公営住宅：建設も販売も難しい

社会住宅の建設は利益が出にくく、手続きも複雑で、優遇措置もないため、長らく企業にとって魅力的な選択肢ではありませんでした。しかし、社会住宅の建設に「コミット」すると、いざ商品化しようとすると、対象者の審査が必要となり、条件を満たした人だけが購入できるため、容易ではありません。

ビジネスにとって魅力的ではない

長年にわたり社会住宅事業に携わってきたレ・タン生産貿易有限公司のレ・ヒュー・ギア社長は、販売用社会住宅の建設は困難であり、賃貸用社会住宅の建設はさらに困難であると強調した。第一の難しさは資金と利益だ。具体的には、優遇金利で借り入れができなければ、5,000億ドンの投資資金で1,000戸の賃貸用社会住宅プロジェクトを手がける企業は、毎年少なくとも10～15%の損失を被ることになる。したがって、支援メカニズムがなければ、企業は事業を成功させることはできないだろう。「レ・タンは長年にわたり賃貸用社会住宅を建設することができたのは、購入者の支払い方法の問題を解決し、企業が顧客に代わって融資金利を負担しているからです」とギア社長は述べた。

ホーチミン市の社会住宅プロジェクト。写真：TAN THANH

社会住宅の供給不足について、ギア氏によると、これは解決が難しい問題だという。社会住宅の利益率は既に低く、間もなく10%にまで引き下げられるため、企業の投資意欲を削いでいる。特に、手続きは企業にとって悪夢のようなものだ。そのため、政府は柔軟に対応し、企業がプロジェクトを迅速に進められるよう、プロセスを統合して並行して作業を進める必要がある。こうすることで、市場への供給量を増やすことができる。さらに、社会住宅市場を受け入れ、一定期間後に購入者が一般住宅として売却できるようにする必要がある。そうして初めて、投資家や社会住宅購入者を引き付けることができる。「他の国では、住宅のない人々が社会住宅を一度購入することだけを考えればよく、他の問題は気にしない。しかし、私たちはまだ細かすぎて、企業にとってオープンではない」とギア氏は強調した。

長年にわたり社会住宅事業に直接携わってきたナムロンADCアパートメント開発株式会社の取締役、レ・グエン・ミン・クアン氏は、同社の社会住宅事業の実施プロセスは多くの困難に直面したと述べた。原材料費と人件費が継続的に上昇し、社会住宅の価格を押し上げ、同社に大きなプレッシャーを与えている。特に、法的手続きや政策規制は依然として非常に複雑で、長引く決済プロセスは多くの時間を要し、コストも増加させている。言うまでもなく、社会住宅用の土地不足は、都市部において長年の課題となっている。

さらに、多くの不動産企業がプロジェクト実施時に直面するもう一つの難題は、優遇融資を受けることの難しさです。社会住宅の賃貸・購入に必要な資金を借りるのは容易ではありません。一方で、住宅の質、居住環境、付帯サービスへの懸念から、社会住宅の購入をためらう人もいます。

新しいメカニズムをより抜本的に導入する必要がある

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅の建設手続きは長らく商業住宅に比べて複雑で困難だった。そのため、2016～2020年の期間にホーチミン市で建設できた社会住宅は約1万5000～1万6000戸にとどまり、国家目標の41％、年間平均3000戸にとどまり、社会の膨大な需要を満たすには不十分だ。全国では、2021～2023年の期間に完成した社会住宅プロジェクトはわずか72件、戸数にして3万8128戸にとどまり、2021～2025年の5カ年計画である44万6000戸の9％にも満たない。ホーチミン市では、623戸の社会住宅プロジェクトが2件完成・供用開始されている一方、4,996戸の社会住宅プロジェクトが7件着工しているものの、「法的問題」により、建設はほぼ実施できていない。 チャウ氏は、「ホーチミン市における社会住宅プロジェクトの実施を困難から脱却させ、促進するために、多くの解決策を提案してきました。その中には、投資政策承認手続きに関する解決策があります。建設省は、投資政策が承認された商業住宅プロジェクトを含む社会住宅プロジェクトについて、地方建設局に対し、1/500規模の詳細計画を審査・承認するよう指示しています。同時に、国会決議98/2023/QH15第6条第3項bの規定に基づき、投資家の承認も行っています」と述べた。

言うまでもなく、HoREA は長年にわたり、社会住宅に関する困難を取り除くために政府、省庁、支部に多くの文書を送ってきました。その中には、「首相に、国家銀行に指示して、国家指定の信用機関が社会住宅の購入または分割払いのための優遇融資を提供することを許可するよう求める」という内容も含まれていました。

一方、社会政策銀行ホーチミン支店のブイ・ヴァン・ソン副支店長は、2020年から現在に至るまで社会住宅が不足している理由の一つとして、投資家が社会住宅建設のために優遇融資を受けられる政策がないことが挙げられます。そのため、同支店はこれまで、社会住宅の購入および分割払いによる融資にのみ注力してきました。ソン副支店長によると、銀行は条件が適切であれば、住宅価格の最大80%まで優遇金利で融資する用意があるとのことです。

政府、省庁、支部、地方自治体は、建設プロセスと法的手続きの改善に重点を置き、企業と緊密に協力して法的手続きの負担を軽減するとともに、社会住宅プロジェクトのための土地基金の発掘と開発を支援する必要があります。

同時に、優遇融資、減税、企業向け特別支援基金の創設といった金融支援政策・措置を講じる。「企業による技術革新、研究開発、コスト削減、そして社会住宅の建設・管理プロセスにおける効率向上を奨励する」と孫氏は強調した。

障害物を取り除き続ける

ホーチミン市建設局住宅開発・不動産市場部の副部長マイ・タン・トゥン氏は、これまで建設局は社会住宅を営む企業に対する障害や困難を取り除くために多大な努力を払ってきたが、多くの複雑な問題のために成果はまだ限られており、一つの問題を解決すると別の問題につながると語った。

トゥン氏によると、ホーチミン市は近い将来、社会住宅における障壁を取り除き、市場への供給量を増やし、人々と社会の膨大な住宅需要に対応していくという。特に、工業団地や輸出加工区に近い区画の計画に重点を置き、市内の4つの大規模な未利用地ファンドに注力していく。

資本に関しては、ホーチミン市人民評議会は決議09/2023を発布し、国家金融投資会社（HFIC）が社会住宅および労働者住宅の金利を全面的に支援することを定めました。計画投資局をはじめとする各部局が、この方針を実行に移しています。

出典: https://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi-kho-lam-kho-ban-196240520203056604.htm