2025年の不動産市場の予測はどうなっていますか?

「バックボーン」の決定は効果的である

2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法は予定より5か月早い2024年8月1日に正式に施行され、不動産市場にとって重要な転換点となる。

上記の 3 つの法律に加えて、多くの地方では新しい地価表や土地の分割条件に関する新しい規則も発行されました。特に、 ハノイとホーチミン市は、この両方の分野で強力な調整を行ってきました。

ホーチミン市が発行した新しい土地価格表は、2025年10月31日から12月31日まで適用されます。記録された最高土地価格は、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）のエリアで、6億8,700万VND/m2です。この価格は、以前の土地価格枠の4倍の価格です。

新しい土地価格表も12月20日にハノイ人民委員会によって発表され、2025年12月31日まで即時有効となる。新たに発行された土地価格表は、古い価格表の2～6倍となっている。

特に、バー・チュー（ハン・カイからチャン・フン・ダオまで）、ディン・ティエン・ホアン、ハイ・バー・チュン（レ・タン・トンからクアン・スーまで）、ハン・ダオ、ハン・カイ、ハン・ガン、レ・タイ・トー、リー・トゥオン・キエット、ニャトー、チャン・フン・ダオ（トラン・タイン・トンからレ・ドゥアンまで）を含むホアンキエム地区の多くの通りの地価は、最高値を超えています。 6億9,530万VND/平方メートル。この価格は調整前より3.7倍高くなります。

ハノイとホーチミン市の土地価格は劇的に変化した（写真：ドゥオン・タム）。

また、多くの地方自治体では、土地の分割条件、土地の合併条件、土地の分割の最小面積などに関する規制も制定しています。

ホーチミン市では、土地の区画整理、統合、新たに形成された土地区画、および区画整理後に残る土地区画（交通計画区域を除く）の最小面積は、エリア1の地区では少なくとも36平方メートル、エリア2では50平方メートル、エリア3では80平方メートルである必要があります。

ハノイでは10月7日、土地区画割りに関する新しい規制が正式に施行された。具体的には、区市町村内の住宅用地については、土地の縦横の長さが4メートル以上、面積が50平方メートル以上である必要があります。

平野部では分割後の面積は80平方メートル以上、中部では100平方メートル、山岳部では150平方メートル以上でなければならない。これは、適切な計画を確保し、土地区画の過度な分割を避けるためです。

土地の分割や売却を禁止する規制も、過去1年間、一部の省や都市で話題になった。具体的には、ホーチミン市は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区すべてを含む、組織や個人が自分の家を建てるためのプロジェクトにおける土地区画の分割と販売を禁止しています。

2024年には、ハノイの不動産市場は、特にアパート分野で販売価格がますます上昇し、注目されるでしょう。

調査機関のデータによると、ハノイのマンション価格は2022年の平均4,000万ドン/m2から、2024年第3四半期末には7,000万ドン/m2以上に上昇した。ハノイのマンション価格が継続的に高騰しているため、住宅所有はますます人々にとって手の届かないものとなっている。

ソーシャルネットワーク上では、「異常な価格」を避けるためにハノイでの住宅購入をやめるよう呼びかけるコミュニティグループも存在する。グループのメンバー数は、短期間のうちに10万人から20万人に急増しました。

現時点での論争は「誰がマンション価格をつり上げているのか？」ということだ。起こった。ベトナム不動産協会（VNREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ここ1年近く、ハノイの不動産市場の販売価格は横ばい状態にあると評価した。特に、マンションタイプは場所によっては50％以上増加し、宅地や地区化予定地区の土地は90％以上増加しているところもあります。

同氏は、不動産価格が高騰している主な理由は、新規供給が高級住宅地に集中していることだと述べた。一部の投資家や投機家は、適切な供給の不足を利用して、アパートの価格をつり上げている。

2024年に行われた多くの土地オークションは世論を騒がせた（写真：ドゥオン・タム）。

土地オークションも、2024年のハノイ不動産市場では注目のキーワードです。最高落札価格も、ホアイドゥックで1億3,300万VND/m2以上、タンオアイで1億VND/m2以上など、連続して記録を更新しました。特に、タンオアイのオークションでは、落札者の約80％が代金を支払わなかったことが記録された。

ハドン、タックタット、ソクソンなどの他の地区でも、土地競売の激戦が続いています。特に、ソクソン区の58区画の土地の競売では、入札価格が開始価格の1万2000倍となる1平方メートルあたり300億ドンまで上昇し、最も大きな騒ぎを引き起こした。

ソクソン地区のオークションに異常な兆候が見られたことを受け、ハノイ市警察捜査局は、1平方メートルあたり300億ドンの入札に関連する捜査のため、容疑者5人を緊急逮捕、拘留した。

2024年のホーチミン市の不動産市場では、住宅プロジェクトや商品の不足が続いています。 11か月間で、製品を市場に投入するための資金調達の資格があったのはわずか4件（1,600ユニット以上）で、前年同期比で75%減少した。ただし、これらの製品はすべてハイエンドセグメントに属します。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、高級住宅セグメントが市場全体を支配したのは今回が初めてであり、商業プロジェクトにおいて手頃な価格で中級および手頃な価格の住宅（新築）が供給されなくなったと語った。

不動産市場2025：新たなサイクルに入り続ける

HoREAの会長は、2025年には市場で新規不動産プロジェクトの不足、商業住宅と社会住宅の不足が続き、住宅価格が高騰すると予測しています。

近年の住宅価格の継続的な上昇は、商業用住宅プロジェクトの供給が限られていることによるもので、需要と供給の法則に従って商業用住宅の供給が継続的に不足し、2015年から2023年の間にアパートの価格が約15〜20％上昇し、2025年にはさらに15〜20％上昇する可能性があります。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、いくつかの困難や障害が残るにもかかわらず、2025年には市場は新たなサイクルに大胆に突入し続けるだろう。市場の熱気が地域間でより徐々に、均等に広がるでしょう。北部地域では引き続き暑いですが、南部地域では明らかに気温上昇の兆候が見られます。

住宅供給は引き続き高級住宅分野に重点が置かれると予想されている（図：ドゥオン・タム）。

住宅用不動産分野では、供給は増加すると予想されますが、依然として主に郊外の大都市からの供給が中心となります。ハノイおよび衛星都市の不動産供給は約3万7000商品、ホーチミン市および近郊では約1万8000商品に達すると予測されている。住宅用不動産の供給は地域間の差別化を縮小します。

供給構造は依然として高級・贅沢品が中心となっている。しかし、社会住宅プロジェクトの増加により、手頃な価格のセグメントはより明確に改善されるでしょう。

高級マンションを中心に、マンションが引き続き市場をリードしています。ヴィラ/タウンハウスが徐々に市場の焦点になりつつあります。特に大都市圏のプロジェクトは、高い販売価格に加え、ますます印象的な仕上げ基準で注目を集め続けています。

供給は依然として主に大口投資家に集中しています。プロジェクトでは、スマートな設計、テクノロジーの統合、持続可能性基準の遵守に重点を置いています。

インフラが整備され、高い潜在能力を持つ地域で、標準的な法的書類を備え、区画に分割された土地は、依然として多くの人が喜んで「投資」する分野です。法的な地位が保証され、インフラが完成し、20億ドン未満の評価額で区画分けされた土地は、引き続き良好な価格上昇率を記録しています。

すでに明るい工業用不動産分野は、経済回復による明るい兆候や、世界中の多くの「ワシ」がベトナムを「着陸地」として選択するという決定によってもたらされるチャンスによって、さらに明るくなっています。

観光・リゾート不動産分野では、特にコンドミニアム型ホテル製品では、運営中のプロジェクトに証明書が付与され始めており、より明るい兆候が見られます。商業・オフィス不動産部門は安定した成長の勢いを維持しています。

M&A活動、協力、プロジェクト開発提携は、ますます印象的な成果を上げ、引き続き活発に行われています。流動性は依然として、新規供給が豊富で多様な地域、および都市化率の高い省・市に集中しています。両特別市域周辺の郊外地域及び省市での取引が大幅に増加した。

不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、2024年第4四半期から2025年第2四半期にかけて市場が統合段階に入る時期だと述べた。投資家は不動産業界の発展の見通しに対して徐々に自信を深めている。アパート部門は、今後は民家やタウンハウスに中心的な地位を譲ることになるだろう。

この期間の後、市場は2025年第2四半期から第4四半期にかけて繁栄期に入ると予想されます。この時点で、投資家は市場が低迷していたときのように販売価格や法的要因を過度に重視しなくなります。むしろ、価格が上昇する可能性こそが、お金を支払うかどうかを決める鍵となります。したがって、土地やプロジェクト別荘などの収益性の高いセグメントは、投資家から特別な注目を受けています。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm