本日（8月1日）より、土地法、住宅法、不動産業法を含む不動産関連3法が、多くの新たな規制を伴い正式に施行されます。数百件に及ぶプロジェクトの解決と透明性の向上が期待される一方で、供給への影響による不動産価格の上昇を懸念する声も少なくありません。
法律はまだ施行されていないが、価格は上昇した。
2024年初頭から現在に至るまで、3つの法律がまだ施行されていない現在に至るまで、不動産市場における各セグメントの価格は継続的に「高騰」しています。特にハノイとホーチミン市という二大都市では、需要のある人が少しでも行動を起こさなければ、価格が変動する可能性があります。特に、アパートセグメントは最も高い価格上昇を記録しました。サヴィルズの2024年第2四半期の不動産市場レポートによると、ハノイでは2020年以降、プライマリーアパートの平均価格は年間18%上昇し、セカンダリーアパートの価格は年間14%上昇しています。ホーチミン市建設局のフイン・タン・キエット副局長は、アパートセグメントは他のセグメントよりも安定した価格上昇を記録していると述べました。この期間中、価格は年間平均15～20%の上昇率で継続的に上昇しています。低価格帯のマンションでも、2015年には1平方メートルあたり2,500万～3,500万ドンでしたが、2023年には4,000万～6,000万ドンに上昇しました。中価格帯のマンションは、2015年には1平方メートルあたり3,500万～5,000万ドン程度でしたが、2023年には1平方メートルあたり5,000万～7,000万ドンに達しています。高級マンションは現在、1平方メートルあたり7,000万～1億ドンです。中心部のマンションは昨年最も高く、1平方メートルあたり8,000万～2億ドンでしたが、郊外では1平方メートルあたり3,000万～6,000万ドンでした。
不動産価格は引き続き上昇すると予想されており、人々の住宅へのアクセスに影響を及ぼすでしょう。
写真：NGOC DUONG
市場は活況で、価格は上昇するでしょう…
経済専門家のヴー・ディン・アン博士によると、上記の3つの法律が早期に施行されれば、多くの法的制約が克服され、困難が解消され、中断されているプロジェクトの再開が促進されるだけでなく、新規プロジェクトの誕生につながる条件も整うという。「原則として、供給が増加すれば需給バランスが取れ、不動産価格全般、特に土地価格は落ち着きますが、実際には逆の現象が起きています。これは市場が再び活発化し始める際の自然かつ避けられない兆候であり、同時に、買い手と売り手双方の動機と現実にも合致しています」とアン博士は説明した。
3つの法律が施行される今日から、不動産価格は大きく変わるでしょう。
写真：NGOC DUONG
…すぐには増やせない
上記3つの法律が不動産市場に与える影響を評価したゴ・ジア・ホアン法務教授（ホーチミン市法科大学）は、次のように述べている。「2024年土地法により、政府が5年ごとに公布していた土地価格の枠組みが廃止されました。これにより、地方自治体は従来のように政府の価格枠組みよりも低い土地価格を公布することが制限されなくなり、地方自治体が実情に応じた土地価格表を積極的に作成できるようになります。特に、市場原理に基づく土地評価方法の適用により、国の土地価格は市場の動向に追随し、現在の「二価格」状態は緩和されるでしょう。しかしながら、2024年土地法の規定により、地方自治体の土地価格表における土地価格は、以前と比較して上昇するでしょう。国の土地価格の上昇は、土地使用料、地代、非農業用地使用税、登記費用など、土地利用者の金銭的負担の増加、あるいは補償費や用地整理費用の増加につながる可能性があります。」一方、不動産企業は土地価格の上昇に伴い投資コストを引き上げざるを得なくなり、不動産価格の上昇につながる可能性があります。また、一部の地域では、上記の法律が施行されれば不動産価格が上昇するという人々の不安につけ込み、投機的な要因によって地価が押し上げられる可能性も排除できません。投機的な要因は、上記の法律が施行されれば不動産価格が上昇するという人々の不安につけ込み、仮想的な熱狂を巻き起こし、実際の価格よりも不動産価格を押し上げます。一方、グエン・チ・ヒエウ経済学法科大学会計・監査学部副学部長は、「地方自治体は毎年、市場価格にほぼ一致する新たな地価表を発行するため、企業はより高い土地・建物賃貸料を負担しなければならず、利益に影響を与え、商品やサービスの価格上昇につながり、インフレ圧力を引き起こす可能性があります。急激な価格上昇は不動産市場の不安定化を引き起こし、急激な価格上昇は不動産バブルを引き起こし、金融・経済リスクにつながる可能性があります。企業だけでなく、特に低所得者・中所得者層の人々も、土地や住宅の購入時に大きな経済的負担に直面することになります」と述べています。地価の上昇は住宅購入コストを増大させ、多くの人々、特に若者や新婚世帯にとって住宅へのアクセスを困難にしています。さらに、2024年土地法では、商業住宅プロジェクトの実施を希望する投資家は、住宅地使用権の譲渡を受け、土地購入交渉を行うことしかできないと規定されています。一方、住宅地を伴わない商業住宅プロジェクトの試行に関する決議案は、まだ国会で承認されていません。「土地の分割と売買を厳しく制限し、土地価格の枠組みを撤廃することは、多くの商業不動産プロジェクトの投入コストが上昇し、住宅価格と不動産価格の上昇につながる可能性があることを意味します。しかし、不動産価格は上昇しますが、すぐに上昇するのではなく、多くの要因に左右されるため、時間差で上昇するでしょう。短期的な供給は確かに限られており、これは不動産価格上昇の必要条件です。一方、不動産需要は依然として不透明です」とヒュー氏は述べました。しかし、ヒュー氏によると、現状、つまり全般的な困難の中で、投機的な買い手はまだ十分な資金を投じておらず、銀行からの借り入れをためらっているとのことです。実需者は、不動産価格が依然として高値であるため、まだ様子見をしていると考えています。そのため、不動産価格は短期的には劇的に上昇していませんが、長期的には確実に上昇するでしょう。上記の3つの法律が施行されても、不動産価格がすぐに上昇するわけではありません。これは、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長の見解でもあります。政策実施の遅れやプロジェクトへのロードマップ作成の必要性から、市場に製品が流通するまでには長い時間がかかり、場合によっては何年もかかることもあります。しかし、ホーチミン市が最近発表したように、土地法の規定に基づいて地方自治体が発行する土地価格表は、より現実に即したものになるでしょう。土地価格表案の急騰は、経済の多くの分野の投入コストに影響を及ぼします。まず、用地取得のための補償費用が上昇し、住宅価格、家賃、土地賃料、工業団地や貿易、サービス、観光投資プロジェクトにおける工場賃料の上昇という連鎖反応を引き起こし、物価全般の上昇につながる可能性があります。これは、企業がプロジェクトを実施するために土地使用権を受け取ることに同意する社会住宅プロジェクトに悪影響を及ぼすでしょう。マンション所有期間の規制が廃止
2023年住宅法第58条は、マンションの使用期間は設計図書に基づき、主務官庁の検査結果に基づき、マンションの実際の使用期間に基づいて決定されると規定しています。設計図書に基づくマンションの使用期間は、建設法の規定に基づき、主務官庁の評価文書に明記されなければなりません。マンションの使用期間は、建設法の規定に基づき、マンションの使用開始日から起算されます。したがって、2023年住宅法は所有権の期間を規定しておらず、マンションの使用期間のみを規定しています。マンションの使用期限が切れ、倒壊の危険にさらされて取り壊さなければならない場合、住宅の価値はなくなりますが、土地を長期安定的に使用する権利の価値は残り、人々への補償の根拠となります。不動産ブローカーは実務証明書を取得する必要があります
不動産業法第9条によると、組織や個人が不動産業を営む場合、企業法の規定に従って企業を設立するか、不動産業種協同組合法の規定に従って協同組合または協同組合連合（総称して不動産業企業という）を設立しなければならない。個人が小規模不動産業を営む場合、不動産業企業を設立する必要は無いが、法律の規定に従って申告・納税しなければならない。また、不動産業法第61条によると、不動産仲介業を営む個人は、実務証明書を取得し、不動産売買フロアサービス企業または不動産仲介サービス企業で実務を行わなければならない。したがって、この新規制により、個人が現在のように自由に不動産仲介業を営むことは許可されなくなる。タンニエン.vn
出典: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm
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