物件返却の波は増えているのに、賃料が下がらないのはなぜでしょうか？
2024年末から現在に至るまで、ホーチミン市中心部の主要繁華街、例えばグエンフエ通り、レロイ通り（1区）、ヴォーヴァンタン通り、ハイバーチュン通り（1区、3区）、ファンシクロン通り（フーニャン区）、グエンチャイ通り（5区）、バータンハイ通り（10区）などでは、年間で最も繁忙期であるにもかかわらず、賃貸物件の閉鎖が相次いでいます。主な原因は、賃料の高騰です。
空きスペース、家賃は依然として上昇
ホーチミン市の賃貸仲介業者によると、商店やレストランの経営状況は低迷しており、誰もがそれを目にしているにもかかわらず、逆説的に賃料は下がっていないという。多くの家主は2025年初頭から賃料を10～15%値上げすると発表している。ビジネスマンがどれだけ懇願し、交渉しても、家主は1～2ヶ月間、数百万ドン、あるいは数%の「ボーナス減額」しか提示せず、実際の賃料は以前よりもはるかに高いままである。
グエンチャイ通りにある紳士服・婦人服店の店長、タイ・トラン氏は、80㎡の店舗を、残り4年のリース契約、月額6,000万ドンの賃料と3ヶ月分の敷金で売却したいと申し出た。理由は「家主との交渉がうまくいかなかった」ため、業態転換を計画していたという。しかし、タイ・トラン氏に話を聞くと、事業がうまくいっていないため、賃料の値下げ交渉を何度も行ったものの、家主は応じず、2025年から5%の値上げまで言い渡されたという。
ホーチミン市10区3/2通りのスペースは長い間空き地のままだった。写真：LE TINH
Batdongsan.comのデータによると、2024年の最初の9ヶ月間で、1区、3区、10区、トゥドゥック市（旧2区）、ビンタン区のタウンハウスの賃料は10%～30%上昇しました。特に、グエンチャイ通りの賃料は前年同期比で100%以上上昇し、多くの店舗が店舗を撤去しました。現在、この通りには賃貸物件の看板が溢れ、仲介業者の電話番号がファサード一面に貼られ、雑然とした光景となっています。
ホーチミン市だけでなく、 ハノイでもキムマー通り、タイハー通り、チュアボック通り、ファムゴックタック通りなど中心部のファッション街の多くの店が相次いで閉店している。通りに面した賃貸住宅は月額数千万～数億ドンで、現在空き家となり入居者を待っている。キムマー通り（バーディン区）で3階建ての賃貸店舗を構えるグエン・ティ・ランさんは、この建物はすでに3か月空いているが、客がいれば月額1億ドン以上で借りられると語った。ランさんによると、この通りの多くのブランドや店舗が次々と閉店、撤退している。主な理由は、ビジネスが低迷し、オンライン販売に切り替えるためであり、必ずしも物件価格が高すぎるからというわけではない。
Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイ市とホーチミン市における賃貸タウンハウスへの関心は第4四半期に低下しました。一方、ハノイ市とホーチミン市のタウンハウスの賃料は2023年以降、継続的に上昇傾向にあります。例えば、ハノイ市では2023年第1四半期には1戸あたり月額6,500万VNDでしたが、第4四半期には7,000万VNDに上昇しました。また、ホーチミン市でも6,500万VNDから8,000万VNDに上昇しました。
共通点を見つけるのは難しい！
SGOホームズ不動産コンサルティング・開発株式会社（ハノイ）のレ・ディン・チュン社長は、通りに面した賃貸住宅の需要が低迷しており、主要道路や好立地の物件のみが一部のブランドや業種から賃貸需要を得ていると述べた。「市場全体が低迷しているのは、オンラインショッピングが急速に発展し、企業や販売業者が多くの商品を陳列するのに通りに面したスペースを必要としなくなったためです」とチュン社長は述べた。
さらに、オフラインの事業所の維持にはコストがかかるため、テナントは事業効率の確保に細心の注意を払っています。言うまでもなく、市場は低迷しており、価格は依然として上昇傾向にあります。
チョン氏は、通りに面した住宅の賃貸価格が上昇するのは、不動産価格全般、特に通りに面した住宅の価格が2024年には2023年に比べて30％～50％上昇すると予測されているためだと説明した。例えば、2023年に通りに面した住宅の価格が200億ドンだった場合、現在は300億ドンに上昇しており、貸主も希望する利益水準を達成するために賃貸価格が上昇すると予想している。
テクノロジー不動産プラットフォームHouseZy.vnの創業者、グエン・タット・ティン氏は、ホーチミン市における物件の売れ残り問題は長年続いており、特に新型コロナウイルス感染拡大以降、オンラインビジネスの台頭により消費者の消費や購買習慣が劇的に変化し、以前は「人気」だった物件が売れなくなっていると述べた。それに加え、特にチェーン店はコスト削減戦略をとっているにもかかわらず、地主は物件の付加価値に応じて家賃を値上げしており、これが物件の売れ残り問題につながっているという。 「中心部の1区、3区、5区などにある美しい物件のオーナーは皆、経済的に裕福な人たちなので、価格を上げ続けています。彼らはテナントが誰なのかも明確に把握しています。彼らは事業目的だけでなく、ブランドイメージ向上のためにも物件を借りています。例えば、スターバックスコーヒーが2024年半ばに返還したハン・トゥエン（1区）の物件では、以前と比べて価格が1万ドル近く上昇しているにもかかわらず、多くの有名ブランドが借りたいと希望しています。このような価値の高い物件では、家主は提示価格を受け入れてくれる人としか契約せず、決して値下げはしません」とティン氏は述べた。
さらに、これらの建物の所有者も非常に慎重に計算しており、適切な人に貸さなければ建物の価値は下がり、十分な可能性のない人に貸すとビジネスは不安定になり、非常にリスクが高くなります。
不動産プロジェクトや不動産商品の審査を専門とするSeeneeのCEO、ファン・ディン・フック氏は、多くの家主が依然として家賃を値上げしている理由について、現在低い銀行金利と賃貸収益を比較していると述べています。また、物件価値の低下を避けるため、類似物件との賃料比較も検討しています。さらに、家主は市場回復の可能性を信じているため、家賃の値下げよりも、適切な入居者を待つ姿勢を取っており、これが地域全体の家賃価格に影響を与える可能性があります。「1区、3区、5区、10区といった中心部では、多くの家主が財務的なポテンシャルに恵まれており、家賃水準を維持するために協力することがよくあります。彼らは、一軒家が家賃を値下げすれば、地域全体に影響が及び、家賃と不動産価値の上昇が難しくなることを懸念しています。一方、入居者は適正価格で美しい物件を求めており、合意に至らず、物件が長期間空室のままであるにもかかわらず、家賃が上昇し続けるという状況につながっています」とフック氏は分析しました。
専門家は、経済難や消費者行動のオンラインショッピングや電子商取引への移行により、今後2～3年でハノイ市とホーチミン市、特に中心部の空き物件状況が増加すると予測している。
これを克服するために、家主は市場に合わせて賃料を調整し、3～5年間は価格を安定させ、入居を促すために初期賃料の値下げを支援する必要があります。入居者側も、家主との信頼関係を構築するための明確な事業計画を策定し、初期段階でコストとリスクを軽減するために他の物件との物件共有も検討する必要があります。
レ・ディン・チュン氏は、現状では、家主と借主が積極的に話し合い、お互いに困難を共有して最善の解決策を見つけるしか方法はないと述べた。
レ・ディン・チュン氏によると、ショッピングモール型ビジネスの急成長は、タウンハウスの賃貸活動にも影響を与えているという。「先進国では、依然として路上販売ではなく、ショッピングモールで主に商売を行うのが主流です」とチュン氏は述べた。
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出典: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
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