将来住宅を購入する人への注意

家を購入するには、完全な法的文書を備えた商品を選択する必要があります。

8月1日より、土地法、住宅法、不動産業法が正式に施行されます。不動産事業法には、不動産商品を購入するためにお金を使う前に購入者や投資家が明確に理解する必要がある規制が数多くあります。

今日、多くの人が関心を持つ最も顕著な不動産プロジェクトは、プロジェクトの法的問題です。

Nguoi Dua Tin氏によれば、近年、当局はライセンスを厳しくし、不動産プロジェクトを定期的に検査しており、市場の停滞を引き起こしているという。

投資家は、将来の住宅を購入する際に、完全な法的地位と透明性を備えた商品を選択する必要があります。

プロジェクトの法的手続きの完了が遅いため、供給不足が発生します。一部のプロジェクトが予定通り建設を継続できないため、多くの買い手や投資家が行き詰まっている。これにより、不動産市場は「暗い色」を帯びることになります。

2024年の初めから、企業、投資家、住宅購入者は依然として不動産市場に大きな期待を抱いており、土地法、不動産業法、住宅法が正式に施行され、市場が刺激され、困難な時期を乗り越えるのを待っています。

プードン不動産株式会社（プードングループ）のゴ・クアン・フック社長は記者団に対し、「新法が『吸収』されるのを待つ間、不動産市場はポジティブな情報によってゆっくりと回復を続け、投資家のニーズは各セグメントと地域に明確に分かれるだろう」とコメントした。

不動産事業法の施行を受けて、フック氏は顧客と投資家に向けた注意事項について次のように述べた。「法律は施行されましたが、投資家やプロジェクト実施企業からの新たな動きを待つ必要があります。現在、プロジェクトの供給は現れており、投資家は顧客獲得と年末のキャッシュフロー確保のため、最後の四半期に商品を提供することで優位性を築いています。しかしながら、投資家は近い将来、将来の住宅購入にあたり、非常に慎重になる必要があります。」

フック氏によると、買い手と投資家は不動産プロジェクトと将来の住宅販売に関する現在の法的規制をしっかりと把握する必要がある。具体的には、投資方針の承認、1/500計画、建設許可、土地使用料など、プロジェクトの法的側面を明確に理解する必要があります。これは、将来の住宅プロジェクトにおける基本的な法的課題の1つです。

フードン不動産株式会社の社長、ゴ・クアン・フック氏。

現在、不動産業法は非常に厳しい規制を設けており、投資家が市場に商品を提供し、資本を調達し、顧客と契約を締結するには、完全な法的資格を有することが求められています。これは、消費者の保護、投資家の専門性の向上、事業の信頼性の向上、そして不動産市場の透明性向上に役立つ重要なポイントの一つです。

また、将来的に住宅を購入したり投資したりする際には、売買状況、資金動員、投資家の能力、価格、エリアにも注意を払う必要があります。これらは不動産を購入する際に考慮すべき点の一部でもある」とフック氏は述べた。

住宅購入者に有利な法律を理解する必要がある

不動産業法は8月1日に施行されましたが、その規制をまだ明確に理解していない人が多くいます。その中には、住宅購入者が注意を払う必要がある一連の有益な法律があります。

2023年不動産事業法第23条は、不動産プロジェクト投資家は、本法の規定に従って住宅および建設工事が事業を開始するためのすべての条件を満たしている場合に限り、購入またはリース購入のために、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格、および工事中の建築床面積の5％以下の保証金を保証人から徴収できることを規定しています。預かり契約書には、住宅の売買価格、リース購入価格、建築工事の内容、建築工事の床面積などを明記する必要があります。

不動産業法第25条では、住宅の売買および将来の建築工事の支払いは分割払いが可能で、初回の分割払いは手付金を含む契約金額の30％を超えないことが規定されています。

将来住宅を購入する人のための多くの注意事項。

その後の支払いは建設の進捗状況に応じて行われなければなりませんが、住宅または建設工事が購入者に引き渡される前の総額は契約金額の 70% を超えてはなりません。売主が不動産事業法2023第10条第4項に規定される外国投資資本を有する経済組織である場合、合計金額は契約金額の50％を超えないものとします。

将来の住宅や建築工事のリース購入における支払いは複数回に渡り行われます。最初の支払いは、手付金を含む契約金額の 30% を超えてはなりません。以下の支払いは、住宅の引き渡しまでの工事の進捗状況に応じて行われなければなりません。

建設工事、建設床面積は借主の負担となりますが、賃貸人への前払金の総額は住宅建設工事のリース購入契約金額の50％を超えてはなりません。

さらに、土地法の規定に従って、買主または割賦購入者に土地使用権または土地に付随する資産の所有権の証明書が付与されていない場合、売主または割賦購入者は契約金額の 95% を超える金額を徴収できないと法律で規定されています。

将来の都市住宅プロジェクトの多くは顧客を探しています。

2023年不動産事業法第26条は、将来の住宅の売買または賃貸借契約を締結する際に、購入者または賃借人が投資家の金銭的義務に対する保証を受けるかどうかを選択できると規定している。

ホーチミン市弁護士会（Xuan Phu法律事務所）の弁護士 Truong Hong Dien 氏は、現在の規制について次のように語っています。「上記の規制により、以前の 2014 年不動産事業法と比較して、不動産関連の取引を行う際の保証金の額と支払額が厳しくなりました。」

頭金の限度額規制や、契約履行状況や売主の工事進捗状況に応じて分割払いで契約代金を支払う制度は、将来形成される不動産購入者にとって「金は払ったのにいつまでも粥をすくわれない」というコスト負担やリスクの軽減にも貢献している。

弁護士チュオン・ホン・ディエン。 （写真：NVCC）。

一方、これは投資家や売主に建設工事の進捗を正確に実行させ、売主に時間通りに住宅を引き渡すよう強制する原動力にもなり、停滞を回避し、買手の安定した生活に影響を与えます。

投資家は、預金契約による資本動員のトリック、条件が満たされない状態での販売の開始、プロジェクトの進捗が釣り合わないにもかかわらず買い手に不利な割合で資金を徴収することなどにより、能力の範囲内で、質の高い不動産プロジェクトを実施し、セグメントを多様化するためにリソースのバランスを取る必要があります。これは不動産市場と購入者にとってプラスの点でもあります。

ディエン弁護士によると、売却価格の5％以下の保証金徴収を定めた現在の規制は、不動産取引に参加する際に当事者間の契約の締結または履行を確保することを目的とした保証金の本質を反映しているという。

この規制により、売主が手付金の名目で法的手続きを行う前に買主から資金を調達したり、手付金を騙し取って買主に損害を与えたりするといったリスクを、住宅購入者がある程度回避することができた。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-moi-cua-3-luat-ve-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-biet-204240827170133735.htm