土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、そのため譲渡取引が実行できません。
土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、そのため譲渡取引が実行できません。
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| ホーチミン市の多くの商業住宅プロジェクトは、土地使用料の問題により譲渡できません。 |
土地使用料問題で行き詰まる
ホーチミン市のある不動産会社の社長は、ダウ・トゥ紙の記者に対し、同社には複数の有望なプロジェクトがあるものの、資金繰りの悪化により、財務立て直しのため、ホーチミン市7区のプロジェクトを譲渡するパートナーを探さざるを得なくなったと語った。パートナーは準備が整っているものの、法的障壁、特に土地使用料の問題により、プロジェクト譲渡契約はまだ履行されていない。
規制によると、プロジェクトを譲渡するには、投資家は土地使用料を含む国への財務義務を履行しなければなりません。財務難に陥った企業は土地に関する財務義務を履行できないだけでなく、パートナーがこの問題の解決のために一定額の資金を前払いすることに同意したとしても、土地評価のボトルネックにより、企業はプロジェクトの土地使用料を支払うことができません。
上記の企業だけが事例ではありません。2024年にはホーチミン市の多くの企業がプロジェクト譲渡のパートナー探しに「シグナル」を発していますが、今のところ取引は成立していません。
ホーチミン市建設局の情報によれば、多くの外国投資家が合併・買収（M&A）取引の実行に熱心であるものの、いずれも法的手続き上の困難に直面しているにもかかわらず、2024年にはホーチミン市における商業用住宅プロジェクトの譲渡は行われないことも明らかになっている。
規制の改正案
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、商業用住宅プロジェクトの譲渡が1年間全く行われなかったという事実は、M&A活動が停滞していることを示しているが、これは多くの企業が困難を乗り越えてキャッシュフローを生み出すために投資を再編成する必要があるという現実である、と認めた。
チャウ氏によると、不動産事業法（2023年）第39条は非常に厳格な原則を規定しており、不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡が完了した後、譲受人は譲渡投資家の権利と義務を継承する。しかし、この法律には、プロジェクトの譲渡条件として、土地使用料、地代、税金、手数料、土地に関連する費用（該当する場合）など、プロジェクトの土地に関する財務上の義務を履行していることも規定されている。
チャウ氏は、このような規制は実際には一貫性がなく、現実に即していないと述べた。不動産や商業住宅プロジェクトの投資家は、プロジェクトの調整により追加の財務義務が生じる場合を除き、財務義務を履行し、国に土地使用料を一度だけ支払うだけであるからだ。
そのため、HoREAは、 投資家が土地に関する金銭的義務を履行せずに不動産プロジェクトの全部または一部を譲渡する場合、譲渡を受けた企業が以前の投資家に代わってこの義務を履行する責任を負うことを規定する規則の検討と補足を建設省が首相および所管当局に提出することを検討するよう提案した。
HoREAによると、この改正は、M&Aのボトルネックを取り除き、企業の困難を取り除き、プロジェクト移転活動の障害を取り除き、それによって不動産市場の回復、安全で健全かつ持続可能な開発を促進し、国家予算の収入増加に貢献することを目的としている。
さらに、現在停滞している数百もの不動産プロジェクトは、国に対する財務上の義務を履行していません。これらのプロジェクトが移管される場合、移管先は通常、財務的および管理的に能力のある事業体であり、プロジェクトを再開したり、市場の需要に合わせてプロジェクトを再編・調整したりすることができます。これにより、追加の財務上の義務が生じ、国庫の歳入が増加します。
「上記の規制が改正されなければ、企業は株式の譲渡や事業の売却、つまり実質的に不動産プロジェクトの譲渡によって、依然として規制を『回避』することができる」とチャウ氏は付け加えた。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html
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