「バックボーン」の決定は効果的である
2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法は予定より5か月早い2024年8月1日に正式に施行され、不動産市場にとって重要な転換点となる。
上記の3つの法律に加え、多くの地方自治体では新たな地価表や土地分割条件に関する新たな規制も制定されています。特にハノイ市とホーチミン市では、これらの内容に大きな変更が加えられました。
ホーチミン市が発行した新しい土地価格表は、2025年10月31日から12月31日まで適用されます。最高記録は、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）のエリアで、1平方メートルあたり6億8,700万ドンで、これは以前の土地価格表の4倍に相当します。
新しい土地価格表も12月20日にハノイ人民委員会から発表され、2025年12月31日まで即時有効となる。新たに発行された土地価格表は、旧価格表の2～6倍となっている。
特に、ホアンキエム区の多くの通り、例えばバチュウ通り（ハンカイ通りからチャンフンダオ通りまで）、ディンティエンホアン通り、ハイバチュン通り（レタントン通りからクアンスー通りまで）、ハンダオ通り、ハンカイ通り、ハンガン通り、レタイトー通り、リートゥオンキエット通り、ニャトー通り、チャンフンダオ通り（チャンタントン通りからレズアン通りまで）の土地価格は、1平方メートルあたり6億9,530万ドンを超え、最高値を記録しました。これは調整前の3.7倍に相当します。
ハノイとホーチミン市の土地価格は劇的に変化した（写真：ドゥオン・タム）。
また、多くの地方自治体では、土地の分割条件、土地の合併条件、土地の分割の最小面積などに関する規制も制定しています。
ホーチミン市では、土地の区画整理、統合、新たに形成された土地区画、および区画整理後に残る土地区画（交通計画区域を除く）の最小面積は、エリア1の地区では少なくとも36平方メートル、エリア2では50平方メートル、エリア3では80平方メートルである必要があります。
ハノイでは、10月7日、土地区画に関する新たな規制が正式に施行されました。具体的には、区や町内の住宅地については、区画の縦横の長さが4メートル以上、面積が50平方メートル以上であることが義務付けられました。
平野部では分割後の面積は80平方メートル以上、中部では100平方メートル以上、山岳部では150平方メートル以上とします。これは、土地区画の過度な細分化を避け、合理的な計画を確保するためです。
土地の分割・売買を禁止する規制は、昨年、一部の省・市で「話題」となりました。具体的には、ホーチミン市は、ビンチャン区、ニャーベ区、ホックモン区、クチ区、カンザー区の5区全てを含む、組織や個人が住宅を建設するためのプロジェクトにおける土地の分割・売買を禁止しました。
2024年には、ハノイの不動産市場は、特にアパート分野で販売価格がますます上昇し、注目されるでしょう。
調査機関のデータによると、ハノイのマンション価格は2022年の平均4,000万VND/m2から、2024年第3四半期末には7,000万VND/m2以上に上昇する見込みだ。ハノイのマンション価格が継続的に高騰しているため、人々にとって住宅所有の可能性はますます遠のいている。
ソーシャルネットワーク上では、「高騰する住宅価格」を避けるため、ハノイでの住宅購入を控えるよう呼びかけるコミュニティグループも存在します。これらのグループのメンバー数は急速に増加しており、短期間で10万人から20万人に達しています。
現在、「誰がマンション価格を吊り上げているのか？」という論争が巻き起こっている。ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・ディン副会長は、ハノイの不動産市場の販売価格はここ1年近く、錯覚的だと評価している。特に、マンションタイプの価格は一部地域で50%以上上昇し、住宅地や区割り予定地の区画は90%以上も上昇している。
彼は、不動産価格高騰の主な原因は、新規供給が高級住宅地に集中していることだと述べた。一部の投資家や投機家は、適切な供給の不足につけ込み、マンション価格を高騰させている。
2024年に行われた多くの土地オークションは世論を騒がせた（写真：ドゥオン・タム）。
2024年のハノイ不動産市場において、土地オークションも注目のキーワードとなっています。最高落札価格も記録を更新し続けており、ホアイドゥックでは1億3,300万VND/m²以上、タンオアイでは1億VND/m²以上を記録しました。特にタンオアイでは、落札者の約80%が支払いをしなかったという記録が出ています。
ハドン区、タックタート区、ソクソン区など、他の区でも土地オークションの熱狂的な動きが続きました。特にソクソン区の58区画の土地オークションは、入札価格が開始価格の1万2000倍となる1平方メートルあたり300億ドンに達し、最も大きな話題となりました。
ソクソン地区のオークションに異常な兆候が見られたことを受け、ハノイ市警察捜査局は、1平方メートルあたり300億ドンの入札に関連する捜査のため、容疑者5人を緊急逮捕、拘留した。
2024年のホーチミン市の不動産市場は、住宅プロジェクトと住宅商品の不足が続いています。11ヶ月間で、資金調達の対象となる物件はわずか4件（1,600戸以上）で、前年同期比で75%減少しました。ただし、これらの物件はすべてハイエンドセグメントです。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、高級住宅セグメントが市場全体を支配したのは今回が初めてであり、商業プロジェクトにおいて手頃な価格で中級および手頃な価格の住宅（新築）が供給されなくなったと語った。
不動産市場2025：新たなサイクルに入り続ける
HoREAの会長は、2025年には市場で新規不動産プロジェクトの不足、商業住宅と社会住宅の不足が続き、住宅価格が高騰すると予測しています。
近年の住宅価格の継続的な上昇は、商業用住宅プロジェクトの供給が限られていることによるもので、需要と供給の法則に従って商業用住宅の供給が継続的に不足し、2015年から2023年の間にアパートの価格が約15〜20％上昇し、2025年にはさらに15〜20％上昇する可能性があります。
ベトナム不動産協会（VARS）によると、2025年には、依然としていくつかの困難や障害が残るものの、市場は新たなサイクルへと力強く移行していくと予想されています。市場の活況は徐々に各地域に均等に広がるでしょう。特に、北部地域は引き続き活況を呈し、南部地域は明らかに活況の兆しを見せています。
住宅供給は引き続き高級住宅分野に重点が置かれると予想されている（図：ドゥオン・タム）。
住宅不動産セグメントでは、供給量は依然として増加が見込まれますが、その大半は依然として郊外大都市圏からの供給が中心です。ハノイ市とその衛星都市では約37,000件、ホーチミン市とその郊外では約18,000件に達すると予測されています。住宅不動産の供給により、地域間の格差は縮小するでしょう。
供給構造は依然として高級品や贅沢品が中心ですが、公営住宅プロジェクトの増加により、手頃な価格帯の住宅供給はより明確に改善されるでしょう。
高級マンションを中心としたアパートメントセグメントが引き続き市場を牽引しています。ヴィラ／タウンハウスセグメントも徐々に市場の注目を集めています。特に大都市圏のプロジェクトは、高い販売価格に加え、ますます高い仕上げ基準が求められることで、引き続き注目を集めています。
供給は依然として主に大規模投資家に集中しています。プロジェクトは、スマートな設計、テクノロジーの統合、そして持続可能な基準への適合に重点を置きます。
インフラ整備が進み、高いポテンシャルを持つ地域において、標準的な法的書類が整備された分譲地は、依然として多くの人が「喜んで支払う」セグメントです。インフラ整備が進んだ地域において、法的書類が保証された20億ドン未満の分譲地は、引き続き高い価格上昇率を記録しています。
すでに明るい工業用不動産分野は、経済回復による明るい兆候や、世界中の多くの「ワシ」がベトナムを「着陸地」として選択するという決定によってもたらされるチャンスによって、さらに明るくなっています。
観光・リゾート不動産セグメントでは、特にコンドミニアム型ホテル物件において、認可取得済みの稼働中のプロジェクトが見られるなど、より明るい兆候が見られます。商業・オフィス不動産セグメントは、安定した成長の勢いを維持しています。
M&A、提携、プロジェクト開発提携は引き続き活発に行われ、成果はますます目覚ましいものとなっています。流動性は依然として、新規供給が豊富で多様な地域、都市化率の高い省・市に集中しています。郊外地域、2つの特別市街地周辺の省・市での取引は急増しました。
不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、2024年第4四半期から2025年第2四半期にかけて市場が統合期に入ると述べています。投資家は不動産業界の発展見通しに徐々に自信を深めており、マンションセグメントは今後、民家やタウンハウスにその中心的地位を譲るでしょう。
この期間の後、市場は回復期へと移行し、2025年第2四半期から第4四半期にかけて回復期に入ると予想されます。この時期になると、投資家は市場が低迷していた頃のように、販売価格や法的要因を過度に重視することはなくなります。むしろ、価格上昇の可能性こそが投資判断の鍵となります。そのため、土地付きヴィラやプロジェクトヴィラといった収益性の高いセグメントも投資家の注目を集めています。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm
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