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| 不動産市場の「底値」が決まると、投資家にとっては資金を投入するチャンスとなります。 （出典：XD新聞） |
投資の「黄金」の時期?
VietNamNetによると、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、個人投資家にとって、金利が急激に低下している現時点では、金価格はまだ高いと評価している。不動産市場は回復の兆しを見せていますが…今は投資家にとって、 ハノイから遠く離れた市場や大都市の市場を調査し、「資金を投入する」ための「黄金の」時期です。
チョン氏は、「不動産業法、住宅法、土地法の3法が全て施行される2025年までに、不動産市場は新たな局面を迎え、既存の不動産商品の価格が上昇するでしょう。この時期に投資する投資家は、適切な価格と法的整備を備えた商品を選択する権利があります」と述べました。
一方、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、土地法、住宅法、不動産事業法は、以前のサイクルの終わりと新しいサイクルの始まりを示すものであると述べた。
今はまさに「底」とも言える時期であり、徐々に新たな局面を迎えています。不動産市場の「底値」が決まったら、資金のある投資家が買うべきだ。
しかし、Que氏によれば、市場は3種類の投資家に分かれるという。
100%の資金を保有している投資家にとって、今は不動産を購入する絶好のタイミングです。しかし、「泥棒を素手で捕まえる」ような投資家や、過剰なレバレッジをかける投資家にとっては、少なくとも今後1年間は流動性が依然として低いため、投資に適した時期ではありません。
プロの不動産投資家は、30～50％程度の中程度のレバレッジをかけ、3～6か月の短期間で売却し、10～30％程度のキャピタルゲインを確保する計画で、2023年初頭から市場に参入している。「そのため、今が投資の適切な時期かどうかを判断するのは難しいが、各投資家の財務状況や経験、各セグメントにも左右される」とQue氏は分析した。
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、今年、大都市の高層ビルと低層ビルのセグメントは依然として投資家にとって非常に魅力的であると語った。しかし、ハノイのようなアパートでは価格が15～20％上昇しています。まだ投資の余地はありますが、投資額は大きいです。マンションの場合は最低30億VND、低層ビルの場合は最低60億VND以上となるため、すべての対象に共通するセグメントにはなりません。
2024年には、最も価格が低い土地セグメントが再び上昇し始め、適切な価値、法的地位の保証、そして現時点での最適な選択肢であることから、より多くの投資家を惹きつけるでしょう。したがって、土地市場には多くのプラス要因があり、成長の兆候がより明確になるでしょう。
現在、最も価格が下落しているセグメントであり、この段階で土地を購入することは利点の 1 つとなります。チョン氏は、「市場が回復し、2025年初頭から施行される新しい法律の規制も加われば、新しいプロジェクトの価格は高くなるだろう」と評価した。
一方、G6グループの会長は、利益が出るまでに非常に長い時間がかかることから、現時点ではリゾート不動産への投資は推奨されないと分析した。あるいは、アパートの場合、現時点では、賃貸用に購入すると高すぎるため、資本回収期間は約 25 年です。現時点では、転売目的でアパートを購入するのは適切ではありません。
「ショップハウスやポディウムでも状況は似ており、賃貸して元本を回収するには長い時間がかかります。工業用不動産に関しては、投資後に賃貸または転売する余地はまだありますが、価格が既に高騰しているため、2018年から2023年の時期ほど「肥沃」ではありません」とクエ氏は述べた。
専門家としての経験を持つこのリーダーは、あらゆる不動産サイクルには 2 つの「王様」セグメントがあると考えています。土地兼商業施設、タウンハウスです。
「土地は価値が低く、キャピタルゲインへの期待が高く、流動性も高い。ショッピングモールやタウンハウスは賃貸投資セグメントであり、サイクル終盤の「王者」セグメントとなる」とクエ氏は評価した。
しかし、この時期に投資する場合、投資家は計画上の問題に注意を払う必要があるとG6グループのリーダーは指摘した。
「不動産は、安定した計画が立てられている場所、あるいは事前に十分な情報を持っている場合にのみ購入すべきです。投資商品の立地を選ぶ際には、住宅地やリゾート地と関連付けるべきです。これらの要素と関連しない不動産は、単なる投機、いわゆる「サーフィン」投資に過ぎず、流動性を求める投資家にとってリスクは非常に高くなります」とQue氏は指摘した。
チョン氏は、この段階で投資する場合、投資家は完全な法的文書を備えた商品を選ぶこと、ハノイ周辺の市場でありながら工業団地や住宅地に密接に結びついていること、学校、公園、病院、便利な交通機関の接続などのアメニティが充実し、住民の生活価値を目的とした商品を選ぶことに注意する必要があると指摘した。
過去10年間で最低の初値
2023年の新築住宅の総供給と需要に関して、CBREの数字は特に年初にはあまり好ましい兆候を示していない。しかし、ハノイとホーチミン市はどちらも過去10年間で新規販売量が最低となっている。
同部門の最近の市場レポートによると、ハノイとホーチミン市の住宅市場はともに、2023年の新規発売住宅の総供給量が過去10年間で最低を記録した。
具体的には、ハノイでは今年、約10,300戸の新築マンションと約2,600戸の低層住宅が新たに販売開始され、2022年と比較してそれぞれ32%と84%の減少となった。一方、ホーチミン市では、8,700戸以上のマンションとわずか約30戸の新築低層住宅の供給が控え目となり、2022年と比較してそれぞれ54%と98%の減少となった。
吸収率に関しては、ハノイとホーチミン市の市場では、2023年に22,000戸以上の住宅（高層・低層を含む）が販売されましたが、これは2022年に販売された住宅数の約半分にすぎませんでした。
同様に、サヴィルズによる最近の市場レポートによると、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引はわずか359戸しか売れず、2014年以来の最低数となった。さらに、取引総数は前年比で76％減少し、吸収率も前年比で31％減少した。 2023年第4四半期だけで取引されたのはわずか64戸で、前年比67％減少しました。
注目すべきは、売上が低迷しているにもかかわらず、ハノイのタウンハウスの新規価格は上昇し続けていることだ。そのうち最も上昇が著しかったのはプライマリーヴィラで、四半期で55％上昇し、1平方メートルあたり1億6,000万ドンとなった。さらに、タウンハウスとショップハウスの価格も前四半期比3％上昇し、それぞれ1億9,400万ドン/m2、3億2,800万ドン/m2に達した。
建設省も以前、ハノイのヴィラやタウンハウスの販売価格は取引量が少ないにもかかわらず高止まりしていると述べていた。このセグメントの販売価格は1億VND/m2を超え、一部のプロジェクトでは3億VND/m2を超えており、主にハノイ西部に集中しています。また、ホーチミン市では、一部の地域ではヴィラやタウンハウスの販売価格が1平方メートルあたり1億4千万～4億ドンの範囲です。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥー・ハン氏は、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引件数は過去10年で最低だったと語った。その理由は、市場での供給量が少なく、取引件数が少なくなるためです。
ハン氏によれば、主な供給は16のプロジェクトから700戸以上に達し、前年比23％減となった。そのうち、タウンハウスが44％で主な市場シェアを占めた。新規プロジェクトだけを数えると、2023年通年ではわずか270戸余りとなり、前年比82％減と過去10年間で最低水準となった。特に、環状3.5号線以降の新規プロジェクトの数も減少傾向にあります。
さらに、在庫コストが高いため、ほとんどの投資家は価格を変えず、新しいバスケットの販売価格を上げ続けます。
ハン氏によると、販売価格の高騰は低層住宅の購入者にとって大きな障害となっている。多くの投資家は予想よりも低い価格を提示することをためらうため、買い手はかなり高い開始価格を支払わなければなりません。
賃貸住宅は利用できません
多くの家主や地主は、旧正月近くで入居者を見つけるのは非常に難しいと認めています。
この現象について、一部の不動産仲介業者は、経営が厳しい時期に店舗スペースの需要が低いことが主な原因だと指摘している。一方、予想価格で売却できない大量の不動産は、所有者が追加のキャッシュフローを得るため、また、年末まで持ちこたえて旧正月後に買い手を探し続けるために、賃貸に転換されている。
ある部署が最近発表した不動産市場レポートによると、サイト全体の不動産賃貸掲載件数は先月比21％増、前年同期比2％増となった。先月最も多くの賃貸物件が掲載された商品は下宿で、前月比58%増加しました。
一方、不動産賃貸需要は賃貸需要とは対照的に改善せず、前月比6％減、前年同期比14％減と引き続き減少している。マンション・アパート、戸建、タウンハウス、店舗などあらゆる物件種別で賃貸需要の減少傾向が強く、前月比5～14％減となっている。
特に、ハノイでは、このセグメントの物件数が7％増加し、不動産賃貸の需要が増加しました。しかし、賃貸需要はさらに2％減少した。ほぼすべてのタイプで賃貸検索の傾向が急激に減少しており、ハノイのタウンハウス賃貸は18％減、ハノイのアパート賃貸は8％減、下宿は15％減、オフィス賃貸は11％減となった。
多くの不動産専門家によると、経済が困難に直面し、不動産業界が回復するにはまだ多くの時間が必要であるため、不動産賃貸市場は今年多くの困難に直面すると予想されています。しかし、今後数ヶ月で難易度は徐々に下がり、アパートやタウンハウスなど大多数の賃貸ニーズを満たすタイプの物件は再び成長していくでしょう。
Batdongsan.com.vnのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、賃貸アパートと下宿屋の需要が依然として非常に大きいため、今後も安定的に運営されるだろうと述べた。
アパートに関しては、中心部に近いプロジェクトで、月額賃料が700万～1500万VNDであれば、依然として安定した入居者がいるでしょう。中心部にある下宿や部屋のタイプに関しては、会社員、若い労働者、学生のいずれにとっても賃貸需要が常に非常に高いです。
郊外では、旧正月休み明けの労働者の復帰により、工業団地近くの賃貸物件の賃貸率は依然として高い。そして、大学近くの寄宿舎は、今後も学生たちのお気に入りの目的地であり続けるでしょう。
ダット・サン・サービスの営業部長、トリン・ティ・キム・リエン氏は、経済が回復せず、住宅供給が不足し、価格が高騰する状況の中で、2023年には消費者行動が変化し、住宅の購入から賃貸へと移行するだろうと述べた。この変化により賃貸住宅の需要が増加しました。
しかし、賃貸住宅の種類には依然として差別化が見られます。低価格住宅や労働者向け住宅は空室が目立ち、賃貸に出すことが難しい一方、中価格帯以上の賃貸マンションは良好な入居率を維持している。 「家が中心部に近いほど、特別な配慮が受けられ、家賃も高くなります」とリエンさんは言う。
2024年土地法が施行されると、レッドブックの作成費用は変わりますか？
2024年土地法が、土地価格表と土地価格の計算方法に関する一連の新しい規制を伴って可決されました...その結果、土地使用権証明書（レッドブックとも呼ばれます）の発行に関連するコストに多くの変更が生じます。
2024年土地法第257条第1項によれば、現在の土地価格表は2020年から2024年の期間に適用され、2025年12月31日まで引き続き適用されます。
2026年1月1日から、各省・中央直轄市は新しい地価表を発行し適用します。
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今後は、地価公示は市場原理に合わせるため、現在の5年ごとではなく、毎年（変動のある地域や土地の種類に応じて、市場に合わせて地価を更新）調整、改訂、補足されることになります。新しい地価表は、土地の評価は市場原理に基づいて行われなければならないという前提に基づき、地域と場所に応じて作成されます。
さらに、2024年土地法第257条第2項には、地籍図と土地価格データベースがある地域については、評価面積と標準土地区画に基づいて各土地区画ごとに地価表が作成されることが明記されています。
一方、現行の規制によれば、土地価格表は土地評価の原則、方法、土地価格の枠組みに基づいて 5 年ごとに発行されます。政府が土地価格枠を調整する場合/市場での一般的な土地価格が変動する場合にのみ、土地価格表を調整します。
しかし、改正土地法では地価の枠組みが廃止された。新しい地価表は、現在の地価体系における各土地タイプの最低地価と最高地価に基づくのではなく、土地評価の原則と方法に基づいて作成されるため、新しい地価表は市場の地価に近くなり、現在の地価表と比較して大幅に上昇する可能性があります。
土地価格は、以下の要素に基づいて決定されます: 土地利用目的;土地利用用語。国が農地割当てに基づいて世帯や個人に割り当てた農地、譲渡権の取得対象となる割当て内の農地については、土地の使用期限はこれに基づかない。
土地評価方法に従って土地価格を決定するための入力情報には、全国土地データベース、全国価格データベースに記録された土地価格が含まれます。土地の価格は土地使用権譲渡契約書に記載されます。金融義務を履行した後の土地使用権の競売価格。
本条a号及びb号に規定する土地価格情報がない場合には、調査及び測量により収集した土地価格。土地利用による収益、費用、所得に関する情報。
土地価格に影響を与える他の要因もあります。評価時点における関連法規定。
一方、最初の「レッドブック」に登録するときに支払う料金には、土地使用料など、地価表の土地価格に基づいて算出される料金が含まれます。土地賃料（該当する場合） 2026年1月1日から新しい土地価格表が適用されると登録料が適用され、それに応じてこれらのコストが増加する可能性があります。
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