貯蓄よりも低い金利
年末年始の閑散期には、都心部の多くのアパートは入居者不足のため空室状態となります。また、一部の都心部では家賃が他の地域に比べて高いため、入居者不足は依然として頻繁に発生します。
タンビン区にある2ベッドルームのアパートのオーナー、グエン・クアン・アン氏によると、この2ベッドルームのアパートの賃貸価格は月額1,300万～1,400万ドンで提示されているとのことだ。つまり、年間を通して賃貸した場合、クアン・アン氏はその他の経費を除いて年間約1億5,600万ドンの収入を得ることになる。
多くのアパートは、賃貸目的で基本的な家具を備え付けられており、物件の価値が上がるのを待っています。
この収入水準は、銀行に預金して利息を得る場合と実際には同じ水準に過ぎません。場合によっては、家を貸すことによる利益が銀行の利息にさえ及ばないこともあります。
「現在、このアパートを売却すれば約40億ドン、銀行に預金すれば年間約2億ドン、金利は5%です。言うまでもなく、過去には銀行金利が10%にも達した時期もありました。しかし、賃貸物件として保有することで、毎月のキャッシュフローが増加し、時間の経過とともに価値が上がる資産を保有できるなど、依然としてメリットがあります」とクアン・アン氏は述べた。
クアン・アン氏のアパートは購入から4年を経て価格が25%上昇したことが分かっており、賃貸収入と合わせると年間約3億円の利益率を維持している。しかし、キャッシュフローを途切れさせないためには長期入居者がいることが条件であり、さらに家主は仲介手数料を節約するために自ら入居者を探す必要がある。
同様に、 ビンズオン省ディアン市にあるダン・ゴック・チャムさんの2ベッドルーム賃貸アパートは、月額600万ドンの賃料で年間わずか4%の利益率を記録しています。しかし、この利益率には、資産の減価償却、内装投資、改装費用、そして顧客獲得にかかる費用は含まれていません。
「主に長期投資を目的として購入したので、賃貸に出すことで空室状態を避け、キャッシュフローを生み出せなくなるのを防ぐことができます。この地域はまだ開発途上なので、将来的に物件価格が上昇することは確実です。そのため、賃貸による利益率はそれほど重要ではありません」とトラム氏は語った。
利益率は多くの要因によって影響を受ける
しかし、現段階では賃貸アパートへの投資は依然として多くの人々に選ばれています。これは、多くのプロジェクトにおける金利優遇措置、割引、贈与などが依然として非常に魅力的であることも一因です。同時に、市場は今後数年間で回復に向かう兆しを多く示しています。したがって、賃貸投資は、この段階を活かす最良の方法です。
さらに、住宅価格の継続的な上昇、高級物件の入居者の供給源の制限、短期賃貸の難しさなど、多くの要因の影響により、賃貸マンションへの投資の利益率は大幅に減少しています...
中心地から遠く、家賃が安いアパートの中には、貯蓄金利よりも大幅に低い利益率のアパートもあります。
上記の多くの理由により、特に困難な時期には利益率が継続的に低下しています。Batdongsan.com.vnのレポートによると、2017年から2018年にかけては賃貸マンションの利益率は常に6～8%の高い水準を維持していましたが、2019年には利益率が5.2%まで低下し始め、パンデミックが発生した2020年から2021年にかけて「急落」し、2020年から2021年には4.3～4.5%、2022年から2023年には4～4.3%までそれぞれ低下しました。
Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、マンション価格が急上昇していると述べた。2023年第3四半期だけでも、ホーチミン市のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり4,550万ドン（プライマリー価格とセカンダリー価格を含む）であるにもかかわらず、マンションの賃貸価格はそれに見合うほど上昇していない。2018年から2019年のピーク時と比較しても、ホーチミン市のマンションの賃貸価格は大幅に下落している。
しかし、利益は以前ほど高くないものの、現在の困難な状況では、このタイプの住宅が実際のニーズを満たしているため、他のタイプと比較して、依然として最も影響を受けにくいタイプです。
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