企業の土地へのアクセスを容易にする

イラスト：ビッチ・リエン

保健・教育分野のサービスを提供するプロジェクトを実施するために企業が土地にアクセスすることが困難になっていることに関して、天然資源環境省（MONRE）のレー・ミン・ガン副大臣が記者団のインタビューに応じた。

記者： 2024年土地法とその施行文書では、投資家向けに健康や教育の分野でサービスを提供するプロジェクトを実施するための土地の割り当てについてどのような規定があるのか教えていただけますか？

レ・ミン・ガン副大臣：2013年土地法と比較すると、2024年土地法は、国益及び公共の利益のための社会経済開発のための土地収用に関する規定に多くの変更を加えています。土地法第79条に規定されている31の具体的なケースにおいて、国家予算内外を問わず、投資資金の出所を問わず、土地資源の利用促進、土地利用効率の向上、近代的な社会経済インフラの整備、社会保障政策の実施、環境保護、文化遺産の保全のために、国益及び公共の利益のための社会経済開発プロジェクトを実施することが不可欠である場合、国家は土地を収用します。これには、教育、保健、体育、スポーツなどの分野におけるプロジェクトも含まれます。

これらのケースに関して、土地法第 124 条第 5 項は、土地使用権の競売を行わない、投資家を選定するための入札を行わないで、土地を使用してプロジェクトを実施する土地の割り当てとリースも許可しています。また、国が第 79 条の規定に従って土地を回収する場合、公共投資資金を使用せずに、または官民パートナーシップ方式による投資プロジェクトを実行する場合、関心のある投資家がいるが、プロジェクトへの関心を募集するための条件を満たす投資家が 1 人のみである場合、関心のある投資家の数は、入札に関する法律、産業およびセクター管理に関する法律の規定に従って決定する必要があります。

関心のある投資家が2人以上いる場合は、投資家間の土地アクセスの公平性と透明性を確保し、少数の利益団体への土地の集中を制限し、土地資源が公平かつ効果的に配分され、国家予算の収入が増加することを保証するため、土地使用権のオークションまたは投資家を選定するための入札プロセスを実施する必要があります...

さらに、土地法第127条第1項は、国家予算資本が使用されず、土地回収が土地法第79条の対象となる場合、投資家が土地使用権の交渉オプションを選択し、土地回収を提案しない場合、土地使用権の受け取りに関する合意を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するために土地を使用することを認めています。

または、土地使用権者が投資プロジェクトを提案した場合、本法第79条に規定されている場合であっても、土地利用計画に適合し、土地利用目的の変更を要求し、管轄の国家機関が投資政策を承認し、同時に投資法の規定に従って投資家を承認すると、国家が土地を回収することなく、投資プロジェクトの実施のために土地を使用することができます（第127条第6項）。

したがって、健康と教育の分野でサービスを提供するプロジェクトは、投資資本の出所を区別することなく、2024年土地法の規定に従って国による土地回収の対象となる。

記者：それでは、この分野の投資家は土地に対してどのようなアプローチを取っているのでしょうか？

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法では、保健・教育プロジェクトを含むプロジェクトの土地取得方法は、実際の実施状況に応じて非常に多様かつ柔軟であると規定されており、投資を支援・促進する方法（競売や入札なしの土地の割り当てや土地のリース）もあります。

天然資源・環境省のレ・ミン・ガン副大臣。写真：TN&MT新聞

一方、企業間の競争をベースとし、公平性や透明性を確保しながら市場原理に従う方式（土地使用権のオークション、土地を利用したプロジェクトを実施する投資家を選定するための入札）、企業の主体性を創出する方式（土地使用権の譲渡を受ける契約、または土地使用権を保有する契約）もある。

このように、土地法の規定によれば、健康や教育を含むさまざまな分野での投資家の土地使用権へのアクセスがよりオープンになり、国の政策、ガイドライン、法律に従って、投資家が土地にアクセスし、地元の社会経済開発プロジェクトを実行するための土地を保有するための公的で透明性があり公正で好ましい環境が創出されます。

記者： 2024年土地法では、国から土地を賃借する企業に抵当権が認められているものの、実施要領がないため、不動産を担保とした債券発行の際に抵当権者の特定が困難になっているという意見があります。この点について、どのようにお考えですか。

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法は、土地利用形態ごとに経済組織の抵当権について詳細に規定しています。これを受けて、土地使用料を支払って国から土地を交付された経済組織、またはリース期間全体にわたる一時金で土地を賃借した経済組織は、法律の規定に基づき、ベトナムで活動する認可を受けた信用機関、その他の経済組織または個人において、土地使用権および土地に付随する自己所有の資産を抵当に入れる権利を有します（第33条d項）。また、年間使用料を支払って国から土地を賃借した経済組織、海外に居住するベトナム系住民、および外国投資資本を持つ経済組織は、法律の規定に基づき、ベトナムで活動する認可を受けた信用機関、その他の経済組織または個人において、土地に付随する自己所有の資産を抵当に入れる権利を有します（第34条b項）。

上記の規定に従って抵当を実行するには、土地使用権証明書の種類が規定されているか、土地が紛争状態にないか、管轄の国家機関によって紛争が解決されており、裁判所の判決、決定、仲裁の決定または裁定が法的に効力を発している、土地使用権が差し押さえの対象になっていない、民事判決執行に関する法律の規定に従って判決の執行を確保するためのその他の措置が適用されていない、土地の使用期限内である、土地使用権が法律の規定に従って臨時緊急措置の対象になっていないなど、土地法（第45条）の条件を完全に満たす必要があります...

このように、土地法は、企業が土地使用権に関する抵当権を行使するための比較的完備した法制度を備えている。

不動産を担保として債券を組む場合の抵当権については、土地法の範囲ではなく信用機関法の範囲であるため、その内容については専門管理機関が独自の主張をすることになります。

記者： 2024年土地法や商業地・サービス地価格規制実施指針文書では、税金の計算に同じ地域・場所の地価を70～80％乗じた価格を用いており、商業地・サービス地の価格が高騰し、企業の生産・経営に支障をきたし、影響を与えているという意見がありますが、これについてはどうお考えですか。

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法では、土地使用税の算定に用いる土地価格は、土地価格表に掲載されている価格と規定されています。2024年6月27日付の土地価格規制に関する政府政令第71/2024/ND-CP号第12条第1項は、商業用地とサービス用地の価格が、省人民評議会が定める土地価格表に具体的に記載しなければならない必須事項であると定めています。

以前は、2013年土地法の施行に伴い、2014年5月15日付の政府法令第44/2014/ND-CP号第11条第1項の規定に基づき、都市部の商業・サービス用地価格表と農村部の商業・サービス用地価格表は、省人民委員会が発行する土地価格表の必須項目でした。同時に、商業目的の公共用地、機関本部ビル用地、公共事業ビル用地のみ、省人民委員会は、土地価格表に規定されている近隣地域の事務所ビル用地、公共事業ビル用地の価格と比較した住宅地の価格を基準に土地価格を決定することが認められています。

したがって、2013年土地法と2024年土地法の両方には、住宅地の価格に基づいて商業サービス用地の価格を決定するための規制はありませんが、土地価格表でこのタイプの土地の価格に関する具体的な規制が必要です...

上記の状況は、実施プロセスに起因する可能性があります。天然資源環境部は、今後もこの内容を記録、吸収、注視し、検討、検査を行い、問題を迅速に処理することで、2024年土地法の今後の実施に向け、関連政策の調整を継続していきます。

【記者】副大臣、ありがとうございました！

出典: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html