土地オークションの高騰とそれに続く保証金のキャンセルが「日常的」になりつつある

（CLO）投機心理と不動産価格上昇期待が継続しているため、落札価格、登録申請件数ともに不正の兆候が見られる土地入札が依然として継続している。

8月には、 ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区などで土地競売が盛んに行われ、多数の登録、長期にわたる競売期間、そして開始価格の数十倍にも上る落札価格の高騰など、世論が絶えず煽られました。こうした動きと結果は、最近のハドン地区やトゥオンティン地区での土地競売にも引き継がれました。

これを受けて、10月19日、ハドン地区はフー・ルオン区、イエン・ギア区、ドゥオン・ノイ区の27区画の土地を競売にかけ、落札しました。注目すべきは、14回の入札を経て、最高落札価格が開始価格の8倍となる1平方メートルあたり2億6,200万ドンに達したことです。一方、最低落札価格も開始価格の5.8倍となる1平方メートルあたり1億3,300万ドンに達しました。

ハドンの土地競売が10月19日に行われた。（写真：VV）

10月22日、トゥオンティンでは、16時間にわたる熾烈な競売の末、ハノイ市トゥオンティン郡ヴァンディエム村の技術インフラプロジェクト用地40区画のうち19区画が落札され、最高落札価格は528億6,400万ドン/平方メートル、最低落札価格は38億6,400万ドン/平方メートルで、243億8,400万ドン/平方メートルでした。残りの21区画は、競売参加者が規則に違反したため、落札されませんでした。

土地オークションの高騰とそれに続く保証金のキャンセルが「日常的」になりつつある

ベトナム不動産協会（VAR）は、当局の介入にもかかわらず、結局、オークションには変化がなく、オークションで落札された土地の価格も上がり続けていると述べた。

まず、開始価格についてです。開始価格は依然として非常に低く、市の地価表に係数Kを乗じて算出される現行の規制に完全に準拠した市場価格よりもはるかに低いものです。

「地元人民委員会は依然として、2020年の古い土地価格表を基準としており、これは2025年12月31日まで有効です。開始価格は、ハノイが新しい土地価格表を発行した場合にのみ変更されます」とVARは述べた。

第二に、競売土地のように、特に法的に保証され、成長性が明らかな不動産に対する需要が非常に高いため、競売土地価格は上昇し続けています。

実際、ホアイドゥックやハドンといった地域では、インフラ整備と都市開発の可能性が投資家に大きな期待を寄せています。多くの投資家は、たとえ土地の実際の価値をはるかに上回る価格であっても、これらの限られた数量の製品を所有するために高額を支払うことをいとわないのです。

さらに、土地の価値は今後も上昇し続けると予想されるため、買い手は通常の評価額よりもはるかに高い価格を受け入れる可能性があります。

特に、価格が急上昇しているのは、ハノイの不動産市場が供給が限られている中で「熱く」成長しているためで、都市の拡張や交通インフラへの期待とともに、主要価格は継続的に新たな高水準を記録している。

落札価格が高額になるもう一つの重要な理由は、より高い価格を支払ってから手付金を放棄したり、落札価格を支払わず、リスクさえ無視して、オークションでの義務を果たして「価格をつり上げる」目的で落札価格を合法化し、「仮想」価格水準を作り出して関連する土地の価格をつり上げて利益を得るという行為である。

当局が介入して検査を行っているものの、これは主にオークションの透明性と合法性を確保するための措置であり、市場価格に介入することは困難である。

土地オークションで価格が高騰し、その後に手付金がキャンセルされるという事態が「日常茶飯事」になりつつある。（写真：ST）

市場経済においては、売買取引の当事者は相互合意の原則に従うため、証拠なしに手付金を完全にキャンセルすることができます。そして、市場で商品が不足している場合には、価格が上昇するのは避けられません。

「現在、こうした行為を投機や価格高騰と分類しているのも、感情に基づくものだ。ベトナムには、こうした行為を取り扱う根拠として定義する法的文書は存在しない」とVARは述べた。

さらに、現在の規制では、オークションに落札したものの120日以内に全額を支払わない個人には「かなり軽い」罰則が科せられ、結果が取り消され、保証金が没収されるだけだ。保証金の額も、開始価格が低いため非常に低い。

改正不動産オークション法では、土地使用権オークションの落札者に対する規制が強化されましたが、これらの規制は2025年1月1日まで施行されません。しかし、新規制が施行された後も、現在の需給状況とハノイの不動産市場の活況を考えると、今後のオークションで価格記録が更新され続ける可能性は非常に高く、徐々に「地区の日常」となるでしょう。なぜなら、投機筋の心理は依然として存在し、不動産価格の上昇への期待が維持され続けているからです。

より強力な対策が必要だ。

オークションのプロセスが公正かつ透明であり、投機や価格高騰が最小限に抑えられるよう、VARS はいくつかの推奨事項を提案しています。

まず、オークション主催者は、オークションのすべてのプロセスと手順が現在の法的規制に準拠していることを綿密に検討し、確認する必要があります。

第二に、国家管理機関はオークションのあらゆる「動き」を引き続き綿密に監視し、「不安定」の兆候を検知した場合には適時に是正措置を講じる必要があります。

同時に、この活動を速やかに正しい方向に導くために、この活動に関連する仕組み、政策、より厳格な規制の調整を速やかに実施することを検討してください。

特に、預託金放棄に対するペナルティはより高額に検討されるべきです。これにより、オークションに参加する個人の「利益と損失」の「対価」が増加し、オークション活動による「投機的傾向」がある程度抑制されると考えられます。

第三に、国は、競売に落札したものの短期間で「譲渡」するケースに対しても、より強力な措置を講じる必要があります。特に、VARSによると、最も重要なのは、依然として住宅供給のボトルネックです。

住宅供給の「閉塞を解消」するためには、早急に積極的かつ実践的な対策を講じる必要があります。特に、法的問題で行き詰まっているプロジェクトを見直し、解決することが、市場への供給を増やすための最速の手段です。

「供給が徐々に需要に追いつくと、市場は自動的に調整され、一般的な価格、特にオークション価格は不動産の実際の価値に近づくだろう」とVARは強調した。

出典: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html