トラン・ソンさん（40歳、ハノイ市ホアンマイ在住）は、ここ数ヶ月、バヴィ省にある3ヘクタール以上の民宿エリアの広告を多くの情報チャンネルに継続的に掲載してきました。ソンさんの土地は500平方メートル以上の住宅用地で、200億ドンで購入しました。2021年末、彼の家族はさらに150億ドンを投資し、5棟以上の広くて便利なヴィラを備えた民宿エリアを建設しました。広大な土地基金を活用し、家族全員の仕事と収入を増やすことで、リゾート観光ビジネスモデルを開発したいと考えています。しかし、民宿ビジネスの運営は簡単ではなく、実際に運営してみると、問題やコストが多すぎることに気づきました。
観光シーズン真っ只中なのに民泊事業は不況。（イラスト写真）
投資資金の借入額が大きく、金利も高く、事業の利益率も低かったため、孫氏夫妻は資金回収のため民宿を売却せざるを得ませんでした。売却価格は大幅に値下げされましたが、今のところ買い手は見つかっていません。土地の価値も低くないため、購入希望者も少なく、民宿事業もこの時期は以前ほど「活況」ではありません。
「何年も前、民宿は不動産業界の新しいトレンドとして栄えましたが、今ではこのビジネスモデルは飽和状態になり、赤字に陥っています」と孫氏は悲しそうに語った。
ソン氏と同じ意見のファム・ロアン氏（ホアビン省ルオンソンの民宿オーナー）も、民宿の運営は簡単ではないと認めた。「土地の購入費に加え、民宿の設計・建築費も非常に高額です。家を建てるだけでなく、美しく目を引く自然景観を確保するための十分なインフラ整備も必要になるからです。民宿が新しく、ユニークで、十分な投資がされているほど、観光客を惹きつけます。しかし、支出額に比べて利益が現状ではコストを賄うのに十分ではなく、ほとんどの事業者は銀行から借り入れをしなければなりません。特に現在の高金利の時期には、利息の負担は本当に大きなものなのです」とロアン氏は語った。
ロアン氏によると、彼女のホームステイエリアは十分な投資を受けているものの、観光客数は安定していないという。「会社は様々な観光チャネルで顧客獲得に資金を投入し、広告にも投資し、ウェブサイトでの交流も増やしてきましたが、宿泊客の数は多くなく、満室になることはほとんどありません。一方、ホームステイのオーナーは事業運営のために従業員数を維持する必要があります。たとえ事業が好調であっても、ホームステイの投資家が資本を回収するには5年かかります。そのため、この種の事業に資金レバレッジをかけている人は、多くの倒産リスクに直面しています」とロアン氏は付け加えた。
長年、民泊投資家として活動してきたグエン・ホン・ニュン氏は、民泊市場が「崩壊」した理由の一つとして、2022年半ばから現在に至るまで、不動産価格の底値を予測せず、多くの人が過去のトレンドに追随して投資に走ったことを挙げた。ニュン氏は「民泊ビジネスで出会った友人のほとんどは、3年前の市場が活況を呈した際に流れに乗っていた素人でした。当時の融資金利はわずか7～8％でしたが、現在、投資家が負担しなければならない金利は12～13％にまで達しています。金利が依然として高止まりし、不動産市場は低迷し、厳しい経済状況で観光客も減少している中で、民泊ビジネスはどのようにして利益を上げることができるのでしょうか。現在、多くの民泊投資家は、適度な運営を試みていますが、ほとんどは売却を主に模索しています。」と語った。
VTCニュース記者による調査では、現在フォーラムには売りに出されているホームステイ不動産セグメントに関する情報が多数掲載されていることも明らかになった。
ハノイの「Homestay Ba Vi」というファンページでは、新築で未完成の約7,000㎡（住宅地面積200㎡）のホームステイ用地が、90億ドンという破格値で売りに出されていました。不動産業者の査定によると、このホームステイ用地の価値は130億～150億ドンと推定されています。しかし、オーナーは財政難に直面しているため、前例のない大幅な値引きを受け入れ、早急に売却する必要がありました。
不動産チャンネルでホームステイを宣伝します。(スクリーンショット)
ホアビン・ホームステイチャンネルでは、ルオンソンにある6,000平方メートル（うち住宅地400平方メートル）のホームステイ用地が、150億ドンを超える価格で売りに出されている。ある不動産業者によると、この金額はホームステイ事業主の初期投資額のわずか70%に過ぎないという。
バヴィでは、湖と小川のある最高の立地でリゾート観光に最適とされる1.4ヘクタールの土地の所有者も、260億ドンで売りに出されている。
バヴィ省イエンバイ省のホームステイリゾートは、面積2,500平方メートル、住宅地500平方メートルで、価格は240億ドンです。
ハノイ郊外のリゾート物件を扱う不動産ブローカー、ファム・ヴァン・ナム氏によると、今年はホームステイの売却を依頼する顧客が前年比で2～3倍に増加したという。売却価格は下落したものの、成約件数はそれほど多くないという。「年初から現在に至るまで、ホームステイ関連の取引は一度も成立していません。不動産価格が底を打っただけでなく、ホームステイへの投資トレンドが飽和状態になったことも一因です。『都会を出て森へ帰る』というトレンドは勢いを失っています。今、資金力のある不動産業者は、郊外のホームステイ物件を購入するよりも、不動産価値を維持するために、主に都心部の住宅という安全な投資チャネルを選んでいます。さらに、銀行の融資引き締め、高金利、観光業の低迷といった状況下で、ホームステイへの投資を敢えてする人はほとんどいません。」
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在の民泊業界について、事業における財務レバレッジの活用について警鐘を鳴らしました。ディン会長によると、金利や収支バランスを計算せずに借入金によるキャッシュフローで投資を行った結果、資産の損失に繋がった事例など、多くの教訓が得られています。特に民泊事業は、キャッシュフロー管理、投資効率、運営、そして顧客サービスに関する豊富な知識と実践経験を必要とします。
「どんな不動産でも、巨額投資や流行追随といった現象は避けなければなりません。なぜなら、それを乱用すると簡単に崩壊につながるからです。実際、現在ハノイ郊外の多くの地域では、村やコミューンの半数以上が民宿やリゾートを営んでおり、体験に訪れる観光客の数はまばらで、投資資本に見合う利益を上げるには至っていないという状況が一般的です」とディン氏は述べた。
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