資金に飢えた多くの不動産王の負債は2022年に数倍に増加した

不動産ビジネスにおいて、資本は業績に直接影響を与える重要な要素です。 2022年の不動産市場の資金に関しては、 建設省によると、2022年には、不動産向け未払い融資は四半期にわたって着実に増加し続けるだろう。 2022年12月31日現在、不動産信用残高は約800兆億VNDです。

国家銀行の報告書によると、近年の不動産債務残高の総額を計算したところ、銀行システムの不動産ローン残高総額は25億8000万ドンに達し、経済全体の未払い債務総額の21.2％を占めたという。不動産の不良債権比率は約1.81％です。

2017年から2019年にかけて、不動産信用は年間20％以上増加しました。疫病が発生した2020年から2021年にかけて、不動産未払い債務は依然として12.06％と15.37％増加しました。 2022年までに不動産負債は2021年と比較して約24％増加するでしょう。

不動産事業者は銀行からの融資に加え、社債を発行して約400兆ドンを借り入れている。

ベトナム債券市場協会（VBMA）がまとめたデータによると、2023年には約289兆8190億ベトナムドン相当の債券が満期を迎えることになる。そのうち、満期を迎える不動産債の額は約119兆VND超となる。 2023年1月だけで、満期を迎える社債の総額は約17兆4,580億ドンとなり、主に不動産および建設グループに集中した。

市場が「凍結」している状況では、多くの不動産事業はキャッシュフローの問題に対処しなければなりません。このため業績は悪化し、期末までの負債も急増した。

不動産業界は負債に「苦しむ」

最近、VnDirect Securities Corporation が債券市場レポートを発表しました。したがって、2023年に最も高い成熟価値を持つ不動産企業には、No Va Real Estate Investment Group Corporation（ Novaland 、HoSE:NVL）14,476億ドン、Saigon Glory Corporation 7,000億ドン、An Khang Real Estate Development Company Limited 4,960億ドンが含まれます。

このリストに Novaland という名前が載っているのは、おそらくそれほど奇妙なことではないだろう。なぜなら Novaland は不動産市場で常に「大物」とみなされてきたからだ。これは、会社が大きな財務レバレッジを使わなければならないことを意味します。

具体的には、ノバランドの2022年末の負債は212兆4,350億ドンを超え、年初に比べて51兆7,750億ドン増加し、総資産の82.5％を占めました。

借入金および金融リース負債は64,576億VNDで、負債構成は主に長期負債です。そのうち、銀行融資は11兆190億ドン、債券発行による融資は44兆1690億ドン、その他の融資は44兆1690億ドンとなった。 2023年までに、ノバランドは約13兆7,463.2億ドン相当の債券の償還予定を記録した。

一方、同社の資本金は44兆9,290億ドン超に過ぎず、ノバランドの負債は資本金の3.3倍に相当した。

財務報告データによると、ノバランドは2022年12月31日時点で6兆1000億ドン以上の利息を支払っている。ブイ・タン・ニョン氏の事業では、毎日170億ドン近くを利息の支払いに充てなければならない。

負債規模は上記の2つの不動産会社ほど大きくはないが、カンディエンハウス投資貿易株式会社（HoSE：KDH）の負債は2022年末時点で9兆8,380億ドンとなり、年初比2.3倍に増加した。

そのうち、未返済の融資残高は6,771億VNDで、年初に比べ4,218億VND増加し、総資本の31.3%を占めた。未償還債券債務は年初に比べて8,000億ドン増加した。同社は今回の資金調達について、運転資金の規模拡大を図るためだと説明した。

負債が10兆ドン近くあり、長年にわたり継続的にキャッシュフローがマイナスであるにもかかわらず、KDHは子会社が銀行から借り入れるために数千億ドンを継続的に保証してきました。

具体的には、わずか6か月以内に、Nha Khang Dienは子会社のNha Khang Phuc LLCが銀行から6兆8,080億ベトナムドンを借り入れることを繰り返し保証しました。

建設省が不動産業救済に助言

2023年の初め、多くの企業は支払期限が迫っている債券の支払いを「延期」しなければなりませんでした。 FiinRatingsの専門家は、流動性の問題は今年も続くと予想している。個別社債の満期は2023年と2024年にそれぞれ157,970億ドンと341,270億ドンになると予想されています。

フィイングループの専門家は、「市場では、特に少なくとも3年間レバレッジを継続的に高め、キャッシュフローが弱い発行体がさらに増加する可能性がある」と述べた。

不動産市場の困難を取り除くため、最近、ファム・ミン・チン首相が議長を務めた「不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展の除去と促進」会議において、建設省は政府が金融政策手段を柔軟かつ同期的に管理し、信用資本の流れを解放して社会経済の発展に貢献するよう提案した。

また、住宅・市場開発のために国内外の資金を最大限に動員するための政策を積極的に強化する必要がある。

特に、建設省は、2023年およびそれ以降の経済を支えるために、政府に対し、国家銀行に対し、信用枠の上限を適切に緩和することを検討し、企業、住宅購入者、投資家が信用資本にアクセスできる環境を整えるよう提案した。困難に直面している不動産事業者への元本および利息の支払いを延長する。

同時に、プロジェクトと実行可能なローンオプションに資本を集中し、債務を全額かつ期限通りに返済する能力のある顧客には、社会住宅プロジェクトへのローンを優先的に検討します。融資金利を引き下げる解決策があり、不動産市場の回復を支えています。

建設省は、債券の満期圧力が多くの不動産事業に大きな圧力をかけていると評価した。また、社債発行における違反行為に関わる一部の組織や個人の対応が投資家の心理に影響を与え、投資家は恐怖を感じて投資をやめ、満期前に資金を引き出した投資家も多数いる。

債券市場に関しては、建設部は政府が財務省に指示して株式市場における資金動員活動を統制し、投機、操作、価格インフレを回避するとともに、企業が資金を動員できる条件を整えることを勧告している。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/khat-von-nhieu-dai-gia-dia-oc-vay-no-tang-bang-lan-nam-2022-a594261.html