ホーチミン市で施行されたばかりのマンション管理・使用に関する規制は、マンション管理を枠組みの中に組み入れる法的根拠となり、住民がより安心・安全な生活環境を享受できるようになると多くの人から期待されている。
ホーチミン市トゥードゥックにあるアパートには、Airbnbのレンタルモデルがある - イラスト: Q.DINH
この新しい規制だけでなく、住宅法2023でもマンション内での禁止事項や許可・禁止行為が規定されているが、法規制の施行は徹底されていないのが現状だ。
アパートに滞在する際の規則は何ですか？
ホーチミン市の新しい規制において注目すべき点は、市がアパートを観光宿泊サービスに利用するには必須条件を満たす必要があると定めていることです。
つまり、観光宿泊施設として使用されるアパートは、複合用途アパート内になければなりません。観光宿泊サービスおよび観光アパートの営業を行う者は、観光法に定められた条件と基準を満たし、条件付き投資および事業分野に関する法律を遵守しなければなりません。
ホーチミン市は、アパートで観光客向け宿泊サービスを提供する組織や個人に対し、一時滞在の登録、観光客への滞在の通知、アパートの管理および使用に関する規制の完全な遵守を義務付けています。
ホーチミン市では、アパート賃貸業の管理について、集合住宅におけるアパートの賃貸は居住目的に合致したものでなければならず、居住以外の目的でアパートを使用することは絶対にしてはならないと規定しています。
アパートを借りるには、アパートの所有者とアパートを借りたい人の間で契約書を締結する必要があります。
マンション管理組合及びマンション運営管理単位は、賃貸借契約に基づき、マンションの安全及び秩序を確保するため、賃貸マンションを使用する者に対し、マンションの管理及び使用に関する規則及び規程を遵守させるものとする。
さらに、市は、マンションの管理および使用に関して、政府レベル、管理委員会、運営委員会の権限と責任も明確に定義しています。
ホーチミン市は、観光アパートメントプロジェクトのみを短期賃貸に利用できると規定しており、住宅用アパートメントはこの種の事業に使用することはできない - イラスト：Q.DINH
アパートとコンドミニアムを同一視することはできない
AirBnB、Agoda、Bookingなどのオンラインプラットフォームを通じて、宿泊用にアパートを日単位または時間単位で借りることは、現在、ホーチミン市やハノイ、ハロン、ハイフォン、ニャチャンなどの観光都市で人気があります。
短期滞在のためにアパートを貸し出す行為は、アパートの住民コミュニティと入居者の間で多くの紛争を引き起こす原因にもなります。
例えば、多くのアパートでは、短期の宿泊をアパート側が観光客の宿泊を「禁止」しているため、住民や管理委員会からの反対に直面している。
アパート管理委員会は短期賃貸用のアパートのリストを作成し、アパート所有者に短期賃貸を禁止し、観光客の立ち入りを防ぐために入り口に検問所を設置した。
ホーチミン市のマンション運営会社の代表者らは、こうした反応の主な理由は、管理委員会と住民らが、多数の人が出入りすることで安全上の問題や住民の共用財産や共用サービスの損耗が生じる恐れがあるとして、管理委員会にこのサービスを阻止するよう要請したことにあると述べた。
一方、2023年の住宅法では、居住目的でのアパートの賃貸は禁止されていないものの、仮登録による長期賃貸と日単位や時間単位の短期賃貸との間の明確な規定が欠けている。
多くの専門家は、これが住宅における法的な欠陥であり、近年多くのマンションで紛争や争いが絶えない原因になっていると指摘している。
短期滞在向けにアパートを日単位または時間単位で貸し出す慣行により、アパートは住宅街の真ん中に佇むコンドテルへと変貌を遂げています。これは、今日のアパート居住者の快適で安全な生活を確保するために克服すべき問題です。
不動産研究訓練研究所所長のグエン・ドゥック・ラップ氏は、トゥオイ・チェ氏との会談で、住宅用アパートは居住目的のみに使われるという原則を強調した。
法律では短期滞在用アパートの賃貸を禁止していませんが、賃貸を希望するアパート所有者は、個人事業主または企業として事業登録を行う必要があると規定する必要があります。これは、国家管理機関が彼らを宿泊事業に含め、居住管理業務を提供し、税金を徴収するための根拠となります。
ラップ氏は、オンライン予約プラットフォームを通じたアパート賃貸事業の場合、オンライン予約プラットフォームを運営する企業は税金を納める必要があり、アパート所有者は個人所得税を納める必要があるため、他の事業との公平性が確保されると述べた。
ラップ氏によると、短期滞在者はたいてい観光客で、時差ボケがあり、住民よりも移動が多く、騒音を発してコミュニティの生活に影響を与えるため、建物の警備員や管理者が声を上げなければならないことが多いという。
さらに、建物内に短期滞在用のアパートがある場合、宿泊客の出入りが頻繁に発生するため、管理委員会は警備員の増員を義務付け、セキュリティを確保する必要があります。そのため、アパート所有者は、発生した費用について管理委員会と交渉する必要があります。これにより、アパートを貸し出して収益を得る人と、建物に住む世帯との間の公平性が確保されます。
ベトナム不動産協会常任副会長のグエン・チ・タン氏もこの見解を共有し、ホテルのように賃貸目的で利用されるアパートも、建物の管理委員会が出入りする人々の管理に苦労しているため、問題を抱えていると述べた。
マンション管理組合は、住民コミュニティの安全と安心を維持し、マンション賃貸を利用して秩序を乱したり法律を違反したりする者を排除したいと考えています。
タン氏によると、実際にはホテルの部屋を借りる際には借主が身分証明書を提示する必要があるため、短期滞在用のアパートを借りる場合もこの規則を遵守する必要があるという。しかし、アパートの管理委員会にはホテルのような専門の受付スタッフがいないため、出入りする人を管理するのは難しいという。
「賃貸用のアパートを併設するマンションについては、管理委員会がマンション管理規約に賃貸営業の対象となるアパートと対象外のアパートに関する規定を追加する必要があります。これにより、どのアパートが賃貸営業の対象となり、どのアパートが対象外となるかが決定されます」とタン氏は述べた。
タン氏によると、原則として、アパートの所有者は多数派に従うべきであり、自分の勝手な行動は許されない。アパートに住むということは、共通のルールに従い、共通のエレベーター、共通の廊下、そして共通のサービスを利用することを意味する。
アパートを「ホテル」に転用したいオーナーは、地元警察に仮住まいを申告し、管理委員会に入居者情報を報告し、入居者と契約を締結する責任を負います。オンライン予約プラットフォームは入居者探しを支援するのみであり、入居者に関する責任は家主にあります。
また、不動産専門家の中には、AirBnB を通じてアパートを貸し出すことはホテル経営とほとんど同じで、入居者がどれくらい滞在するかは誰も知らず、アパートの所有者も入居者とはオンラインでのみやり取りし、直接面識はないと考えている人もいます。
したがって、宿泊・ホテルサービスは条件付きの事業分野であるため、アパートの大家が事業サービスを行う前に州の管理機関に登録することを義務付ける規制を補充する必要がある。
3月4日の午後、ホーチミン市4区9区ベン・ヴァン・ドン通りのアパートから帰宅し、迎えの車を待つ客たち - 写真：TTD
法律はより明確になるように改正する必要がある。
グエン・チ・タン氏によれば、現在の住宅法ではオフィス用途でのアパートの賃貸は禁止されているが、居住用途での賃貸は禁止されていない。
現実には、基本的な仮登録による長期アパート賃貸では紛争が発生しないケースが2つありますが、日単位や時間単位の短期賃貸は多くの問題を引き起こし、共用スペースに影響を与え、制御が非常に困難です。
「私たちは長期のアパート賃貸と日単位や時間単位の短期賃貸を混同しています。
「多くの人は、誰にも管理されたくないという理由で、AirBnBを通じて短期アパートを借りることを選択しています。そのため、悪質な人に利用されて居住者の生活に影響が出ないように、この問題に関する規制を追加する必要があります」とタン氏は述べた。
ANVI法律事務所所長の弁護士 Truong Thanh Duc 氏によると、アパート賃貸事業では2つの問題が発生している。1つ目は関連する法的規制、2つ目は自己管理である。
ダック氏は、アパートのオーナーが両親や子どもを長期滞在させたとしても、住民から疑問の声が上がることはないだろうと語った。
最近発生した問題の99%は、AirBnB、Agoda、Bookingなどの国境を越えた予約プラットフォームを介した賃貸など、住宅の賃貸などの民事契約に関連しています。
日単位または時間単位での短期アパート賃貸は、通常の居住用途ではないことにご注意ください。本質的には、ホテルおよび宿泊サービス事業です。
したがって、アパート賃貸業を営んでいるマンションを調査すれば、ほとんどの人が間違いなく反対するであろうことから、より詳細な規制の方向で法改正する必要がある。
ホテルでも、受付スタッフは知らない人が部屋に入ることを許可しないことが多いです。買い物をしたい場合は、ゲストの出入りに合わせてセキュリティと秩序を管理する必要があるため、受付ホールに留まらなければなりません。
ドゥック氏によると、自主管理の観点から、アパートの賃料は建物の居住者が支払う賃料の2倍または3倍にする必要があるとのことです。建物内に賃貸事業を希望するアパート所有者がいる場合、住民コミュニティはアパート建設協議会にその旨を申し立て、投票を行う必要があります。
住民コミュニティの同意が得られない場合、アパート所有者は賃貸できません。住民コミュニティが営業許可を得た場合、アパート所有者は追加料金の支払い、仮住まいの登録、アパート賃貸契約の締結などの条件を満たす必要があります。
「技術的障壁」をより簡単に実施できるようにする法律が必要です。
多くの専門家は、マンションの管理規約で禁止されていない限り、管理委員会が入居者の滞在を阻止することは許されないだろうと同意している。
マンション管理規約で賃貸借が禁止されている場合、管理組合はこれに従わなければなりませんが、賃貸借を希望する世帯との紛争が生じやすいという問題があります。したがって、長期的には、紛争を回避するために、住宅法に明確かつ明確な規定を整備する必要があります。
現在、住宅法ではアパートの賃貸を禁止していないが、アパートの管理委員会は、入居者に身分証明書の提示、仮住まいの登録、賃貸契約書への署名、入退去時間の規則遵守、建物の清掃などの「技術的障壁」を設けることができる。
弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏は、管理委員会は住民コミュニティを代表し、マンションの規則に従って運営されていると付け加えた。管理委員会の権限を法律を超えて拡大することは不可能であり、住民に法律を理解し遵守するよう働きかけ、動員することしかできないと述べた。
アパートでの営業も法律を守らなければなりません。
特にホーチミン市では、オフィス、サービス、商業業務の機能エリアを含む複合用途のマンションの場合、マンション内のサービス業務と商業業務の条件も明確に規定しています。
2023年住宅法に規定されているケースに該当せず、条件付き投資および事業分野に関する法的規制を遵守する必要がある事業分野。
ホーチミン市トゥドゥック市のアパート1階にある賃貸ショップハウス - 写真: Q.DINH
長期にわたる違反に対処するための法的手段が存在します。
トイ・チェ氏との会話の中で、グエン・ミン・タオ氏（ホーチミン市トゥードゥック市フオックロンB区在住）は、新たな法的通路と地元管理機関の決意が組み合わさって、人々がより良い生活環境を享受できるようになることを期待している。
タオさんによると、彼が住んでいるアパートでは、ある家族がアパートを猫農場に変え、非常に臭い猫を何十匹も飼育していたという。
住民たちは当初、この家族がペットとして猫を飼っていると思っていたため、同情し、優しい言葉をかけていましたが、ここが繁殖目的で猫を飼育し、ネット販売する場所だと知ると、周囲の住民から中止を勧められました。タオ氏は、住宅法の新規定と市の条例に基づき、この事業は住民の空気や生活環境に影響を与えているため、管理委員会と地方自治体は規則に従って完全に対処できると述べました。
トゥドゥック市にあるマンション管理組合の会長、トラン・トゥアン・ホアン氏は、マンションは居住のみを目的としており、居住者はマンション内での商売は禁止されていると規定されているにもかかわらず、一部の居住者は、ドアやカーテンを閉めたまま、食料品店、ネイルサロン、ライブ配信のオンライン販売場所、倉庫、学生向けの個人指導場所などを開いて法律を回避していると述べた。
したがって、ホアン氏は、これらの特定の規制により、管理委員会や管理者が、居住者やアパートの建物の安全に影響を与える非居住活動に、より積極的に対処できるようになると考えています。
「安全、秩序、周辺住民の生活に影響を与えず、住民からの反発や苦情も出ない行為については、管理委員会が検討します。しかし、禁止行為に該当する行為については、すべてのマンションの管理委員会が断固たる措置を講じなければなりません」とホアン氏は述べた。
ホーチミン市弁護士会のトラン・ミン・クオン弁護士は、住宅法はマンションの使用における禁止行為を規定しているが、ホーチミン市の規制はマンションの管理と使用において許可されている行為と許可されていない行為をより具体的に規定し、各機関の責任も明確に規定していると述べた。
したがって、これは管理会社が違反に対処し、制裁を科すための明確な法的根拠となり、人々がより安全で安心なアパートで生活することに役立ちます。
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出典: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
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