社会住宅への投資手続きは商業住宅よりも「何倍も」難しい
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅の需要は都市部、特に工業化率の高い中央直轄市や省で非常に大きいが、一部の地域で起こっているような「売れない」社会住宅という状況を避け、各地域の人々のニーズに合った社会住宅のタイプを開発するためには、綿密な調査が必要であるという。
商業用住宅プロジェクトを建設するための投資手続きは「一度難しい」が、社会住宅プロジェクトの場合は「二度難しい」。
商業住宅プロジェクトの建設に対する投資手続きが「1難度」であるのに対し、社会住宅プロジェクトは「2倍難度」であり、2016年から2020年までの全国の社会住宅開発計画の実施実績はわずか41％程度にとどまっている。
特にホーチミン市は計画の75％を達成したものの、実際の社会住宅供給戸数はわずか1万5000戸（年平均3000戸）にとどまり、膨大な社会住宅需要を満たすことができなかった。
「2021年から2023年の期間に、国全体では38,128戸のアパートを含む72の社会住宅プロジェクトが完了しただけで、2021年から2025年の5カ年計画である446,000戸のわずか9％に達しているに過ぎません。
そのうち、ホーチミン市では、623戸の社会住宅プロジェクト2件（2016～2020年に移管）のみが完成し、使用されており、4,996戸の社会住宅プロジェクト7件の建設は開始されているが、「法的問題」により、建設を実施することはほぼ不可能である、とチャウ氏は述べた。
困難を克服し、社会住宅の供給を増やすための9つの解決策
社会住宅の供給を増やすために「困難を取り除き、社会住宅プロジェクトの実施を促進する」ために、HoREA はいくつかの解決策を提案しました。
HoREA は、社会住宅アパートの供給を増やすために、困難を取り除き、社会住宅プロジェクトの実施を促進するためのいくつかの解決策を提案しました。
まず、協会は、全国のすべての社会住宅プロジェクトと商業住宅プロジェクトについて、「投資家の承認と同時に投資方針を承認する」手続きを即時廃止することを提案し、 計画投資省に対し、政令31/2021/ND-CPの第31条第7項c点の修正と補足を政府に提出することを検討するよう提案した。
第二に、協会は、国会決議第98/2023/QH15号第6条第3項b項の規定に基づき「 建設投資のフィージビリティスタディ報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画と詳細計画を承認または調整承認しなければならない」という規定に基づき、「投資家の承認と同時に投資政策の承認」が適用された社会住宅プロジェクト（および商業住宅プロジェクト）について、建設省が地方の建設局（計画建築局）に1/500規模の詳細計画を評価および承認するよう指示することを提案する。協会は、この規定をc項に追加するよう提案している。政令31/2021/ND-CP第31条第7項および政令30/2021/ND-CP第1条第3項。
第三に、社会住宅開発のための土地資金について、協会は、2023年入札法の規定に基づき、地方自治体が社会住宅プロジェクトを対象に「土地を利用したプロジェクト実施のための投資家選定入札」を実施し、有能な投資家を選定し、社会住宅開発のために計画されている「公共土地資金（クリーンランド）」を有効に活用し、従来のような土地資源の「無駄遣い」の状況を克服することを推奨している。
第四に、社会住宅政策実施のための優遇融資源について、協会は国会常任委員会に対し、社会住宅政策実施のための中期国家予算資金の配分、社会政策銀行への「資本増強」、または国家銀行が社会住宅優遇融資政策実施のために指定した4つの商業銀行（Vietinbank、Vietcombank、Agribank、BIDV）への「金利補助」について検討するよう提案する。2015年から2020年にかけて、社会住宅政策実施のための中期国家予算資金が不足していたため、プロジェクト投資家、社会住宅の購入者、賃借者は、2014年住宅法の規定に基づく社会住宅優遇融資政策の恩恵をほとんど受けられなかったためである。
第五に、協会は、より多くの投資家が社会住宅プロジェクトの実施に参加するよう奨励し、誘致するために、社会住宅プロジェクトの投資家に対する優遇政策を補足または拡大することを提案した。
第6に、商業住宅プロジェクトの投資家がプロジェクトの土地基金の一部（土地基金の20％）を社会住宅開発のために留保する義務の「移行処理」が「不十分で困難」です。これは、政令100/2015/ND-CPで、10ヘクタール以上のプロジェクトではプロジェクト内に社会住宅を建設しなければならないと規定されており、10ヘクタール未満のプロジェクトでは、投資家はプロジェクト内に社会住宅を建設するか、同等の価値の社会住宅基金と交換するか、現金で支払うことが許可されているためです。
第七に、本協会は、建設省に対し、各地域の実情を踏まえ、「自力で住宅を建築、改築、修繕する場合の住宅支援政策」の適用対象に「家主」を追加するよう政府及び関係機関に提案することを検討するよう提言する。これは、労働者、労働者、移民のための住宅の質の向上という課題解決に非常に重要な貢献を果たしてきたためである。同時に、財務省に対し、家主に対する個人所得税の「固定税率」を、より合理的な5%/収入に規定するよう政府及び関係機関に提案することを検討するよう提言する。
第八に、協会は、建設省に対し、2023年5月19日付決定第510/QD-BXD号「2022年度建設工事投資資本比率及び工事構造部材総工事価格の公告」における「社会住宅工事投資資本比率」を、商業住宅の「建設工事投資資本比率」と同等となるよう改正することを検討するよう提案する。なぜなら、決定第510/QD-BXD号に基づく社会住宅の「建設工事投資資本比率」は、同種の商業住宅の「建設工事投資資本比率」のわずか76%であり、これは不合理であり、社会住宅工事の質を向上させ、国民が国の社会住宅政策に安心感と信頼感を抱くという目標の実現を保証していないからである。
第9に、協会は、建設省が各省庁、支部、管轄機関と連携し、「農村部の貧困世帯および貧困に近い世帯向けの住宅の修繕と新築のための融資に関する信用政策を研究・公布」し、2024年1月5日付の政府決議01/NQ-CPを実行し、省や中央直轄市が2024年の地方社会住宅開発計画目標を成功裏に実施できるよう指導・支援することを提案した。
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