低所得者の住宅ニーズへの対応

ハノイ市メリン区タンラム・ダイティン2新都市地区の社会住宅地区。

国家住宅基金は、低・中所得層の人々の住宅ニーズを満たす根本的な解決策であると考えられています。この解決策は、ハノイやホーチミン市などの大都市における手頃な価格の住宅供給の不足に対処できると期待されています。

必要な変革

住宅分野に大きな規模と影響をもたらす新たな解決策を構築するためには、特に過去10年間に実施されてきた社会住宅開発プログラムの成果を再評価する必要があるとの声が多く寄せられています。

時間が経つにつれて、社会住宅政策の人間性ははっきりと見えてきます。都市部の多くの低所得世帯は、社会住宅プロジェクトのおかげで住宅の夢を実現しました。しかし、実装には多くの制限があり、実装の進行が設定された要件を満たさない原因にもなりました。

「2021年～2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを実施しており、2021年から現在までに全国で655件のプロジェクトが実施され、アパートの規模は593,428戸に上ります。このうち、103件のプロジェクトが完成し、戸数は66,755戸となり、2025年までのプロジェクト目標の約15.6％を達成しました。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、「社会住宅開発プログラムは人道的な政策ですが、長期間実施されてきたにもかかわらず、成果は芳しくありません。社会住宅開発の実務経験に基づき、国家住宅基金を設立する際には、これまでの経験と問題点を認識し、それらを回避・克服していく必要があります」と述べました。

これまで、社会住宅プロジェクトの実施において地方自治体や企業を支援する財政基金は存在しなかった。いくつかのプロジェクトでは、敷地の整地、技術インフラや社会インフラへの投資、担保を必要としない融資の金利支援のための資金の調達に困難が生じています。したがって、国民住宅基金の重要なポイントは資本です。多くの専門家は、この基金によって、国の役割は間接的な支援から直接的な投資へと変わる必要があると考えています。現在の社会住宅プログラムは主に民間企業からの資本に依存しており、政府は土地、税金、信用に対する優遇措置を間接的に支援しているに過ぎない。

国家住宅基金は、民間企業の参加を引き続き奨励しつつも、国が住宅基金、特に賃貸住宅の一部に直接投資し、所有するモデルに切り替える必要がある。

当基金は、利便性の高い地域におけるインフラ整備が整い、社会住宅プロジェクトの建設に投資することができます。これらのアパートは、低所得者や工業団地労働者を優先して、優遇価格で販売、賃貸、リースされる予定だ。

国家予算は「シードキャピタル」であり、基金の初期投資資本総額の約20～30％を占め、用地整地やインフラ投資の補償に使用されるなど、基本的な役割を果たしています。社会住宅100万戸の目標を達成するには、約850兆VNDが必要だと見積もられています。

さらに、労働者や企業が収入の一部を基金に拠出する住宅貯蓄の仕組みを確立する必要がある。そのおかげで、労働者は長期間にわたり優遇金利で住宅購入資金を借り入れることができるのです。

国家住宅基金の実施における政府の役割が間接的な支援から直接的な投資へと変化することで、インフラ投資の非同期化、企業の関心の欠如、投資手続きの実施に時間がかかりすぎること、土地基金の創設が困難であることなど、社会住宅プログラムの欠点を解決することにつながります。

実際、短縮されたとはいえ、社会住宅プロジェクトの承認、評価、審査のプロセスは、商業住宅プロジェクトよりも依然として困難で複雑です。その理由は、公営住宅が政策から多大な支援を受けているからです。

建設省は、困難の除去と不動産市場の促進に関する会議において、社会住宅開発分野の企業からの多くの意見や提言を記録してきました。社会住宅プロジェクトは、建設計画、住宅開発プログラム、計画が承認され、地方の土地利用リストに含まれる場合、投資方針の承認段階から投資家の選定および契約締結段階までの実施期間が約300日かかると推定されます。 HUDコーポレーションの代表者は、関連法が改正される前は、社会住宅プロジェクトの手続きを完了するのに3年以上かかったと述べた。

オープンなメカニズムとポリシーが必要

政府は、4月25日午後、国会常任委員会で、公共投資資金を使わない社会住宅開発のためのいくつかの具体的なメカニズムと政策の試行に関する決議案について審議し、入札を経ずに省人民委員会が投資政策を承認し、投資家を任命できるようにすることを提案した。この仕組みにより、現行の規定に比べて約200日短縮される見込みです。

建設省のグエン・ヴァン・シン副大臣は、入札廃止の提案について説明し、国は利益基準、コスト、販売価格、住宅購入者を厳しく管理しているため、入札は経済的・社会的効率をもたらさず、進歩を遅らせるだけだと述べた。

グエン・ヴァン・ディン氏によれば、住宅基金の構築においては国家が主導的な役割を果たさなければならない。国は、土地基金の企画、創設から資金源や手続きに至るまで、基金を積極的に発展させる必要がある。企業は請負業者として参加します。土地の開墾においては、地域や社会に役立つプロジェクトを実行するために国が主導的に土地収用プロセスを実施すれば、土地を収用される人々から高い合意が得られるだろう。

資本は国家住宅基金が効果的に運営されるための中核となる要素です。人口の80％が住宅開発庁が管理するアパートに住んでいるシンガポールの経験によれば、その秘訣は国家の主導的役割と効果的な財政メカニズムの組み合わせにある。

政府は、金融市場から国家住宅基金の資本を調達するために、韓国のモデルに倣って国家住宅債を発行することができる。この種の債券は魅力を高めるために政府による保証が必要である。

国家住宅基金の発展にとって重要な要素は、透明な管理と投機防止です。損失や悪用を避けるために、基金は厳格な管理メカニズムと独立した監督の下で運営される必要があります。収入および支出活動、資本配分および受益者リストは電子ポータルで公開されなければならない。透明性と対象者絞り込みを確保するには、統合人口データを使用して受益者を選別する必要があります。ブロックチェーン技術（ブロックチェーンのメカニズムで動作する分散型データベース システム）は、資金の流れを追跡し、汚職、不当利得、投機を防止するために適用できます。

nhandan.vnによると

出典: https://baolaocai.vn/dap-ung-nhu-cau-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-post401769.html