規律を厳しくする、犬、猫、ネイルサロン、マンション内のレストランでの「振る舞い方」

ホーチミン市で施行されたばかりのマンション管理・使用に関する規制は、マンション管理を枠組みに組み入れる法的根拠となり、住民がより安心・安全な生活環境を享受できるようになると多くの人から期待されている。

ホーチミン市トゥードゥックにあるアパートには、Airbnbのレンタルモデルがある - イラスト: Q. DINH

この新しい規制だけでなく、住宅法2023でもマンション内での禁止事項や許可・禁止行為が規定されているが、法規制の施行は徹底されていないのが現状だ。

アパートに滞在する際にはどのような規則に従う必要がありますか?

ホーチミン市の新しい規制において注目すべき点は、市が、アパートを観光宿泊サービスに利用するには必須条件を満たす必要があると定めていることです。

つまり、観光宿泊施設として使用されるアパートは、複合用途アパートに属している必要があります。観光宿泊施設および観光アパート事業者は、観光に関する法律で定められた条件と基準を満たし、条件付き投資および事業分野に関する法律の規定を遵守する必要があります。

ホーチミン市は、マンション内で観光客向け宿泊サービスを提供する組織や個人は、一時滞在登録を行い、観光客に滞在を通知し、マンションの管理および使用に関する規制を完全に遵守しなければならないと規定している。

ホーチミン市では、アパート賃貸業の管理について、集合住宅におけるアパートの賃貸は居住のための正しい使用目的を確保する必要があり、居住以外の目的でアパートを使用することは絶対にしないことを規定しています。

アパートを借りるには、アパートの所有者とアパートを借りたい人の間で契約書を締結する必要があります。

マンション管理組合及びマンション運営管理単位は、賃貸借契約に基づき、マンションの安全及び秩序を確保するため、賃貸マンションを使用する者に対し、マンションの管理及び使用に関する規則及び規程を遵守させるものとする。

さらに、市は、マンションの管理および使用に関して、政府レベル、管理委員会、運営委員会の権限と責任も明確に定義しています。

ホーチミン市は、観光用アパートプロジェクトのみを短期賃貸に利用できると規定しており、住宅用アパートはこの種の事業に使用することはできない - イラスト：Q. DINH

アパートとコンドミニアムを同一視することはできない

AirBnB、Agoda、Bookingなどのオンラインプラットフォームを通じて、宿泊用にアパートを日単位または時間単位で借りることは、現在、ホーチミン市やハノイ、ハロン、ハイフォン、ニャチャンなどの観光都市で人気があります。

短期滞在のためにアパートを貸し出す行為は、アパートの建物に住む住民のコミュニティと入居者の間で多くの対立を引き起こすこともあります。

例えば、多くのアパートでは、短期賃貸のアパートが観光客の宿泊を「禁止」しており、住民や管理委員会からの反対に直面している。

アパート管理委員会は短期賃貸用のアパートのリストを作成し、アパート所有者に短期賃貸を禁止し、観光客の立ち入りを防ぐために入り口に検問所を設置した。

ホーチミン市のマンション運営会社の代表者らは、こうした反応の主な理由は、管理委員会と住民らが、多数の人が出入りすることで安全上の問題や住民の共用財産や共用サービスの損耗が生じる可能性があるとして、管理委員会にこのサービスを阻止するよう要請したことにあると述べた。

一方、2023年の住宅法では、居住目的でのアパートの賃貸は禁止されていないものの、一時的な居住登録を伴う長期賃貸と日単位または時間単位の短期賃貸との間の明確な規定が欠けている。

多くの専門家は、これが住宅における法的な欠陥であり、近年多くのアパートで紛争や争いが絶えない原因になっていると考えています。

短期滞在用にアパートを日単位または時間単位で貸し出すことで、アパートは住宅街の真ん中に位置するコンドミニアムホテルへと変化しました。これは、今日のマンションの居住者に快適で安全な生活を保証するために克服する必要がある欠点です。

不動産研究訓練研究所所長のグエン・ドゥック・ラップ氏は、トゥオイ・チェ氏との会談で、居住用アパートは居住目的のみであるという原則を強調した。

法律では短期滞在用アパートの賃貸を禁止していないが、賃貸を希望するアパート所有者は個人事業主または企業として事業登録しなければならないと規定する必要がある。これは、州の管理機関が彼らを宿泊事業に含め、居住管理を提供し、税金を徴収するための根拠です。

ラップ氏は、オンライン予約プラットフォームを通じたアパート賃貸事業の場合、オンライン予約プラットフォームを運営する企業はアパート所有者に代わって税金を納めなければならないが、アパート所有者は個人所得税を納めなければならず、他の事業との公平性が確保されると述べた。

ラップ氏によると、短期滞在者はたいてい観光客で、時差ボケがあり、住民よりも頻繁に移動するため騒音を発し、コミュニティの生活に影響を与えるため、建物の警備員や管理者が声を上げなければならないことが多いという。

さらに、建物内に短期宿泊用のアパートがある場合、宿泊客が絶えず出入りし追加のサービスや費用が発生するため、建物の管理委員会はセキュリティを確保するために追加の警備員を配置する必要があり、アパートの所有者は発生する費用を処理するために管理委員会と交渉する必要があります。これにより、アパートを賃貸して利益を得るアパート所有者と、建物に住む居住者との間の公平性が確保されます。

ベトナム不動産協会常任副会長のグエン・チ・タン氏もこの見解を共有し、ホテルのように賃貸目的で利用されるアパートも、建物の管理委員会が出入りする人々の管理に苦労しているために問題を抱えていると述べた。

マンション管理組合は、居住者コミュニティの安全と安心を維持し、賃貸マンションを利用して混乱や不安を引き起こしたり違法行為を犯す者を排除したいと考えています。

タン氏は、実際にはホテルの部屋を借りる際には借主が身分証明書を提示する必要があるため、短期滞在用のアパートを借りる場合もこの規制に従わなければならないと述べた。しかし、マンション管理組合にはホテルのような専門の受付スタッフがおらず、人の出入りを管理するのは難しい。

「賃貸住宅を併設するマンションの場合、管理委員会はマンション管理規約に、賃貸事業の対象となるマンションと対象とならないマンションに関する規定を追加しなければなりません。これにより、どのマンションが賃貸事業の対象となり、どのマンションが対象外となるかを判断することができます」とタン氏は述べた。

タン氏によれば、原則として、アパートの所有者は多数派の意見に従わなければならず、自分の好きなようにしてはいけないという。アパートに住むということは、共通のルールに従い、共通のエレベーター、共通の廊下、共通のサービスを利用する必要があることを意味します。

アパートを「ホテル」にしたいオーナーは、仮住まいを区警察に申告し、入居者について管理委員会に報告し、入居者と契約を結ぶ責任がある。オンライン予約プラットフォームは入居者探しのみをサポートし、入居者に対する責任は家主が負います。

また、不動産専門家の中には、AirBnB を通じてアパートを貸し出すことはホテル経営とほとんど同じで、入居者がどれくらい滞在するかは誰にも分からず、アパートのオーナーも入居者とはオンラインでのみやり取りし、直接面識はないと考えている人もいます。

したがって、宿泊・ホテルサービスは条件付きの事業分野であるため、アパートの大家は事業を行う前に州の管理機関に登録しなければならないという規制を追加する必要があります。

3月4日の午後、ホーチミン市4区9区ベン・ヴァン・ドン通りのアパートから帰宅し、迎えの車を待つ客たち - 写真：TTD

より明確にするために法律を改正する必要がある

グエン・チ・タン氏によれば、現在の住宅法ではオフィス用にアパートを貸すことは禁止されているが、居住目的で貸すことは禁止されていない。

現実には、基本的な仮住まい登録による長期アパート賃貸では紛争が発生しないケースが2件ありますが、日単位や時間単位での短期賃貸は多くの問題を引き起こし、共用スペースに影響を与え、制御が非常に困難です。

「私たちは長期のアパート賃貸と日単位や時間単位の短期賃貸を混同しています。

「多くの人は、誰にも管理されたくないという理由で、AirBnBを通じて短期アパートを借りることを選択しています。そのため、悪質な人に利用されて居住者の生活に影響が出ないように、この問題に関する規制を追加する必要があります」とタン氏は述べた。

ANVI法律事務所所長の弁護士 Truong Thanh Duc 氏によると、アパート賃貸事業では2つの問題が発生している。1つ目は関連する法的規制、2つ目は自己管理である。

ダック氏は、アパートのオーナーが両親や子どもを長期滞在させたとしても、住民から疑問の声が上がることはないだろうと語った。

過去に発生した問題の99％は、AirBnB、Agoda、Bookingなどの越境予約プラットフォームを介した賃貸など、住宅の賃貸などの民事契約に関連しています。

日単位または時間単位での短期アパートのレンタルは、通常の居住用途には適していないことに注意してください。これは本質的にはホテルおよび宿泊事業です。

したがって、アパート賃貸業を営んでいるマンションを調査すれば、ほとんどの人が間違いなく反対するであろうことから、より詳細な規制の方向へ法改正する必要がある。

ホテルでも、受付スタッフは知らない人が部屋に入ることを許可しないことが多いです。購入したい場合は、ゲストの出入りに合わせてセキュリティと秩序を管理する必要があるため、ロビーに留まらなければなりません。

ドゥック氏によれば、自主管理の要素を考慮すると、アパートの賃貸料は建物に住む住民が支払う賃料の2倍か3倍にする必要があるという。建物内に賃貸事業を営むことを希望するアパート所有者がいる場合、住民コミュニティはアパート建設協議会にその旨を持ち込んで投票しなければなりません。

コミュニティが同意しない場合は、アパートの所有者は賃貸を許可されません。コミュニティが事業の許可に同意した場合、アパートの所有者は追加料金の支払い、一時居住の登録、アパートの賃貸契約への署名など​​の条件を満たす必要があります。

「技術的障壁」の実施を容易にする法律が必要

多くの専門家は、マンションの管理規約で禁止されていない限り、マンション管理委員会が入居者の滞在を阻止することは認められないだろうと同意している。

マンションの管理規約で賃貸が禁止されている場合、賃貸を希望する世帯とのトラブルになりやすいが、管理組合はそれに従わなければならない。したがって、長期的には、住宅法に、矛盾を避けるために明確かつ明確な規制を補足する必要がある。

現在、住宅法ではアパートの賃貸を禁止していないが、アパートの管理委員会は、入居者に身分証明書の提示、仮住まいの登録、賃貸契約書への署名、入退去時間の規則遵守、建物の清掃などを要求するなどの「技術的障壁」を設けることができる。

弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏は、管理委員会は住民コミュニティを代表し、マンション管理規則に従って運営していると付け加えた。取締役会の権限を拡大したいと思っても、法律に打ち勝つことはできません。彼らにできるのは、住民に法的規制を理解し遵守するよう宣伝し、動員することだけです。

アパートでの営業も法律を守らなければなりません。

特にホーチミン市では、オフィス、サービス、商業業務の機能エリアを含む複合用途のマンションの場合、マンション内のサービス業務と商業業務の条件も明確に規定しています。

2023年住宅法に規定されたケースに該当せず、条件付き投資および事業分野に関する法的規制を遵守する必要がある事業分野。

ホーチミン市トゥドゥック市のアパート1階にある賃貸ショップハウス - 写真: Q. DINH

長期にわたる違反に対処するための法的手段が存在します。

トゥオイ・チェと話したグエン・ミン・タオ氏（ホーチミン市トゥードゥック市フオックロンB区在住）は、新たな法的根拠と地元管理機関の決意が組み合わさることで、人々がより良い生活環境を享受できるようになることを期待している。

タオさんによると、彼が住んでいるアパートでは、ある家族がアパートを猫農場に変え、非常に臭い猫を何十匹も飼育していたという。

住民たちは当初、この家族が猫をペットとして飼っているのだろうと思い、同情し、優しくアドバイスをしていた。しかし、ここが繁殖用に猫を飼育し、ネットで販売する場所だとわかり、周囲の家庭から中止を提案された。タオ氏は、住宅法の新規定と市の規制により、この事業は住民の空気と集団生活環境に影響を与えているため、管理委員会と地方当局は規制に従って完全に対処できると述べた。

トゥドゥック市にあるマンション管理組合の会長、トラン・トゥアン・ホアン氏は、マンションは居住用としてのみ利用し、居住者はマンション内での商売は禁止されていると規定されているにもかかわらず、一部の居住者はドアを閉めカーテンを下ろした状態でも、法律を回避し、食料品店、ネイルサロン、ライブ配信のオンライン販売場所、倉庫、学生向けの個別指導場所などとして営業していると語った。

したがって、ホアン氏は、これらの具体的な規制により、管理委員会や運営委員会が、居住者やアパートの安全に影響を与える非居住活動に、より積極的に対処できるようになると考えています。

「安全、秩序、周辺住民の生活に影響を与えず、住民からの反発や苦情も出ない行為については、管理委員会が検討します。しかし、禁止行為に該当する行為については、すべてのマンションの管理委員会が断固たる措置を講じなければなりません」とホアン氏は述べた。

ホーチミン市弁護士会のトラン・ミン・クオン弁護士は、住宅法ではマンション利用における禁止行為が規定されているが、ホーチミン市の規制ではマンションの管理・利用において許可されている行為と許可されていない行為がより明確に規定され、各機関の責任も明確に規定されていると述べた。

したがって、これは管理会社が違反に対処し、制裁するための明確な法的根拠となり、人々がより安全で安心なアパートに住むことに役立ちます。

出典: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm