国家住宅基金は、低・中所得層の住宅ニーズを満たすための根本的な解決策と考えられています。この解決策は、ハノイやホーチミン市などの大都市における手頃な価格の住宅供給不足に対処することが期待されています。
必要な変革
住宅分野に大きな規模と影響をもたらす新たな解決策を構築するためには、特に過去10年間に実施されてきた社会住宅開発プログラムの成果を再評価する必要があるとの声が多く寄せられています。
時が経つにつれ、社会住宅政策の人道性は明らかになってきました。都市部の多くの低所得世帯は、社会住宅事業のおかげでマイホームを持つという夢を実現しました。しかし、その実施には多くの限界があり、定められた要件を満たしていないという状況も生じています。
「2021年から2030年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅100万戸以上の建設に投資する」プロジェクトを実施しており、2021年から現在までに、全国で655件のプロジェクトが実施され、戸数は59万3,428戸に上ります。このうち、103件のプロジェクトが完了し、戸数は6万6,755戸となり、2025年までのプロジェクト目標の約15.6%を達成しました。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、「社会住宅開発プログラムは人道的な政策ですが、長期間実施されてきたにもかかわらず、成果は芳しくありません。社会住宅開発の実務経験に基づき、国家住宅基金を設立する際には、これまでの経験と問題点を認識し、それらを回避・克服していく必要があります」と述べました。
これまで、地方自治体や企業による社会住宅プロジェクトの実施を支援する財政基金は存在していませんでした。一部のプロジェクトでは、用地の整地、技術インフラへの投資、社会インフラ整備、無担保融資の金利支援といった資金調達に困難が生じています。そのため、国家住宅基金の核心は資金にあります。多くの専門家は、この基金の創設によって、国の役割は間接的な支援から直接的な投資へと転換する必要があると考えています。現在の社会住宅プログラムは主に民間企業からの資金に依存しており、国は土地、税、信用といった面で間接的な支援にとどまっています。
国家住宅基金は、民間企業の参加を引き続き奨励しつつ、国が住宅基金、特に賃貸住宅に直接投資し、一部所有するモデルに転換する必要がある。
当基金は、利便性が高くインフラが整備された地域における社会住宅プロジェクトの建設に投資することができます。これらのアパートは、低所得者と工業団地労働者を優先的に対象とし、優遇価格で販売、賃貸、またはリースされます。
国家予算は「シードキャピタル」であると同時に、基金の初期投資総額の約20～30%を占め、基本的な役割を果たしており、用地取得費用やインフラ投資の補償に充てられています。推計によると、社会住宅100万戸の目標を達成するには、約850兆ドン（約8兆5000億ドン）が必要です。
さらに、労働者と企業が収入の一部を基金に拠出する住宅貯蓄メカニズムを構築する必要があります。これにより、労働者は長期にわたり優遇金利で住宅購入資金を借り入れることができます。
国家住宅基金の実施における政府の役割が間接的な支援から直接的な投資へと変化することで、インフラ投資の非同期化、企業の関心の欠如、投資手続きの実施に時間がかかりすぎること、土地基金の創設が困難であることなど、社会住宅プログラムの欠点を解決することにつながります。
実際、社会住宅プロジェクトの認可、評価、審査プロセスは短縮されたとはいえ、商業住宅プロジェクトよりも依然として困難で複雑です。これは、社会住宅が政策による多大な支援を受けているためです。
建設部は、不動産市場の活性化と困難の解消に関する会議において、社会住宅開発分野の企業から多くの意見や提言を聞き取りました。推計によると、社会住宅プロジェクトが建設計画、住宅開発プログラム、計画が承認され、地方土地利用リストに掲載されている場合、投資方針の承認段階から投資家の選定・契約締結までの実施期間は約300日です。HUDコーポレーションの代表者は、関連法が改正される前は、この企業が社会住宅プロジェクトの手続きを完了するのに3年以上を費やしていたと述べています。
オープンなメカニズムとポリシーが必要
4月25日午後、国会常任委員会は、社会住宅開発のための具体的なメカニズムと政策の試行に関する決議案について審議した。政府は、公共投資資金を用いないプロジェクトについて、入札を経ずに省人民委員会が投資政策を承認し、投資家を選任できるようにすることを提案した。このメカニズムにより、現行の規定と比較して約200日短縮される見込みである。
建設省のグエン・ヴァン・シン副大臣は、入札廃止の提案について説明し、国は利益基準、コスト、販売価格、住宅購入者を厳しく管理しているため、入札は経済的・社会的効率をもたらさず、進歩を遅らせるだけだと述べた。
グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅基金の建設は国家主導で行われなければならないと述べた。国家は、計画策定、土地基金の創設から資金調達、手続きに至るまで、基金を積極的に発展させる必要がある。企業は請負業者として参加する。用地取得においては、国家が主導的に用地取得プロセスを実施し、地域社会と社会に貢献するプロジェクトを実施すれば、土地を取得する住民から高い合意を得られるだろう。
国家住宅基金の効率的な運用の鍵は資金調達です。人口の80%が住宅開発庁（HDB）が管理するアパートに住んでいるシンガポールでは、政府のリーダーシップと効果的な資金調達メカニズムの組み合わせが成功の鍵となっています。
政府は、金融市場から国家住宅基金の資金を調達するため、韓国のモデルに倣って国家住宅債を発行することができる。この種の債券は、その魅力を高めるために政府保証が必要となる。
国家住宅基金の発展にとって重要な要素は、透明な管理と投機防止です。損失や不正使用を防ぐため、基金は厳格な管理体制と独立した監督体制の下で運営される必要があります。収入と支出、資本配分、受益者リストは電子情報ポータルで公開する必要があります。また、統合人口データを用いて受益者を審査し、透明性と目標達成を確保する必要があります。ブロックチェーン技術（ブロックチェーンメカニズムに基づいて動作する分散型データベースシステム）を活用することで、キャッシュフローを追跡し、汚職、不当利得、投機を防止することができます。
出典: https://baolaocai.vn/dap-ung-nhu-cau-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-post401769.html
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