企業の土地へのアクセスを容易にする。

イラスト写真：ビッチ・リエン

医療や教育分野のサービスを提供するプロジェクトのために企業が土地を取得する際に直面する困難に関して、 天然資源環境省のレー・ミン・ガン副大臣が記者団と議論した。

記者： 2024年土地法とその施行規則では、ヘルスケアや教育分野のサービスを提供するプロジェクトへの土地の割り当てを投資家にどのように規定しているのかご説明いただけますか。

レ・ミン・ガン副大臣：2013年土地法と比較すると、2024年土地法は、国益及び公共の利益を目的とした社会経済開発のための土地収用に関する規定に多くの変更を加えています。国は、土地法第79条に規定する31の具体的なケースにおいて、国家予算内外の投資資本を区別することなく、土地資源の最大化、土地利用効率の向上、近代的な方向への社会経済インフラの整備、社会福祉政策の実施、環境保護、文化遺産の保全など、国益及び公共の利益を目的とした社会経済開発プロジェクトの実施に必要不可欠な場合に、土地を取得します。これには、教育、保健、スポーツなどの分野におけるプロジェクトも含まれます。

これらのケースに関して、土地法第124条第5項は、第79条に規定されているように国家が土地を回収するプロジェクト、公共投資資本を用いないプロジェクト、または官民連携方式で投資されるプロジェクトにおいて、関心のある投資家がいるものの関心募集の条件を満たす投資家が1社のみである場合、土地使用権を競売にかけたり、土地を利用したプロジェクトを実施するための投資家を選定するための入札を行ったりすることなく、土地の割り当ておよび賃貸を行うことも認めている。関心のある投資家の数は、入札法および関連産業およびセクターの管理に関する法律に従って決定されなければならない。

複数の投資家が関心を示している場合、土地使用権の投資家を選定するためにオークションまたは入札を実施する必要があります。これにより、投資家間の土地アクセスの公平性と透明性が確保され、少数の利害関係者への土地の集中が抑制され、土地資源の公平かつ効率的な配分が保証され、ひいては国家予算の歳入増加につながります。

さらに、土地法第127条第1項は、国家予算資金が使用されず、土地法第79条に規定されているように土地が収用対象である場合、投資家が土地収用を提案せずに土地使用権の取得交渉を選択し、土地使用権取得に関する合意を通じて社会経済開発プロジェクトに土地を使用することを認めています。

あるいは、現在土地使用権を保有する者が、本法第79条の規定に該当する投資プロジェクトを提案し、土地利用計画に合致し、かつ土地利用目的の変更を要請し、管轄の国家機関が投資政策を承認し、同時に投資法に基づいて投資家を承認した場合、国家が土地を収用することなく、当該土地を使用して投資プロジェクトを実施することができる（第127条第6項）。

したがって、ヘルスケアおよび教育分野でサービスを提供するプロジェクトは、投資資本の点で区別されることなく、2024年土地法の規定に従って国による土地取得の対象となります。

記者：それでは、この分野で投資家が土地を取得する際に用いる手段は何でしょうか？

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法は、保健・教育分野を含むプロジェクトのための土地取得について、実際の実施状況に応じて多様かつ柔軟な方法を規定しています。投資を促進する支援的な方法（土地の割り当て、競売や入札を伴わない土地のリース）もあります。

天然資源・環境省のレ・ミン・ガン副大臣。写真：TN&MT新聞

同時に、企業間の競争に基づき、公平性と透明性を確保する市場ベースの方法（土地使用権のオークション、土地使用プロジェクトを実施するための投資家を選択するための入札）や、企業にさらなる自主性を与える方法（土地使用権の譲渡または既存の土地使用権の受領に関する合意）もあります。

このように、土地法によれば、医療や教育を含むさまざまな分野の投資家の土地使用権へのアクセスが拡大され、国の政策と法律に従って、投資家が土地にアクセスし、地元の経済と社会の発展を目的としたプロジェクトを実施するための透明で公正かつ好ましい環境が創出されています。

記者： 2024年土地法では、国から土地を借りた企業に抵当権が認められているものの、実施要領がないため、不動産を担保とした債券発行の際に抵当権者の特定が困難になっているとの意見があります。この点について、どのようにお考えでしょうか。

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法は、土地利用形態ごとに経済組織の抵当権を詳細に規定しています。これにより、国が土地使用料を支払って土地を割り当てた経済組織、またはリース期間全体にわたる一時金で土地を賃借した経済組織は、ベトナムで活動を許可された信用機関、法律で規定された他の経済組織、または個人に、土地使用権と土地に付随する財産を抵当に入れる権利を有します（第33条d項）。また、国が年払いで土地を賃借した経済組織、海外に居住するベトナム系の人々、および外国投資資本を持つ経済組織は、ベトナムで活動を許可された信用機関、法律で規定された他の経済組織、または個人に、土地に付随する財産を抵当に入れる権利を有します（第34条b項）。

上記の規定による抵当手続きは、土地法（第 45 条）に規定されている条件を完全に満たしている必要があります。たとえば、規定されているいずれかの種類の土地使用権証明書を保有していること、土地が係争中でないこと、または管轄の国家機関によって紛争が解決されていること、裁判所の判決または決定、または仲裁の決定または裁定が法的に有効になっていること、土地使用権が差し押さえられていないこと、または民事判決執行法に規定されている判決執行を確保するためのその他の措置の対象になっていないこと、土地使用権が期限内であること、土地使用権が法律に規定されている臨時緊急措置の対象になっていないことなどです。

このように、土地法は、企業が土地使用権に関連する抵当権を行使するための比較的完全な法的枠組みを備えています。

債券発行時の担保としての不動産の使用については、土地法の適用範囲外であり、信用機関法の規定に従うため、関係規制機関が独自の具体的なガイドラインを定めることになっている。

記者： 2024年土地法及びその実施ガイドラインでは、税金の計算に用いる商業・サービス用地の価格を、同じ地域・場所にある住宅地の価格に70～80％を乗じた価格と規定しており、商業・サービス用地の価格が高くなり、企業の生産活動や経営活動に支障をきたし、悪影響を与えるとの意見がありますが、これについてはどうお考えですか。

レ・ミン・ガン副大臣：2024年土地法では、土地使用税の算定に用いる土地価格は、土地価格表の土地価格とすることが規定されています。2024年6月27日付の土地価格に関する政府令第71/2024/ND-CP号第12条第1項では、商業用地及びサービス用地の確定価格は、省人民評議会が定める土地価格表において具体的に規定されなければならない必須事項であると規定されています。

2013年土地法では、2014年5月15日付政府法令第44/2014/ND-CP号第11条第1項に土地価格について規定されているとおり、都市部の商業用地及びサービス用地の価格表、並びに農村部の商業用地及びサービス用地の価格表は、省人民委員会が公布する土地価格表の必須構成要素であった。さらに、商業目的の公共用地、機関本部建設用地、公共サービス施設建設用地についてのみ、省人民委員会は、土地価格表に規定されている隣接地域の機関本部用地又は公共サービス施設用地と比較した住宅用地の価格に基づいて土地価格を決定することができた。

したがって、2013年土地法も2024年土地法も、商業用地およびサービス用地の価格が住宅用地の価格に基づくべきであると規定しておらず、代わりに、この種類の土地の価格は土地価格表で具体的に規制される必要がある…

上記の状況は、組織および実施プロセスに起因する可能性があります。天然資源環境省は、この問題を引き続き認識し、検討し、注視し、問題があれば検討・検証し、迅速に対処することで、2024年土地法の将来的な施行に向けて関連政策をさらに調整していきます。

【記者】副大臣、ありがとうございました！

出典: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html