現金不足と資本不足のスパイラルに陥る不動産業界

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企業の資金調達は狭まり、銀行は困難に直面

最近の議論の中で、FiinRatingsの分析・信用格付け担当ディレクターであるLe Hong Khang氏は、昨年上半期の不動産企業の事業状況は、過去5年間の平均と比較して依然として基本的に低水準であったと述べた。事業は改善しているものの、大幅な改善ではない。

この格付け機関は、上記の評価は不動産事業の負債、収益性、利益の質に関する平均的な水準のデータに基づいていると述べた。

土地資金が潤沢で、法的地位も明確で、今年業績が好調に推移する可能性のある少数の大規模企業を除き、中規模不動産企業のほとんどは待機状態にあります。さらに、多くの不動産企業は現在、2つの大きな問題に直面し、対処しています。1つ目の問題は、資金調達が前期に比べてはるかに困難になっていることです。

カン氏は、かつて不動産事業者は多様かつ柔軟な資金調達手段にアクセスできていたと述べた。投資協力契約、住宅購入者、債券、銀行融資などから資金を調達できたのだ。しかしながら、これまでこれらの手段は、銀行融資を含め、多くの困難に直面してきた。

一方、商業銀行も、通達02号および政令08号の精神に基づき、顧客債務の再編を進め、近年、企業支援に多大な圧力を受けています。そのため、不動産プロジェクトへの投資においては、商業銀行も投資基準を引き上げ、プロジェクトを慎重に審査する必要があります。

同氏は、完全な法的投資家がいるものの、銀行が投資に注力している分野ではないプロジェクトでは、資金を借り入れるのも非常に難しいと付け加えた。

不動産事業における借入による資金調達の縮小は、企業のキャッシュフローデータにも反映されています。債券市場が低迷し、銀行が融資を引き締めた2023年には、ほとんどの企業の借入活動によるキャッシュフローが大幅に減少しました。例えば、ノバランドのキャッシュフローは30兆1,500億ドンから4兆8,760億ドンに減少し、ダット・サンは7兆3,510億ドンから3兆3,000億ドンに減少しました。

第2四半期において、これらの事業の借入収益は改善していません。ノバランドの前四半期の借入収益は2023年の19%、ダット・サンは27%、DICコーポレーションは16%に相当します。

不動産事業の資金調達の困難さの問題については、ベトナム銀行協会のグエン・クオック・フン副会長兼事務局長も言及した。

フン氏は、不動産向け銀行融資は少額ではないと述べた。8月1日時点で、不動産および不動産事業向け融資残高は、経済全体の融資残高の約22％を占めている。直接不動産事業向け融資残高は約12兆ドン、個人向け融資残高は18兆ドンである。

不動産事業者が報告している法的問題を評価し、洪氏は、それがメカニズムに起因するのか、それとも事業者がメカニズムを適用しているにもかかわらず解決できないからなのかという疑問を提起した。洪氏は、多くのプロジェクトが法的規制に準拠していないために解決できない法的問題を抱えていると述べた。

一方、銀行業界は未処理のプロジェクトや法的問題といった課題に直面しています。手続きが完了していないプロジェクトでは、銀行は資金が滞留し、資金回転が困難になるという問題に直面しています。「銀行業界が直面しているのは、不動産を含む生産・事業部門の環境整備が不十分だからではなく、まさに憂慮すべき事態です」と洪氏は強調しました。

彼は、現在、未完成の不動産がどれだけの人々や銀行の資金を「蓄えている」のか、また、こうしたプロジェクトのうちどれだけが完成できるのかに関する統計がないことに疑問を呈した。

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — ベトナム銀行協会副会長兼事務局長、グエン・クオック・フン氏（写真：ダン・ヴィエット）。

グエン・クオック・フン氏は、銀行業界も業界のあらゆるレベルで速やかに指導手続きを完了し、障害を取り除き、行き詰まっているプロジェクトをすぐに実行に移せるよう勧告したと述べた。

彼は、銀行業界が注意を怠れば、法的影響は甚大になると述べた。以前は資金力のない企業でも不動産事業に参入し、困難な状況に陥り、救済措置が必要になることがあった。現在施行されている3つの不動産法は、この問題を解決し、有能な不動産事業者にビジネスチャンスをもたらすだろう。

洪氏は、銀行は実質的な資本と能力を持つ企業への投資に積極的であると述べた。特に、公営住宅を開発する不動産事業への融資には積極的である。不動産事業に関しては、組織再編を行い、経営資源を再評価する必要があると述べた。

管理

銀行や社債からの資金調達が以前よりも困難になっているため、不動産事業者は他の選択肢を検討せざるを得ません。これらの事業者にとって、他の資金調達手段としては、株式発行、プロジェクトの売却、米ドルの借入などが挙げられます。

多くの投資家は、2023年の年次株主総会において、株式発行による資金調達計画を承認されました。例えば、ノバランドは私募で2兆ドン、既存株主に対して11兆7,000億ドンの株式購入権を発行しました。ダット・サン・グループは私募で1兆7,000億ドン、既存株主に対して1兆8,000億ドンの株式購入権を発行しました。

カンディエンハウスは、専門投資家向けに3兆ドン（約3000億ドン）の株式購入権を発行しました。ファットダットは昨年5月、1兆3000億ドン（約1300億ドン）相当の株式購入権を発行するための株主名簿を確定しました。DICコーポレーションは、総額3兆ドン（約3000億ドン）相当の購入権を発行する予定です。

不動産会社が資金調達のために躊躇しながらも依然として実施しているもう一つの手段は、プロジェクトの売却です。外国人投資家へのプロジェクト売却の例として、タムルック不動産株式会社がトゥドゥック市にある3.68ヘクタールのプロジェクトをガムダランド社に3億1,580万米ドルで売却したケースが挙げられます。

トゥアンタン株式会社は、ホーチミン市8区にある2,060平方メートルの土地を1,430万米ドル相当でスカイワールドデベロップメント社に売却しました。ベカメックスIDCは、18.9ヘクタールのタンタン都市圏プロジェクトをキャピタランド社に売却しました。オル・ナムロン社は、2024年の年次株主総会において、今後3年間でプロジェクト資本と非中核資産の売却を通じて約6兆ドンを調達する計画を発表しました。

プロジェクトが売却されない場合、企業はHTNが丸紅と協力してトゥドゥック市の新しい行政センタープロジェクトを実施するなど、プロジェクトを実施するための戦略的関係を構築することを選択します。

財務諸表の数字からも、大手不動産企業の他の事業への投資の売却によるキャッシュフローも2022年から現在にかけて急増しており、このことが表れています。