フーイエンの不動産プロジェクトはなぜ多くの問題に遭遇するのでしょうか?

ホアビン市場通り住宅地区プロジェクトは、コンサルティング部門の提案の根拠がないため（類似のプロジェクトがないため）、土地価格が承認されていません。予算に支払われる最低価格の問題により、多くのプロジェクトが承認されませんでした。

コンサルティング部門も苦戦

ホアヴィン市場通り住宅地区プロジェクトに関して、建設投資株式会社72は、同プロジェクトはフーイエン省人民委員会により投資家として認められているものの（文書番号5418、2018年9月24日）、 2019年12月から土地配分決定（第1期、面積11.79ヘクタール）を発行しました。同時に、当社は2020年4月以来、多くの項目の工事を同時に実施してきました（整地、道路、排水システムの50％達成、市場の90％達成...）が、現在まで、プロジェクトの土地価格は規定に従ってフーイエン省人民委員会によって承認されていません。

技術インフラ建設当時のホアヴィン市場通り住宅地区プロジェクト。出典:binhanpy.

建設投資株式会社72は、土地使用料の計算が4年以上延長されたため、同社は多くの困難と行き詰まりに遭遇したと述べた。最近、プロジェクトの財政難により建設の進捗が停滞している。さらに、商業銀行は、プロジェクトの土地価格が管轄当局によって承認された場合にのみ、プロジェクトへの資金の支払いを継続します。

一方、2022年11月16日、フーイエン省人民委員会は投資政策の調整を承認する決定（決定第1372号）を出しました。したがって、プロジェクトの実施進捗は 2024 年 6 月に完了し、プロジェクト全体が稼働を開始する必要があります。

当社は2022年12月2日に、フーイエン省党委員会、人民評議会、人民委員会に報告書第182/KHKT号を提出し、関係部門および支部に対し、プロジェクトの予算（m3値）に支払われる土地価格と最低価格を至急算出するよう要請しましたが、当局はまだ解決していません。

この会社は、フーイエン省人民委員会が投資家に対し、ホアビン市場通り住宅地区プロジェクトに関する財政的義務を予算に支払うよう通知することを提案した。

上記の提案に応えて、フーイエン省天然資源環境局は、ドンホア地区ホアビン市場通り住宅地区プロジェクト（フェーズ1）を実施するための土地割り当てと土地リースに関する省人民委員会の2019年12月27日の決定第2144号に基づき、同局はプロジェクトの土地使用料と土地賃料を計算するための基礎となる具体的な土地価格を決定するためにコンサルティングユニットを雇用したと発表した。

天然資源環境省は、省の特定土地価格評価審議会に計6回にわたり提案を行っているが、審議会で全会一致の承認を得ていない（1回目2021年1月14日、6回目2022年6月21日）。その理由は、土地の評価の具体的な時期を決定する問題です。

フーイエン省人民委員会は、それぞれ2023年4月10日、2023年5月29日、2023年7月10日、2023年8月11日付けの文書で実施指示を出しました。

これらの文書における省人民委員会の指示に従い、天然資源環境局はコンサルティング部門であるニュービジョンバリュエーションカンパニーリミテッドに書類の編集と完成を繰り返し要請した。

しかしながら、当社は2023年11月24日に、評価活動を一時停止しているため、天然資源環境局と締結した特定の土地評価契約の履行を継続することを拒否することを求める正式文書を送付しました。

その後、天然資源環境省はそれを実行するために新たなコンサルティング部門を雇いました。このコンサルタント会社は、プロジェクトの特定の土地価格を決定するために剰余金法を適用します。しかし、天然資源環境省は、土地価格コンサルティング部門も、具体的な土地価格を決定する基準として、収益を形成するその他の要素や費用を形成する要素の内容を提案しなかったと指摘した。

「実際には、フーイエン省はこれまでホアビン市場住宅地区プロジェクトに類似した他のプロジェクトについて土地評価を実施していないため、コンサルティング部門には提案を行う根拠がない」とフーイエン省天然資源環境局はこの問題を提起した。

m3値を削除

建設投資株式会社72号がホアビン市場住宅地区プロジェクトでm3値に関連した困難を抱えているだけでなく、別の企業もこの理由でプロジェクトが承認されていない。

具体的には、フーイエン省人民委員会に提出された請願書の中で、ROXグループ株式会社は、最近同社とその関連会社および関連会社がフーイエン省におけるいくつかの不動産プロジェクトへの投資に関心を持ち、参加してきたと述べています。

具体的には、投資準備プロジェクトには、ホアアン・ホアトリコミューン（フーホア地区）の新住宅地プロジェクトが含まれます。ナムビン新都市圏プロジェクト第1期（ドンホア町ホアスアンタイ区）。これらのプロジェクトでは法的文書が完成しています。規定に従って投資政策の評価と承認を申請する資格を有する。

このプロジェクトは、投資プロジェクト実施の申請を提出しており、それは、Phu Thur Town Market Area Project (Tay Hoa District)である。

しかし、この企業は、2023年11月14日付通知第1847/TB-VPUBND号の内容に従って、各部署、支部、地方はフーイエン省人民委員会の指示を待たなければならないため、プロジェクトは次のステップを実行できないと述べています。

したがって、ROXグループ株式会社は、投資家が次のステップを実行し、プロジェクトの投資進捗を加速するための十分な基盤が得られるよう、省人民委員会とフーイエン省計画投資局に住宅プロジェクトと不動産プロジェクトに関する指示を早急に与えるよう要請します。

企業の請願に応えて、フーイエン省計画投資局は、省内の投資家を選定するための入札を組織する形での住宅開発プロジェクトの実施は、現在多くの困難と問題に直面していると述べた。

2023年11月1日の省主席、副主席会議における省人民委員会の集団指導の結論（通知第1847号）を実行し、天然資源環境局は、土地の起源、時期、土地使用者を特定するための検討結果を組織し、報告しました。

併せて、入札により投資家を選定する住宅プロジェクト（立方メートル値が確定しているプロジェクトと確定していないプロジェクトを含む）の総プロジェクト面積のうち、公共用地の面積と土地法第8条の規定により国家が管理のために割り当てた土地の面積を明確にする。上記ROXグループ株式会社のプロジェクトを含みます。

天然資源・環境省の検討結果およびその他の関連内容に基づき、計画投資省は、同省が以下の内容を統合していることを通知する。同時に、2024年土地法に基づく土地を利用した投資プロジェクトを実施するための投資家選定に関する入札条件に関する新たな規制を見直す。 2023年入札法およびその実施文書に従って入札します。

計画投資局は、次のステップ（ドンホア町ホアビン市場住宅地区プロジェクトを含む）を実行するための基礎として、省内の投資家を選定するための入札を組織する形で、住宅開発プロジェクトに関する検討と決定のために、省人民委員会に報告している。

建設投資株式会社72が投資したホアビン市場通り住宅地区プロジェクトは、面積が約13ヘクタール、総投資額が1620億ドンを超える。このプロジェクトには、新しい2階建てのホアヴィン市場、商業センター、幼稚園、387区画の住宅地、6つの緑地公園などが含まれます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/vi-sao-cac-du-an-bat-dong-san-tai-phu-yen-gap-nhieu-vuong-mac-d220513.html