先週末に開催された、生産と事業への信用拡大の困難を取り除く解決策を議論する会議で、 ファム・ミン・チン首相は、不動産企業が資金調達の困難さについて不満を訴えていると述べた。
しかし近年、不動産価格は全体的に上昇傾向にあります。困難を抱えながらも、売却価格を据え置き、一方的な要求を続けるのであれば、責任の共有は可能でしょうか？
減らしたいけど簡単じゃない
これに先立ち、11月に行われた「安全で健全な不動産市場を発展させるための解決策を断固として継続実施する」という会議において、国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁も、不動産事業者は販売価格の引き下げを検討する必要があると発言していた。
「不動産企業や法人自身は、決議第33号で示された政府の指示に従う必要がある。それは、企業を適切に管理し、利益目標と製品構成のバランスを取り、販売価格の引き下げを検討することである。そうすれば、省庁、支部、地方自治体からの解決策と併せて、この市場への投資需要を促進することができるだろう」と総裁は勧告した。
ホーチミン市で建設中の住宅プロジェクト。写真：TAN THANH
ある大手銀行の総裁も、不動産企業は健全かつ透明性のある経営を行っているかどうかを振り返り、自らを変革する必要があると述べた。かつて不動産企業が資金調達が容易だった時期に多くのプロジェクトを積み上げてきたのであれば、時が来たら資産を売却し、損益分岐点またはわずかな損失を受け入れ、銀行と連携して債務返済を行うべきであり、銀行の支援や融資を待つのではなく…
しかし、国営中国新聞社の記者と話をしたある不動産会社社長は、会社はもう不動産業をやりたくないので、負債を返済するためにこのプロジェクトを売却したいと本当に思っているが、それは簡単ではない、主な理由はこのプロジェクトが法的問題や譲渡規制に絡まっているためだと語った。プロジェクトが継続され、製品が市場に投入されたとき、多くのコストを負担しなければならないため、価格は安くならないだろう。
市場と不動産業界の動向を綿密に追うベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、近年、不動産業界は生き残り、自らを守るために多大な努力を払ってきたと述べた。事業がもう少し安定すれば、市場を活性化させ、収益源を見つけるための方法も模索しているという。
実際、企業は何らかの方法で資本回収を図るため、積極的に製品価格やプロジェクトの移転価格を引き下げていますが、それを公表している投資家はほとんどいません。「私の知る限り、多くのプロジェクトの移転価格は昨年比で20～30%下落しています。一部のプロジェクトでは、困難に直面した投資家が40～50%も価格を下げざるを得なかったケースもありました。」
一次市場では、顧客に直接販売される製品については、企業は以前と比べて値下げを発表することはできませんが、代わりにプロモーション、5％～10％の価格割引、柔軟な支払い、ローン金利のサポート、顧客の早期支払いに対する大幅な割引などの優遇政策を提供することで値下げを実施しています。一般的に、これらの政策により、市場価格と比較して間接的に20％～30％の値下げが行われました」とクアン氏は認めました。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も、不動産価格の値下げは珍しくないが、「ハゲタカ」が「死体」を探し、非常に安い価格でプロジェクトを買い戻すという現象が起きていると述べた。
障壁が多すぎる
しかし、専門家は、長期的には不動産価格水準を引き下げるのは非常に難しいと指摘しています。なぜなら、市場には国内企業だけでなく多くの外国投資家も参入しているからです。そのため、プロジェクトに投資する外国企業は、国内投資家のプロジェクトよりも、高級セグメント、好立地、充実した法的書類、そしてより高い製品品質を選ぶ傾向があるため、価格を低く抑えることはできないのです。
製品を市場に販売する際、常に2～3年後の生産量を計算するため、価格は非常に高くなることがよくあります。外資系企業は資本と資本コストの面で優位性を持っているため、販売価格を下げる圧力を受けません。
トラン・カイン・クアン氏によると、不動産価格の引き下げを困難にしている大きな障害は、投資コストが高すぎることだという。「現在のプロジェクトのコスト構造では、建設コストは4～5年前と比べてほぼ倍増し、1平方メートルあたり700万～750万ドンから1平方メートルあたり1,200万ドン以上に上昇しています。」
「土地価格は上がったり下がったりするが、総費用の15～20％を占めるに過ぎない。一方、建設費は総費用の約40％を占め、さらに他の多くの種類の費用もかかる」とクアン氏は述べた。
一方、ホーチミン市で未完成のプロジェクトを抱える不動産会社の社長は、ここ数年続く法的紛争により、完成した不動産プロジェクトの供給源が極めて少なくなっていることを認めた。需要が依然として非常に高いにもかかわらず、企業が古いプロジェクトに苦戦し、販売できる新しい物件がほとんどないことも、住宅価格の高騰の一因となっている。
さらに、インフレと高金利も不動産価格の引き下げを困難にする要因となっている。「価格を下げざるを得なくなった場合、会社はプロジェクト費用の増加を負担できず、間違いなく大きな損失となるでしょう」と、同社の社長は述べた。
レ・タン建設貿易会社のレ・ヒュー・ギア社長は、同社の社会住宅プロジェクトの現状を例に挙げ、ホーチミン市の幹部は計画を調整する方針を示していたものの、会社は何度も調整許可を求めたが、担当部署はそれを別の部署に押し付け、現在に至るまでプロジェクトは実施されていないと述べた。ギア社長は「プロジェクトの手続きが長引けばコストが増加し、会社が価格を下げることは困難になるでしょう」と述べた。
（*）12月12日付のラオドン新聞を参照
障害を取り除くことに焦点を当てる
建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、市場と不動産企業の困難を取り除くために、今後、各省庁、支局、地方自治体は、投資準備手続きの完了、不動産プロジェクト、商業住宅プロジェクト、社会住宅プロジェクトを実施する投資家の選定、土地法、住宅法、投資法の規定に従った住宅供給の増加、当該地域の不動産市場の発展の促進に対する障害の検討と除去に引き続き重点的に取り組む必要があると語った。
売主と買主双方にとっての困難を取り除き、不動産市場の発展を促進することに注力します。市場の情報と動向を注視・把握し、市場の安定化に向けてタイムリーな対策を講じます。
V.ドゥアン
[広告2]
出典: https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm
コメント (0)