不動産事業法第29/2023/QH15号（以下、「不動産事業法2023」という）は、2023年11月28日に第15回国会で可決され、法律第61/2020/QH14号に基づき一部条項が改正・補足された不動産事業法第66/2014/QH13号に代わるものです。本法は全10章、全83条から構成され、2025年1月1日に発効し、不動産事業、不動産事業に携わる組織および個人の権利と義務、そして不動産事業の国家管理を規定しています。主な新規事項は以下の通りです。
1. 不動産業法の規制範囲の明確化
2023年不動産事業法は、民法典、土地法、住宅法、民事判決執行法、企業法、投資法などと重複しないように現行規定を修正・補足する。不動産事業法が適用されない場合の規定を補足する。例えば、破産、解散、分割、分離による住宅、建築工事、土地使用権の売却、分割、分離、統合、合併による住宅、建築工事、土地使用権の所有権の移転、公有財産である不動産の売却、譲渡、賃貸、裁判所の判決、決定、または裁定、商事仲裁の決定、紛争解決時の管轄国家機関の決定による住宅、建築工事、土地使用権の売却、住宅法の規定に従いベトナム労働総連合がプロジェクト管理機関である場合の労働者への社会住宅の賃貸など。
また、同法は、小規模不動産業の場合の適用範囲を明確に規定しており、営業目的を伴わない建設工事における家屋、建設工事及び建築床面積の売買、小規模な建設工事における家屋、建設工事及び建築床面積の売買について定めている。
ロンアン省の国会代表団は会議を開催し、第15期国会第6回会議に提出された土地法（改正）、住宅法（改正）、不動産事業法（改正）の草案に対する意見を述べた。
2. 組織や個人が不動産業を営む際の条件に関する規定を補足・充実する。
具体的には、2023年不動産事業法では、不動産事業が十分な財務力を持ち、市場に参加できるかどうかを審査するための、より厳格な条件が追加されました。例えば、不動産事業を行う企業が複数のプロジェクトを同時に実施する場合、プロジェクト投資資本総額に対する最低比率を確保するための、未払い信用枠、未払い社債と自己資本の比率、自己資本の配分などが挙げられます。
同時に、同法は、投資法2020および土地法2024との整合性を確保するため、海外に居住するベトナム人および外国投資資本を有する経済組織に対する政策を規定している。特に、不動産事業法2023は、海外に居住するベトナム人はベトナム国民であり、国内個人と同様に不動産事業の実施、不動産の購入、リース、割賦購入の完全な権利を有すると規定している。また、外国投資資本を有する経済組織は、国内投資家に規定された条件を満たし、投資手続きを行わなければならないため、国内組織と同様に不動産事業の実施、不動産の購入、リース、割賦購入の完全な権利を有する。
3. 不動産および不動産プロジェクトに関する公開情報
2023年不動産事業法は、党中央委員会決議第18-NQ/TW号を制度化するため、不動産及び事業化される不動産プロジェクトに関する情報公開に関する規定を補完・整備しました。これにより、不動産事業を行う上での情報公開は必須条件となり、市場の透明性向上に貢献し、不動産の購入者、賃借者、賃貸借購入者の権利を保護します。同時に、住宅・不動産市場情報システムの構築、管理、運営、活用に関する規定を整備し、国家土地データベース等の関連データベースとの接続・共有を確保することで、電子政府発展の基盤を構築しました。
国会は第6回会期で不動産事業法2023を可決した。
4. 住宅事業の原則、条件、実施、建設工事、既存及び将来の建設工事における建築床面積に関する規制を改正し、補足する。
2023年不動産事業法は、住宅事業、建設工事、既存および将来の建設工事における建築床面積の原則、条件、実施に関する規制をより厳格に補完・整備し、持続可能な不動産市場の発展に貢献しています。住宅の購入および割賦購入における保証金、建設工事、および将来の建設工事における建築床面積に関する規制を補完し、違法な資金動員を防ぎ、顧客による詐欺、財産流用、資金流用のリスクを最小限に抑え、市場における不動産事業のスクリーニングを強化します。将来の住宅の売買および割賦購入における保証に関する規制を補完し、顧客が約束どおりに住宅を引き渡せなかった場合に、投資家の財務義務を保証することを選択できるようにします。
5. 不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の取引に関する投資家の規制
2023年法により、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地使用権の取引条件と要件に関する規定がより厳格な方向へと整備されました。特別級、第一級、第二級、第三級都市区域の区、区、市において、区画を分割して住宅を建設する個人に、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することは認められません。
6. 不動産プロジェクトの譲渡に関する規制の補足と完全化
したがって、本法は、土地の割り当て、土地の賃貸借、土地利用目的の変更の許可に関する決定があり、土地に関する財務上の義務を履行している場合、投資家が不動産プロジェクトを譲渡することを認めており、土地使用権証明書の取得は不要としている。首相が投資方針を決定し、投資方針を承認し、投資を承認した不動産プロジェクトの一部について、首相が省人民委員会に譲渡許可を決定する権限を与える場合に関する規定を補足する。
7.不動産サービス業に関する規制の整備
2023年不動産業法は、組織及び個人が不動産取引フロアを通じて、住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸借、購入賃貸借、転貸等の取引を行うことを奨励しています。不動産仲介業を営む個人は、不動産取引フロアサービス業または不動産仲介サービス業に従事することが義務付けられています。
8. 不動産事業における契約の種類を明確に定義する
具体的には、本法は政府に対し、不動産取引契約の主要かつ必要な内容を管理するためのモデル契約を制定するよう指示し、不動産取引当事者の権利を保障しています。また、プロジェクト投資家、不動産事業者、不動産サービス事業者に対し、不動産取引におけるキャッシュフローを管理し、脱税やマネーロンダリングなどの違法行為を防止するため、不動産取引契約および不動産サービス契約に基づく顧客からの支払いを、国内の信用機関またはベトナムで合法的に営業している外国銀行支店に開設された口座を通じて受け取ることを義務付けています。
9.不動産市場規制に関する規制の補足
規定に基づき、不動産市場規制は、計画、土地利用計画、建設計画、都市開発・住宅開発計画、不動産プロジェクト調整、税制・信用政策等の政策を通じて実施され、市場の各段階における需要と供給の確保、適切な不動産商品構成の確保、不動産市場の健全性、安全性、持続的な発展の確保に努める。建設部は、各省庁、省庁級機関、省レベル人民委員会を統括し、これらと連携しながら、不動産市場規制に関する施策の検討・提言を行う。
国会で可決された土地法および住宅法の規定と合わせて、2023年不動産事業法は、ボトルネックを解消するための法的回廊の創設に貢献し、今後の不動産市場の健全で持続可能な発展を促進するでしょう。
上記の新しい点に加えて、2023年の不動産事業法では、法律の施行後に移管される13のケースが規定されており、具体的には以下のとおりです。
（1）本法施行前に経営している不動産経営企業及び不動産サービス経営企業で、本法に定める条件を満たしていないものは、本法施行の日から6ヶ月以内に条件を補充しなければならない。
（２）本法の施行前に法律第66/2014/QH13号に規定される経営目的の不動産投資プロジェクトの要件を満たしていた不動産プロジェクトは、本法第11条に規定される不動産プロジェクトの要件を満たす必要はない。本法の施行日後に不動産プロジェクトが調整手続きを行う場合は、本法に規定される不動産プロジェクトの要件を満たさなければならない。
（3）有効な不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡に関する書類が法律第66/2014/QH13号の規定に従って受理されたが、本法の発効日までに結果が返却されていない場合は、引き続き法律第66/2014/QH13号の規定に従って実施されるものとし、本法の発効日以降に不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡手続きを再開する場合は、本法の規定に従って譲渡が実施されるものとする。
（4）法律第66/2014/QH13号の規定に基づく外資企業が不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡を受けるための手続きを行っているが、本法の発効日までに譲渡されるプロジェクトまたはプロジェクトの一部について土地手続きを完了していない場合、土地手続きの実施は本法第42条第3項の規定に従って行われるものとする。
（５）法律第66/2014/QH13号の規定に従って事業に着手できる資格を有するが、本法の発効時にまだ売買契約または割賦購入契約を締結していない、将来形成される住宅および建設工事は、法律第66/2014/QH13号の規定に従って売買手続きを継続するものとするが、売買契約または割賦購入契約を締結する前に、本法第6条の規定に従って事業に着手する不動産および不動産プロジェクトに関する情報を公開しなければならない。
（６）不動産プロジェクト投資家が、将来の住宅の購入者または割賦購入者に対する投資家の金融義務について保証を発行することを保証銀行から承認された場合、この法律の規定に従って保証発行手続きを再度行う必要はない。
（７）本法の施行日前に、投資家の顧客に対する金融義務を保証する証明書を発行した銀行によって保証された将来の住宅の売買または割賦購入の契約については、本法の規定に従って保証を履行する必要はない。
（８）法律第66/2014/QH13号並びに詳細規則及び実施ガイドラインに基づいて本法の発効日前に締結された将来の住宅の売買又は割賦販売契約のうち、住宅がまだ引き渡されていない契約については、本法第26条第3項の規定は適用されない。
（9）本法の施行日前に法律第66/2014/QH13号に基づいて締結された不動産事業契約は、引き続き法律第66/2014/QH13号並びに実施の詳細規則とガイドラインに従って実施されるものとし、本法の施行日後に契約を修正または補足する場合、当事者は本法の規定に従って契約の関連内容を調整または補足しなければならない。
（10）本法の施行前に営業している不動産取引フロアで、本法に規定する条件をまだ満たしていないものは、本法の施行の日から6ヶ月以内に、本法第55条に規定する条件を補充しなければならない。
（11）本法施行前に運営されていたが、本法に規定する条件を満たしていなかった不動産仲介業務および不動産取引フロア業務の研修・育成施設は、本法施行の日から6ヶ月以内にすべての条件を補充しなければならない。
（１２）この法律の施行前に発行された不動産仲介業免許証は、当該免許証に記載されている有効期間にわたり引き続き有効とする。
（13）信用機関に関する法律の規定に基づいて設立され、運営されている信用機関、外国銀行支店、信用機関の資産管理会社、ベトナム信用機関の資産管理会社で、本法の発効日前に不動産プロジェクトの全部または一部を担保として譲渡するための書類を提出し、管轄当局に受理されている場合は、法律第66/2014/QH13号の規定、詳細規則、実施指示を引き続き遵守するものとします。
願わくば、上記の新たな点は、国会で可決され2025年1月1日に発効する土地法および住宅法、そして2023年の不動産事業法の規定と相まって、ボトルネックを解消するための法的回廊の創設に貢献し、今後、この国の不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進するであろう。
キエン・クオック
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