（CLO） 投機心理や不動産価格上昇期待が継続しているため、落札価格、登録申請件数ともに不正の兆候が見られる土地入札が依然として継続している。
8月には、 ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区などで土地オークションが行われたが、登録件数が多く、オークション時間は長く、落札価格は開始価格の数十倍にまで高騰し、世論は絶えずかき立てられていた。この展開と結果は、ハドンとトゥオンティンでの最近の土地オークションでも引き続き発生しています。
これを受けて、10月19日、ハドン地区はフー・ルオン区、イエン・ギア区、ドゥオン・ノイ区の土地27区画を競売にかけることに成功した。注目すべきは、14ラウンドを経て、最高落札価格を提示した顧客の落札価格は、開始価格の8倍にあたる2億6,200万VND/m2にまで達した点である。最低落札価格も5.8倍の1億3,300万VND/m2に達した。
ハドンの土地競売が10月19日に行われた。（写真：VV）
10月22日、トゥオンティンでは、16時間に及ぶ激しいオークションの末、ハノイ市トゥオンティン郡ヴァンディエム村の競売対象土地のうち、技術インフラプロジェクトに属する住宅用地40区画のうち19区画が、1平方メートルあたり52,864百万ドンという最高価格で落札され、落札されました。最低価格は24,384百万VND/m2、開始価格は3,864百万VND/m2です。競売参加者が規則に違反したため、競売にかけられなかった土地が 21 区画あります。
土地のオークション価格が高騰し、その後に保証金がキャンセルされるという現象が「日常化」している
ベトナム不動産協会（VAR）は、当局の関与にもかかわらず、結局、オークションには変化がなく、オークションで落札された土地の価格も上がり続けていると述べた。
まず、開始価格について。開始価格は依然として非常に低く、係数 K に市の土地価格表を乗じて計算された、現在の規制に完全に準拠して決定された市場価格よりもはるかに低いです。
「地元人民委員会は、2020年から2025年12月31日まで有効な旧土地価格表を依然として基準としている。開始価格は、ハノイ市が新たな土地価格表を発行した場合にのみ変更される」とVARは述べた。
第二に、競売土地のように法的保証があり成長の可能性が明らかな不動産、特に商品に対する需要が非常に高いため、競売土地価格は上昇し続けています。
実際、ホアイドゥックやハドンなどの地域では、インフラ整備とともに都市開発の可能性が広がり、投資家に大きな期待が寄せられています。多くの投資家は、価格が土地の実際の価値をはるかに上回る可能性があるにもかかわらず、これらの数量限定の製品を所有するために高い価格を支払う用意があります。
さらに、土地の価値は今後も上昇し続けると予想されるため、買い手は通常の評価額よりもはるかに高い価格を受け入れる可能性があります。
特に、価格が急上昇しているのは、ハノイの不動産市場が供給が限られている中で「熱く」成長しているためで、都市と交通インフラの拡張に対する期待とともに、主要価格は継続的に新たな高水準を記録している。
落札価格が高額になるもう一つの重要な理由は、より高い価格を支払った後に手付金を没収したり、落札価格を支払わず、リスクさえ無視して、オークションでの義務を果たして「価格をつり上げる」目的で落札価格を合法化し、「仮想」価格水準を作り出して利益を得るために関連する土地区画の価格をつり上げるという行為です。
当局が介入して検査を行っているものの、これは主にオークションの透明性と合法性を確保するための措置であり、市場価格に介入することは困難である。
土地のオークション価格が高騰し、その後に手付金が取り消されることが「当たり前」になりつつある。 （写真：ST）
なぜなら、市場経済においては、売買取引に関わる当事者は、買い手と売り手の意思の原則に従うからです。証拠がなければ預金を完全に放棄することができます。そして、市場で何らかの商品が不足しているとき、価格が上昇するのは避けられません。
「現在、こうした行為を投機や価格高騰と分類しているのも、感情に基づくものだ。ベトナムには、こうした行為を取り扱う根拠として定義する法的文書はない」とVARは述べた。
さらに、現在の規制では、オークションに落札したものの120日以内に全額を支払わなかった場合、個人は「かなり軽い」罰則の対象となり、結果が取り消され、保証金が没収されるのみで、開始価格が低いため非常に軽い罰則となります。
改正不動産オークション法では、土地使用権オークションの落札者に対する規制が強化されましたが、この規制は2025年1月1日から施行されます。しかし、新規制が施行された後も、現在の需給状況とハノイの不動産市場の熱気を考えると、今後のオークションで価格記録が更新され続ける可能性は非常に高く、徐々に「地区の日常」となるでしょう。投機心理が依然として存在し、不動産価格の上昇への期待が維持され続けているためです。
より強力な対策が必要だ。
オークションのプロセスが公正かつ透明であり、投機や価格高騰を最小限に抑えることを保証するために、VARS はいくつかの推奨事項を提案しています。
まず、オークション主催者は、オークションのすべてのプロセスと手順が現在の法的規制に準拠していることを綿密に検討し、確認する必要があります。
第二に、国家管理機関はオークションのあらゆる「動き」を引き続き綿密に監視し、「不安定性」の兆候を検知した場合には適時に是正措置を講じる必要があります。
同時に、この活動を速やかに正しい方向に導くために、この活動に関連する仕組み、政策、より厳格な規制の調整を速やかに実践することを検討してください。
特に、預金放棄に対するペナルティはより高く検討されるべきである。これにより、オークションに参加する個人の「利益と損失」の間の「考慮」が増加し、オークション活動を通じた「投機的な傾向」がある程度制限されます。
第三に、国は、オークションの落札者が短期間で売却されるケースに対しても、より強力な措置を講じる必要がある。特に、VARS によれば、最も重要なことは、依然として住宅供給のボトルネックにある。
住宅供給を「解消」するための積極的かつ実践的な対策が早期に必要だ。特に、法的な問題で行き詰まっているプロジェクトを見直し、解決することが、市場に供給を増やすための最も早い方法です。
「供給が徐々に需要に追いつくと、市場は自動的に調整され、一般的な価格、特にオークション価格は不動産の実際の価値に近づくだろう」とVARは強調した。
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出典: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
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