重点を置く必要があると考えている。

サヴィルズ・ベトナム調査部長のジャン・フイン氏は、「市場における新規プロジェクトの進捗を加速させるため、プロジェクト承認プロセスを改革すべきです。停滞しているプロジェクトは、特別なメカニズムを用いて解決すべきです。供給問題を解消し、特に低価格住宅の供給を中心に、多様な供給を創出する必要があります。供給が需要を満たすほど十分にあれば、市場は価格を自主規制するでしょう」と提言しました。

建設省の提案を受けて、研究機関は信用限度額への介入が商業銀行の独立性に影響を及ぼす可能性があると考えている。融資活動は、借り手の支払い能力に基づく各銀行のリスク評価プロセスと融資基準に依存しているからだ。

さらに、借り手が所有する物件数を特定することも困難です。不動産データベースシステムへの接続またはアクセスが必要となるためです。このデータはまだ完成段階にあり、実際に適用されるまでには長い時間がかかるでしょう。

より効率的な課税？

不動産市場管理の解決策について、アビソン・ヤング・ベトナムのゼネラル・ディレクター、デイビッド・ジャクソン氏は、課税方法がより効果的であると述べた。具体的には、2番目と3番目の不動産に高い個人所得税を課すこと、あるいは保有期間に基づいて不動産取引税を課すことが、転売を抑制し、投機的な動機を減らすためのより現実的な解決策となるだろう。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所は、アビソン・ヤング氏の意見に同意し、草案では不動産市場管理と信用政策を分離する必要があると評価した。銀行業界は信用枠を縮小する方向にあり、融資枠は無制限にあるため、セカンドハウス購入以上の融資に制限を設けると、銀行からの支払いに影響が出る可能性がある。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、「これを抑制するには、記録の保管期間に基づいた税率を適用する必要があると思います。例えば、12ヶ月以内に不動産を購入または競売に落札した場合、売却時には売却価格の20%を徴収します。逆に、36ヶ月を超える場合は10%、60ヶ月を超える場合は現状通り2%を徴収します」と提案しました。

投機を制限することは必要なステップであることは明らかですが、信用ツールの活用には明確な段階的なロードマップが必要です。まず、不動産取引のデータベースを整備し、投資家、投機家、そして実際に居住する住宅を購入する人々を明確に特定する必要があります。そこから信用ツールは効果を発揮し、すべての参加者にとって透明性、明確性、そして公正性を備えた市場発展に貢献するでしょう。

最近、建設省は不動産コードを作成し、情報システム上で管理することを提案しました。同時に、2026年から国家情報システムに統合するために、組織および個人に対し住宅所有情報の提供を義務付けました。この提案は、「住宅および不動産市場に関するデータベースの構築および管理に関する政令案」に記載されています。

これにより、各不動産プロジェクトには自動的に固有のコードが割り当てられ、データのライフサイクル全体を通じて識別が確保され、変更されることはありません。省の専門機関は、プロジェクトが承認された時点で、当該地域においてこのコードを開始します。

建設省は、この新しい規制は収集されたデータの質の向上に役立ち、それによって情報の透明性が高まり、市場が規制され、社会の正当なニーズを満たすことになると述べた。

出典: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm