ハノイのアパート価格が「変動」、代表的なプロジェクトの調査。ホーチミン市の「スーパー」プロジェクトの移転を完了

ハノイのマンション価格は下がるどころか上がるばかり、ビテクスコは「スーパー」プロジェクトの投資家の法人からの売却を完了、土地利用目的を住宅用地に変更する際の資金の計算方法…などが最新の不動産ニュースです。

今年初め以来、ハノイのマンション市場には4月と5月の「閑散期」があったのみで、それ以外の時期は価格は上昇傾向を示している。 （写真：リン・アン）

ハノイのアパート価格は上昇を続ける

Batdongsan.com.vnの最新調査によると、ハノイのアパート価格は今年最後の数か月間上昇し続けている。そのため、年初から現在に至るまで、ハノイのマンション市場では4月と5月の「静かな時期」のみがあり、残りの期間は販売価格の上昇傾向が記録されている。

具体的には、タンスアン地区では、2024年8月にインペリアルプラザプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントが1戸あたり52〜53億ドンで販売されていましたが、現在までに販売価格は1戸あたり54〜55億ドンに上昇しています。同じ期間に、リベラパークプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格も、1戸あたり55〜56億ドンから57〜59億ドンに上昇した。ゴールドシーズンプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格も、1戸あたり54〜55億ドンから56〜58億ドンに上昇した。

ナム・トゥー・リエム地区のビンホームズ・スマートシティ・プロジェクトの2ベッドルーム、1バスルームのアパートメントは、8月に1戸あたり35〜36億ドンで販売されていたが、現在は1戸あたり37〜38億ドンに若干値上がりしている。ゴールデンパレスプロジェクトでは、85㎡の面積で8月の販売価格が47〜48億ドン/戸と依然として人気でしたが、現在は希望価格が50億ドン/戸を超えています。同じ期間に、モンシティアパートメントコンプレックスの2ベッドルーム、2バスルームアパートメントの価格は、1戸あたり41〜42億ドンの一般的な価格から、43〜45億ドンに上昇しました。 Sudico My Dinhプロジェクトでは、57平方メートルのアパートメントの価格も、1戸あたり36～37億ドンから38億ドンへと若干値上がりした。

Cau Giay地区のA10 Nam Trung Yenアパート（ベッドルーム2室、バスルーム1室、面積66㎡）の希望価格は、1戸あたり46～47億VNDから48～52億VNDへと上昇し続けています。プロジェクトA14 Nam Trung Yen、建物B10、A6 Nam Trung Yenでも、過去2か月間で1戸あたり平均1億～2億VNDの価格上昇が記録されました。ホームシティプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームタイプのアパートメントも、1戸あたり48〜51億ドンから52〜55億ドンへと価格が上昇し続けました。 219 Central Field Trung Kinhプロジェクトでも、過去2か月間で約3億VNDの増加が確認されました。

CBREベトナム・ハノイ支店のシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、ハノイのマンションの販売価格は今後も上昇し続けるだろうと語った。その理由は、2024年第4四半期には新規供給が1万戸以上を記録すると予想されており、2024年に販売される新規マンションの総数は約3万戸となり、2023年に販売されるマンション数の約3倍となり、過去5年間で最高の供給量となるためです。供給の大部分は高級セグメントに集中すると予想されます。

一方、年末にはさらに多くの高級プロジェクトが売りに出され、今年最後の四半期に主要価格の上昇が続くと予想されます。さらに、一次産品の供給が豊富であることを背景に二次産品価格は引き続き上昇するが、上昇幅はより安定するだろう。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、供給は改善しているものの需要を満たすのはまだ難しいため、ハノイのマンションの主な販売価格は引き続き上昇するだろうと述べた。新規供給の多くは引き続き高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連のコストは上昇しています。だからこそ、基礎物価水準を引き下げるのは非常に難しいのです。一次価格の上昇により、二次市場でのハノイのアパートの販売価格も上昇した。

ハノイの土地オークション：深夜まで入札するところもあれば、審査のために停止するところもある

ホアイドゥックでの土地オークションは、8月19日の朝から8月20日の早朝まで、9ラウンド（うち6ラウンドは必須）で約20時間続いたが、ハノイでは深夜から早朝まで続くオークションの記録が続いた。

最近では、ハドン地区（ハノイ）の27区画の土地の競売が10月19日午後11時まで続き、14時間にわたる14ラウンドの競売で終了した。今回のオークションでの最高落札価格は2億6,200万VND/m2で、開始価格の8倍以上となった。残りの区画の落札価格は1平方メートルあたり1億4000万～1億6000万VND以上となっている。

10月13日、約20時間にわたる12回の競売を経て、10月14日午前2時頃までに、クオックオアイ郡イエンソン村の土地54区画も競売にかけられた。最高価格は1平方メートルあたり約5,500万VNDで、開始価格の4.4倍に上ります。最低賞金は約4500万VNDで、開始賞金の3.6倍です。オークションには 1,000 を超える参加プロフィールを持つ 300 人近くの顧客が参加しました。

しかし、上記の競売後、クオックオアイ地区人民委員会は、規則に従って競売計画の見直し、更新、調整を行うため、タンフーコミューンの39区画の土地の競売を中止するよう通知した。

アプリケーションを購入し、内金を支払った人には返金されます。このオークションを再開する時期は当局によって決定されていない。

計画によれば、同区は今月末にタンフーコミューンのイエン・クアン村の土地39区画を競売にかける予定だ。これらの区画の面積は78〜114平方メートルで、開始価格はすべて470万VND/平方メートルで、区画あたり7,300万〜1億800万VNDの保証金に相当します。

これに先立ち、ハノイの多くの地方自治体も、管理機関が土地競売業務の是正を要請したことを受けて、ホアイ・ドゥック、タン・オアイ、ダン・フオンなどの一部の競売の開催計画を延期していた。

タンオアイ、ホアイドゥックなどの郊外地区でのオークションは、落札価格が開始価格より数倍高く、最高値が1億ドン/平方メートル（開始価格の18倍）を超えたため、一時的に中断され、市場に混乱を招いた。

特に注目すべきは、タンオアイ地区で競売にかけられた68区画の土地のうち、支払期限が過ぎていたにもかかわらず、金を支払った投資家はわずか13人だったことだ。これらの区画の落札価格は、5160万～5500万/m2のみです。残りの55区画（落札価格8000万～1億ドン/平方メートル）は、すべて保証金を没収され、支払いをしなかった。

「スーパー」プロジェクトの移管完了

ホーチミン市1区の6つ星複合プロジェクト「ザ・スピリット・オブ・サイゴン」（別名「スーパー」ベンタイン四角形プロジェクト）に関して、最新情報によると、ビテクスコ・グループ・カンパニー・リミテッド（ビテクスコ・グループ）が投資家の法人からの売却を完了した。

「スーパー」ベンタイン四角形プロジェクトの投資家は、ビテクスコ・グループの子会社で100％の所有権を持つサイゴン・グローリー・カンパニー・リミテッド（サイゴン・グローリー）です。サイゴン グローリーにおけるビテクスコ グループの全資本拠出の譲渡を受けるパートナーは、フオン ドン ハノイ 不動産会社 (フオン ドン ハノイ 会社) です。

Phuong Dong Hanoi 社の本社は、ハノイ市ホアンキエム区 Ly Thuong Kiet 通り 83B、Pacific Place ビルの 10 階にあります。法定代理人はTran Thi Minh Hieu氏（ハノイ在住）です。

ハノイ・オリエンタル社は、ビテクスコ・グループから引き継いだ後、10月2日にサイゴン・グローリーに7兆ドンの資本拠出を所有するために3人の代表者を認可した。

具体的には、トラン・タン・トゥ氏（ハノイ在住）とグエン・アン・ドゥック氏（ ビンズオン省在住）がそれぞれ2兆1,000億ドンの資本拠出を担当する。トラン・ティ・ミン・ヒュー氏単独で、2兆8000億の出資資本の所有権を代表しています。

こうして、ビテクスコ・グループは、長年にわたり「スーパー」ベンタイン四角地帯プロジェクトの実施に向けた行動を起こさなかったが、今や同プロジェクトを別の企業に譲渡し終えた。

ラムドン省、土地価格表を調整

ラムドン省人民委員会は、2020年から2024年までの期間の土地種別の価格表を調整する決定を下した。この調整は、2024 年土地法のいくつかの条項の実施に関する政府の法令 102/2024 に従って行われます。

決定によると、ラムドン省人民委員会はダラット市、バオロック市および10地区の土地種類の価格表を調整した。公式調整価格表は、2025 年 10 月 17 日から 12 月 31 日まで有効です。

上記決定の公布日以前に発生した記録で、財政上の義務が確定していないものについては、ラムドン省人民委員会、各部、支部、地方は調整後の土地価格表に基づくものとする。

ダラット市では、農地価格は最高が120万VND/m2、最低が12万5000VND/m2となっている。農村部の最高土地価格は483万VND/m2、都市部の最高土地価格は7280万VND/m2です。

最も高い地価が記録されているのは、ホアビン地区（都心のバスターミナルを含む）と第1区のグエン・ティ・ミン・カイ通りにある土地です。

バオロック市では、農地価格は1平方メートルあたり94,000～546,000ドンの範囲です。最も高い農村部の土地価格は 960 万 VND/m2 です。一方、バオロック市の最高都市地価は1平方メートルあたり3,510万ドンとなっている。この価格は、Le Hong Phong Street（Hong Bang から Tran Phu まで）、Ward 1 にある土地区画の価格です。

2024年8月末に意見募集のために公開された草案と比較すると、ラムドン省人民委員会が今回発表した土地価格表には大きな違いはない。

土地の用途変更を宅地​​に変更する場合のお金の計算方法

土地使用料および地代を規制する政令103/2024/ND-CP（2024年8月1日発効）第8条第1項には、管轄の国家機関が世帯および個人に対して住宅用地への使用目的変更を許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されると規定されています。

土地利用目的を宅地等に変更する場合の土地使用料は、土地利用目的変更後の土地種類に係る土地使用料から、土地利用目的変更前の土地種類に係る土地使用料、地代（ある場合）を差し引いた金額となります。そこには：

土地利用目的変更後の土地使用料は、次のように計算されます。土地利用目的変更後の土地使用料は、本政令第4条に規定する目的変更後の土地使用料を計算するための土地面積に、本政令第5条第1項に規定する土地使用料を計算するための土地価格を乗じた金額に等しくなります。

用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地使用料」という。）の額については、第２項及び第３項の規定に従って計算する。

用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料はゼロ（＝０）となります。

したがって、管轄の国家機関が住宅用地への土地利用目的の変更を許可する決定を発行した場合、世帯および個人の土地利用目的を変更する際の土地使用料の計算は上記のように規制されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-nhay-mua-khao-sat-n​​hung-du-an-dien-hinh-hoan-tat-thuong-vu-sang-tay-sieu-du-an-o-tphcm-290906.html