2024年8月1日は、改正不動産事業法が正式に発効し、ベトナムの不動産市場にとって大きな転換期となります。国内で5番目に都市化率の高いクアンニン省も、この法的枠組みを効果的に運用するための具体的な規制を導入しています。
ハロン市街地の一角。
近年、インフラ整備への投資を重視・優先してきた結果、クアンニン省はベトナムで最もインフラ整備の進んだ地域の一つとなり、省直轄の4つの都市と、区や町に発達した都市部を有しています。経済規模の力強い発展と成長により、9年連続で二桁成長を記録し、クアンニン省の不動産市場は北部で最も活気のある市場となり、多くの地域で比較的広範囲に発展しています。
法規制を速やかに施行し、不動産市場を健全に発展させ、この市場を厳格に管理するという目標を掲げ、2024年6月26日付政府公報第63/CD-TTg号「不動産事業法の施行を詳述する文書の作成と公布の進捗を加速すること」を施行するため、クアンニン省人民委員会は、建設局に対し、同法の具体的な規制や内容を主導し、意見を収集し、公布して、省内で指導、適用、普及、展開するよう速やかに指示した。
建設局長のグエン・マイン・トゥアン同志は次のように述べた。「法律、省人民委員会の指導命令、および指示に基づき、建設局は省人民委員会に対し、建設省に命令の内容について意見を提出し、関係部署からの意見を収集するための具体的な規則を積極的に起草するよう助言しました。フィードバックによると、改正不動産事業法には、制度と政策の整備、国家管理の有効性向上という目標に貢献する、多くの新しく重要な画期的な内容が含まれていることがまず注目されています。これは、不動産仲介・取引活動の透明性と専門性の向上に寄与し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を確保するものです。」
2023年不動産事業法は、2014年不動産事業法と比較して、困難の解決、手続きの簡素化、公開性・透明性の確保、契約当事者の権利と正当な利益の尊重を前提とした自由な交渉、法律の禁止事項に抵触しないといった調整を継承・補完しています。新規定は、2023年住宅法および2024年土地法との整合性に加え、統一的、同期的、かつ具体的な不動産事業法制の構築を国家機関に義務付け、不動産事業活動のための健全な法的回廊を創出しています。
具体的には、他の組織や個人に保証金契約の締結を許可せず、投資家は開業条件を満たした住宅や建設工事の売却価格、リース購入価格の5%以下の保証金のみ徴収できる、将来の住宅のリース購入における支払額を引き下げる、小規模不動産事業を行う個人は事業を設立する必要がない、プロジェクト投資家、不動産事業者、不動産サービス事業者は契約に基づき銀行口座を通じて支払いを受ける、区画割り、土地売却といった形で土地使用権が移転される範囲を厳格化するなど、いくつかの新たな点が盛り込まれています。また、不動産仲介事業の条件についても、次のような新たな変更が加えられています。不動産仲介事業を行う組織や個人は、不動産サービス事業を設立し、開業前に国家不動産事業管理機関に事業情報を提出し、住宅・不動産市場情報システムに掲載する必要があります。不動産取引フロアは、開業前にフロア営業許可証を取得する必要があります。不動産仲介事業を行う個人は、不動産サービス事業体で開業する必要があります。
新法では、民法、投資法、土地法、住宅法との整合性を確保し、慣行との一貫性を保つために、文書の偽造、不動産に関する情報の意図的な偽造、事業に投入された不動産プロジェクトの厳格な禁止など、禁止行為も追加されています。事業条件を満たさない土地使用権、住宅、建設工事の取引が依然として市場で横行しており、管理が非常に困難になっています...
実際、近年、多くの不動産投資家が、脱税、違法な不動産売買契約の締結、当事者間の権利と利益が不均衡な契約、期限通りの不動産引渡しなどの契約義務違反、施工品質の保証不履行、顧客の資金の横領など、国家の利益を損ない、組織や個人である顧客に損害を与える違法行為を犯しています。紛争の誘発、法律違反、市場操作、訴訟の長期化、法の下の平等、取引当事者の権利義務の平等と対称性の原則の実施不履行など、多くの不法行為が起こっています。これらの行為は混乱を引き起こし、多くの個人や組織に大きな影響を与えています。そのため、2024年8月1日から施行される新しい不動産事業法は、これまでの欠陥を防止し、最小限に抑えることに貢献するでしょう。
不動産市場は経済の柱の一つとみなされており、国の資源集中と固定資産形成に貢献しています。不動産市場の発展は、関連産業（金融市場、建設、建材生産、インテリア、労働など）の成長を促進し、住宅・都市開発、観光、サービス、社会インフラなどのニーズを満たします。したがって、不動産事業に関する新たな法規制の実施は、マクロ経済を安定させ、特にクアンニン省のように都市部が発達し、不動産が活発な地域において、良好な成長の勢いを生み出す、現実的かつ効果的な解決策となります。
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