9月30日、第15期国会第10回会議に先立ちハノイで行われた有権者との会合で、ト・ラム書記長は土地問題について多くの時間を費やした。書記長は、ガソリン、電気、その他多くの物価は国が管理している一方で、土地価格は市場価格に基づいて議会やコンサルティング会社に委ねられている現状を指摘した。これが市場操作や物価高騰につながり、人々の生活を困難にしている。
経営上の多くの欠陥
事務総長は、何の用途にもならない非常に小さな土地が点在しているにもかかわらず、競売にかけられると「土地ブローカー」が価格を吊り上げ、隣接する数千ヘクタールの土地が高値で売却されていると指摘した。さらに事務総長は、土地法と都市計画法の改正によって、土地の有効かつ平等な利用を確保する必要があると述べた。
ホーチミン市郊外の土地だが、数年前に比べて売値がかなり高くなっている
実際、近年、高い教訓となった事例が数多く発生しています。例えば、2025年にソクソン（ハノイ）で行われた土地オークションでは、ファム・ゴック・トゥアン氏が1平方メートルあたり300億ドンという高額で落札しました。これは、実際の価格である4,000万ドン強の数百倍に相当します。落札後、この人物は保証金を放棄し、最終的に不動産オークションに関する規則違反で懲役3年の判決を受けました。また、今年2月には、タンオアイ（ハノイ）で、4,400平方メートルを超える土地54区画が開始価格の2倍にまで値上げされるという「価格インフレ」の手口が再び発生しました。その後、一連の投機家が保証金を放棄し、市場の混乱がさらに悪化しました。
土地価格だけでなく、多くの地域、特にハノイとホーチミン市の住宅市場も信じられないほどの価格高騰に見舞われました。
投機、価格高騰、長期化する法的問題による供給不足、土地使用料の決定の遅れによる投資コストの増加、最終販売価格の高騰など、指摘されている理由は数多くある。
CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門ディレクター兼責任者であるヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、ホーチミン市が巨大都市へと変貌を遂げた後の大きな変化が、強力な投資の波をもたらしたと述べた。交通インフラの整備、特に地下鉄や環状道路、そして公共交通機関重視の都市開発モデル（TOD）が、不動産市場への外資の誘致を強化した。「しかしながら、地価の調整や不動産関連税制の導入も相まって、特に郊外地域では新たな価格水準が確立されている」とキエット氏は分析した。
全国標準地価枠組みの構築
実際、地価は常に不動産市場に大きな影響を与える要因の一つであり、 経済・社会生活にも直接的な影響を与えてきました。不当な変動、投機、集団的利益が市場を歪め、人々や企業にとって困難な状況をもたらしてきました。多くの専門家は、地価を真の価値に戻し、持続可能な発展の基盤を築くために、今こそ透明性、科学性、そして同期性を備えたメカニズムが必要だと考えています。
元国会事務局副長官のグエン・シー・ズン博士は、最も根本的な解決策は全国的な標準地価枠組みの構築だと述べた。「独立した全国地価評議会を設立し、ビッグデータに基づき、専門家の協議と綿密な監督の下で価格枠組みを策定する必要がある。各地域が独自の価格設定を行うことは不可能だ。集団の利益が侵害されるリスクが非常に高いからだ」とズン博士は強調した。
同時に、全国統一の土地データベースの構築も重要な課題です。このシステムは、取引、税金、信用情報をリアルタイムで完全に記録し、需給を正確に反映し、投機の「遊び場」となる仮想取引を排除する必要があります。
グエン・シー・ズン博士は、投機の動機を排除するためには、政府は反投機税、つまり放棄された土地や短期取引に対する累進課税を適用する必要があると述べた。さらに、地代差額の回収メカニズムも真剣に実施する必要がある。つまり、国がインフラ投資を行い地価上昇を引き起こす場合、その付加価値は税金、手数料、オークションを通じて全国民に還元されるべきであり、一部の個人の懐に流れ込むべきではない。また、安定性を確保しつつ柔軟性を維持するために、民間取引価格と国価の差額を合理的な範囲内で認めつつも、上限を設けるべきだと提案した。
土地利用戦略を決定する
ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、市場実務の観点から、2024年土地法に基づく新土地価格表の適用によって多くの欠陥が明らかになったと述べた。「わずか1年で、新土地価格表は法律施行前の2.3倍から38倍に上昇しました。同時に、政令103/2024では、土地の用途を住宅用地に転換する際に100%の税金を納付しなければならないと規定されており、これは人々の能力を超えており、歳入の減少につながり、社会経済発展、特に人々の生活と社会保障に大きな影響を与えています」と同氏は指摘した。
この専門家は、その理由は法令71/2024に基づく土地価格表の不合理な構成に起因しており、調整が必要だと考えている。「マクロ経済規制において土地利用戦略を決定することは極めて重要です。したがって、各省・各市における土地価格表は安定していなければならず、調整にはK係数を適用する必要があります。」
理論上、K係数は土地の国家管理におけるツールであり、変動幅の抑制に役立ちます。したがって、今回の改正土地法では、2026年1月1日から適用される新たな土地価格表の作成基準として、法律施行前の土地価格表を基準とし、K係数を用いて3%～5%の増減幅で調整することを明確に規定する必要があります。「このアプローチは、長期的にはマクロ経済の安定化に貢献するでしょう」とトゥアン氏は提言しました。
彼はまた、土地は生産とサービスの手段であるため、投資を刺激し雇用を創出するためには、地価の均衡が不可欠であると強調した。土地の浪費を抑制することは、豊かな国民と強い国家の前提条件でもあるため、投機を抑制することは避けられない流れである。国は地価を吊り上げるのではなく、土地税や都市建設費を算定し、より持続可能な財源を確保すべきである。
真のニーズに応える住宅開発
ベトナム不動産協会会長のグエン・ヴァン・コイ博士は、市場を投機に頼るのではなく、真のニーズに応える住宅開発こそが持続可能な解決策であると強調した。彼は次のように分析した。「資源の無駄遣いを避けるため、高級住宅在庫を実住宅セグメントへ柔軟に転換しつつ、社会住宅プロジェクトや中価格帯の商業住宅に対する優遇政策や具体的なメカニズムを推進する必要がある」
コイ氏はまた、企業が長期的な投資の基盤を築くためには、特に行政単位の合併段階において、法的手続きを簡素化し、計画を透明化する必要があると述べた。もう一つの課題は、インフラ整備の遅延やプロジェクトの中断といった、住民に大きな損害をもたらすリスクを管理することだ。
コイ氏はまた、政府が早急に国家住宅基金と地方住宅基金を設立し、資本の支援、需給調整、賃貸住宅の開発を行うよう提案した。公営住宅や衛星インフラの開発においては、官民連携（PPP）モデルを奨励すべきである。同時に、国民にとって「持続可能な資産」を確保するため、投機や価格高騰の監視・抑制メカニズムを強化する必要がある。
出典: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
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