土地利用権オークションからの予算徴収の困難

2023年は、経済の低迷と不動産市場の低迷により、省内の土地使用料徴収は例年に比べて多くの困難に直面するでしょう。2023年の残りの期間、多くのコミューン、区、町がインフラ整備の加速、土地使用権の競売の実施、そして割り当てられた計画の達成に向けて引き続き努力すると予想されます。

省は2023年に土地使用料から約3兆8,000億ドンの予算収入を徴収するという目標を設定しました。この目標達成に向けて、2022年以降、各地方自治体は年間土地利用計画を綿密に策定し、計画承認を得るために管轄当局に提出し、住宅地の建設、用地の整地、土地使用権（LUR）の競売を実施してきました。

多くのコミューンは、市場の需要を綿密に追従し、土地使用権オークション場を迅速に建設したことにより、地方予算の収入を増やしました。典型的な例であるタンタンコミューン（タンリエム）は、740億ドンを超える開始価格で171区画の土地のオークションを開催したばかりで、落札価格は1546億200万ドンでした。インフラ費用を差し引いた後、残りの金額はコミューンの割り当て比率に従って地方投資に使用されます。タンタンコミューン人民委員会のダオ・スアン・アイン委員長は次のように述べています。コミューンの予算収入を増やし、公債を返済し、人々の生活に役立つインフラ建設に投資し続けることを目標に、タンタンコミューンはコミューンセンターのすぐ近くに住宅地を計画しています。ここは交通が便利な場所で、区道に近いため、多くの人が土地使用権のオークションに関心を持っています。その結果、オークション終了後の土地の平均価格は開始価格に比べて1.5～2倍に上昇しました。

この成果を達成するために、タンタンコミューンは2021年から地域の土地利用計画を見直し、市場の需要を把握した上で、住宅地建設を上層部に提案してきました。プロジェクトの建設工事は迅速に展開され、多くの人々に広く告知されました。この方法により、多くの世帯が土地使用権オークションに参加し、国家予算の収入増加に貢献しました。

土地利用権オークションからの予算徴収の困難 — **タンリエム・ビンルック郡税務局の職員が土地収入による予算収入を審査している。**写真：トラン・フー

タンタン村のように、近年、省内の多くの村や町が土地使用権オークションによる予算収入を増加させています。現地の実務経験によると、オークション用にきれいな土地を確保したい場合、1年前から計画を立てて実行する必要があります。場所は主要道路に近く、交通が便利で、土地には長期的な収益の可能性があります。場所が発表されたら、人々との会議を組織し、プロジェクトを宣伝し、新しい住宅地を建設するために土地を迅速に引き渡すように人々を宣伝・動員する必要があります。オークション会場でのインフラ建設の実施プロセスも同期して行われ、地域のインフラが接続され、人々が簡単に家を建てることができるようにする必要があります。このアプローチにより、不動産市場が落ち着いているにもかかわらず、省内の多くの村が依然として土地使用権オークションを開催し、予算収入の増加に貢献しています。

しかし、2023年には景気後退と不動産市場の低迷により、例年に比べて土地使用権オークションの実施は多くの困難に直面するだろう。現在、この地域のほとんどの商業銀行は、不動産投資への融資を制限している。この分野への資本投資は潜在的に多くのリスクを伴う可能性があるためである。多くの商業銀行は、生産・商業部門への資本投資のみを行い、家計の生活改善、土地購入、住宅建設のための融資に注力しており、不動産事業融資には投資していない。経済専門家によると、不動産信用の引き締めは、前期と比較して不動産市場におけるマネーサプライの抑制に貢献し、土地資金による予算収入もそれに応じて減少するというプラス面がある。

司法省不動産オークションサービスセンターのダオ・シュアン・チエン所長は、「年初から11月末まで、不動産オークションサービスセンターは10回の土地使用権オークションを開催しました。オークション対象は746区画、総面積は73,762㎡を超え、開始価格は6,447億400万ドンを超えました。オークション終了後、各自治体は9,086億1,000万ドンを超える収益を得ました」と述べました。

チェン氏によると、2023年以前の年と比べて、地方での土地使用権オークションは多くの困難に直面している。例えば、2023年9月15日に行われたレホンフォン区のオークションでは、91区画の土地があり、そのうち55人が書類購入登録をしたが、第1回では48区画しかオークションに出品されなかった。2023年10月20日までに、センターは残りの43区画のオークションを継続しなければならなかった。91区画の開始価格は1905億3400万ドン以上だったが、オークション価格は2092億7400万ドン以上で、その差は187億3900万ドン以上だった。ピーク時に不動産市場が活況を呈していれば、レホンフォン区の91区画のオークションには500～700件の書類があっただろうが、今年は参加者が非常に少なかった。

区市町村の報告によると、2023年には、地方における土地使用権のオークションと土地使用料の予算徴収は多くの困難に直面するだろう。現時点で、ズイティエン町、キムバン郡、タンリエム郡はいずれも、計画完了に必要な資金が約3,000億ドン不足している。割り当てられた計画の完了を目指し、12月には、インフラ整備が完了した住宅地をオークションにかけ、企業から土地使用料を徴収する。この間、省人民委員会は、各機能部局と地方自治体に対し、土地使用権オークションの実施区域を速やかに完了させ、土地価格を公表し、投資家にきれいな土地を引き渡すよう指示するなど、土地使用料の予算徴収計画の完了に努める。

トラン・フー

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