ローン契約による不動産取引：購入者が被害を受ける！ （最後の投稿）

不動産市場は最も活況を呈していた時期を過ぎた。しかし、ローン契約を用いた不動産取引は依然として存在しており、その結果は一夜にして解決できるものではありません。したがって、国家管理機関が法律の規制をさらに強化する前に、人々は不動産取引に署名する際にローン契約の条件を検討し、慎重に研究し、「ジレンマ」に陥らないようにする必要があります。

ローン契約による不動産取引：購入者が被害を受ける！ （レッスン1） - 584階の「ホットスポット」から

ローン契約による不動産取引：購入者が被害を受ける！ （第2条） - 資本動員における協力か「罠」か

顧客は、明確な法的地位と評判の良い投資家がいる不動産商品を調査して選択する必要があります（写真： タンホア市クアンタン区スアンフン都市エリア）。写真：PV

「ペンが落ちると、鶏が死ぬ」

MBQH 2125フェーズ2で土地を購入した顧客、LDさんの話に戻ります。LDさんはこう語っています。「土地所有者と『売買契約』を交わした後、会社にローン契約の名義変更手続きをしました。契約書に署名する前は、プロジェクトの法的側面、特に購入する製品（未完成の住宅）に関する情報を綿密に調べておらず、単に土地を購入するだけだと思っていました。製品を購入する権利を得るために、ローン契約手続きがどれほど重要なのか理解していませんでした。投資家から住宅を緊急に建設する必要があると告げられたとき、契約書を取り出して読み直しました。同時に、法的規制についても学び、ローン契約による取引は非常にリスクが高いことを知りました。こうして『受動的な』立場になった私の家族は、投資家の要求に応えざるを得なくなりました。」

「将来の住宅売買の条件やローン契約の合法性、複雑な手続きに関する情報を注意深く検討すれば、私だけでなく多くの人がこのような形で土地を購入せず、取引に明確な法的地位を持つ土地を探すようになるでしょう」とLDさんはさらに語りました。

MB584で土地を購入した顧客LT Cさんは、「融資契約に署名する前に、ブローカーが私をBNB Company Limitedの管理事務所に連れて行き、『サブブック』を『紹介』し、プロジェクトが条件を満たせば、土地使用権証明書がすぐに譲渡されると約束した」と語った。私は投資家とブローカーの両方を信頼していたので、隣接する2つの区画を「購入」するためのローン契約に署名しました。今、家を建てると、牛も納屋も失ってしまうのではないかと心配になります。しかし、建設しなければ、いつ投資を回収できるかわからないのです...」

また、タインホア市ドンフオン区の商業・住宅地区プロジェクトロットA-TM3（略称サイトA-TM3）の投資家であるBNB Company Limitedも、2023年4月から現在に至るまで、顧客が事業に対して強い反応を示し、「大騒ぎ」をしてきた。 A-TM3 の多くの顧客によると、投資家は商品情報について曖昧な兆候があり、具体的には土地を販売用に「宣伝」しながらそれを未完成の住宅に「変える」とのことです。同時に、顧客が自分の家を建てるために投資したいときに、法外な金額の支払いを強制します。

しかし、企業が融資契約の形で資金を動員した時点で、A-TM3サイトは投資家選定の結果を承認する決定を下しており、2019年8月21日付の省人民委員会の決定第3345/QD-UBND号には、プロジェクトの規模に関する明確な情報があり、製品は外装が完成した未完成の住宅でした。顧客は「偶然」これらの契約に署名したため、それを受け入れざるを得なかった。なぜなら、たとえ契約を清算したくても、特に現在の不動産市場の低迷と事業の困難さの状況下では、投資した資金を取り戻すのは容易ではなかったからだ。

以前、タインホア新聞は、ノンコン区、ティエウホア区、タインホア市の複数の世帯から、融資契約の形での土地の「購入」に関する支援の嘆願書も受け取っている。しかし、「購入者」に土地を引き渡したとき、その土地はすでに誰かに占有されていました。

タインホア省弁護士会所属、Le Phuong Hoang法律事務所の取締役、Le Thi Phuong弁護士によると、ローン契約には2つの形式があり、どちらの場合も顧客が不利になるという。

まず、ローン契約書に、ローン金額が借入人のプロジェクトにおける土地区画/土地一区画、土地に付随する財産の価値に関係することを示す内容が含まれていない場合、ローン契約書は、借入人（プロジェクト投資家でもある）に対し、土地使用権または土地に付随する特定の財産を貸し手に譲渡する義務を負いません。この契約は単なる民事融資契約です。不動産が譲渡可能となり、不動産価格が上昇した場合、投資家は自己の利益のために不動産譲渡契約を締結せず、貸し手に対して元金と利息（ある場合）を返済することのみに同意し、貸し手に経済的損失をもたらすリスクがあります。

第二に、契約書には、融資額と借り手のプロジェクトにおける土地区画・家屋との関係を示す内容が含まれます。当該融資契約は、実際の取引を将来成立する不動産売買取引として隠蔽する偽装取引である可能性があります（この時点では、当該プロジェクトは法律の規定により売却対象とはなりません）。この契約において、紛争が生じ、当事者の一方が裁判に訴えた場合、偽装取引（融資取引）と隠蔽取引（不動産売買取引）の両方が裁判所によって無効と判断されるリスクがあります。法的な結果として、貸し手（買い手）はお金のみを返金され、不動産は受け取れません。

法律を注意深く学ぶ

しかし、潜在的な投資チャネルとして、将来形成される不動産は、購入者が合法的な取引を確保するためにプロジェクトの合法性を慎重に確認しないと、多くの潜在的なリスクを伴います。

現在、法律では不動産取引の形態に関して非常に具体的な規制が設けられています。タインホア建設局のヴー・タイン・ビン副局長によると、不動産事業法が発効した後、建設局は、不動産取引、特に将来形成される不動産に関する法律の規定を遵守するよう、組織や個人に対してさまざまな形の宣伝や啓蒙活動を行ってきたという。

したがって、不動産法第66/2014/QH13号第55条によれば、将来形成される不動産が事業に供されるための条件として、土地使用権に関する文書、プロジェクト文書、管轄当局により承認された建設図面、建設許可が必要な場合は建設許可、プロジェクトの進捗状況に対応する技術インフラの建設完了の受諾に関する文書があることが明記されている。将来居住目的で使用されることを想定したアパートや複合用途の建物の場合は、建物の基礎工事完了の受理記録が必要です。それに加えて、投資家は将来の住宅を売却、リース、または購入する前に、その住宅が売却またはリース購入の資格があることを州の住宅管理機関に書面で通知する必要があります。

それに加えて、政令第99/2015/ND-CP号第19条では、商業住宅開発のための資本動員契約の締結についても規定されています。したがって、商業住宅建設への投資のための資金動員契約の締結は、住宅法第69条第2項、第3項および第4項に規定された形式を通じてのみ実行でき、以下の規制に従わなければなりません：資本出資、投資協力、事業協力、合弁企業および協会に参加する当事者は、契約で合意された資本出資比率に基づいてのみ利益（現金または株式）を分配することができます。投資家は、本項に規定する資金動員形式またはその他の資金動員形式を利用して、住宅製品を分割したり、住宅購入権の登録、預託、享受を優先させたり、資金動員される側にプロジェクト内の土地使用権を分割したりすることはできません。

タインホア市ドンフオン区の商業・住宅地区プロジェクトロットA-TM3で住宅を建設している多くの顧客は、投資家が土地使用権証明書の交付手続きをいつ実行するかわからないため不安を感じています。写真：PV

ヴー・タン・ビン氏は次のように勧告しています。「不動産取引を行う際、顧客は法律の規定、特にプロジェクトの法的文書、投資家の能力、将来の住宅開発のための資本の売買条件に関する規制を明確に理解する必要があります。そうすることで、法的地位が不明確なプロジェクトに関わるリスクを回避することができます。」

しかし現実には、投資家は国家の管理規制を「回避」するために様々な「トリック」を用いており、ほとんどの場合、将来の住宅の売買や資金調達は「ローン契約」「保証金」「協力契約」といった概念を用いた民事取引を通じて行われている。「国家管理機関には、こうした形態の取引を管理する根拠がない」とブー・タン・ビン氏は付け加えた。

タインホア不動産市場の活況により、不動産商品は常に「新鮮なエビ」のように高価になっています。ほとんどのプロジェクトは、まだ「書類上」の段階で売却され、多くの二次投資家の手に渡っています。しかし、建設省のデータによれば、投資が承認された104件のプロジェクトのうち、建設省から購入、売却、または資本動員の適格として通知されたのはわずか30件であり、違法な売買がかなり蔓延しているという事実を裏付けている。幸運にも評判の良い投資家と出会い、動員した資金を正しい目的に使用し、顧客の利益が保証されました。他のプロジェクトに投資するためにお金を「取る」ような「悪名高い」投資家に遭遇した場合、顧客が不動産商品を受け取れなかったり、後でトラブルに遭遇したりするなど、実際に多くの結果が残ります。

顧客が現在直面している問題、特に土地の割り当ての重複と土地使用権証明書の付与の遅れに直面して、タインホア省弁護士会所属、Le Phuong Hoang法律事務所の取締役であるLe Thi Phuong弁護士は次のようにアドバイスしています。「投資家が購入者に土地使用権証明書を付与する手続きをまだ完了していないという事実に関して、両者の間で紛争が生じている可能性があります。」両者が交渉して和解できない場合、買い手は解決を求めて売り手に対して裁判所に訴訟を起こすことができます。投資家が希望登録を付した融資契約を締結したり、複数の顧客と売買契約を締結したりする同じ土地区画の場合、2017年に改正および補足された2015年刑法第174条の規定に従って、財産の不正流用の兆候があります。この場合のお客様は警察の捜査機関に受理と解決を求める申し立てを提出する必要があります。

記者グループ

出典: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm