អ្នកទិញផ្ទះពិចារណាផ្លាស់ប្តូរទៅកាន់ផ្ទះ

ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះជាបន្តបន្ទាប់ អ្នកទិញអាចពិចារណា និងជ្រើសរើសជួល ឬទទួលយកការផ្លាស់ប្តូរទៅខេត្តជិតខាង ដើម្បីទិញក្នុងតម្លៃដ៏សមរម្យ។

តម្លៃលក់ខ្ពស់។

ទិន្នន័យរបស់ Savills ដែលចេញផ្សាយនាពេលថ្មីៗនេះបង្ហាញថា នៅទីក្រុងធំៗទាំងពីរដូចជា ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានប្រចាំឆ្នាំធម្មជាតិមានប្រហែល 50,000 ផ្ទះ។ នេះជាលទ្ធផលនៃការធ្វើអន្តោប្រវេសន៍ ការផ្លាស់ចេញពីផ្ទះរបស់មនុស្សពេញវ័យ និងចំនួនមនុស្សជាមធ្យមក្នុងផ្ទះមានការថយចុះ…

តួលេខតម្រូវការនេះមិនត្រូវបានបំពេញដោយឧបសគ្គនៃការផ្គត់ផ្គង់មួយរយៈទេ ដែលបណ្តាលឱ្យមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកើនឡើង។ លើសពីនេះ កត្តាម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចដូចជាទីផ្សារមាសដែលប្រែប្រួល និងអត្រាការប្រាក់ទាបបានធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគស្វែងរកបណ្តាញវិនិយោគដែលសមហេតុផល និងរយៈពេលវែង។ តម្រូវការអចលនទ្រព្យក្នុងផ្នែកអាផាតមេនក៏កើនឡើងដែរ។

តម្រូវការអចលនទ្រព្យនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងកំពុងកើនឡើង។ រូបថត៖ Viet Dung

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ របាយការណ៍របស់ Savills ក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បានបង្ហាញថា តម្លៃអាផាតមិនចម្បងនៅទីក្រុងហាណូយឈានដល់ 59 លានដុង/m2 កើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាស និង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការ ហើយតម្លៃក៏បានកើនឡើងផងដែរបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃពីមុន។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ទិន្នន័យពីក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បង្ហាញថា នៅចុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃអាផាតមិនដំបូងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានឈានដល់ 61 លានដុង/m2 ដែលមិនផ្លាស់ប្តូរពីត្រីមាសមុន។ វិនិយោគិនបន្តរក្សាគោលនយោបាយលក់ និងការទូទាត់ដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ ដើម្បីបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលផលិតផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនមានភាពវិជ្ជមានខ្លាំងនោះទេ។

វាមិនអាចប្រកែកបានថាអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការបានជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកលក់ វិនិយោគិនក៏មាន "ការរងទុក្ខ" របស់ពួកគេផងដែរ ដែលធ្វើឱ្យវាពិបាកក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃ ទោះបីជាពួកគេពិតជាចង់ក៏ដោយ។

អ្នកដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ បាននិយាយថា ដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន ក្រុមហ៊ុនត្រូវតែ "ទទួល" ការចំណាយច្រើន។ ឧទាហរណ៍ ថ្លៃដីរបស់គម្រោងរួមមាន ថ្លៃសំណង ថ្លៃបោសសំអាតទីតាំងតាមរយៈការទទួលផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងថ្លៃការពារដីស្រែ (បើដីស្រែប្រើ) សម្រាប់រដ្ឋ។

ការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីជាធម្មតាមានប្រហែល 15% នៃតម្លៃគម្រោងផ្ទះល្វែង ប្រហែល 30% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង និងប្រហែល 20% សម្រាប់គម្រោងវីឡា។

ជាពិសេស សំណងបច្ចុប្បន្ន និងការចំណាយលើការបោសសម្អាតទីតាំងជាធម្មតាត្រូវបានកាត់ដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅប្រហែល 70% នៃការចំណាយជាក់ស្តែងដែលសហគ្រាសបានកើតមានឡើង។ ការចំណាយជាក់ស្តែងដែលនៅសេសសល់ដែលមិនត្រូវបានកាត់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រាក់ចំណេញ ហើយសហគ្រាសត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មបន្ថែម 20% លើប្រាក់ចំណេញនោះ។ ជាចុងក្រោយ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរាប់បញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃលក់ដែលអតិថិជនត្រូវបង់នៅពេលទិញផ្ទះ។

ការចំណាយលើការសាងសង់មានប្រហែល 50% នៃតម្លៃគម្រោងផ្ទះល្វែង ប្រហែល 30% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង និងប្រហែល 20% សម្រាប់គម្រោងវីឡា។ ការចំណាយលើប្រភេទនេះកំពុងកើនឡើងជាឧទាហរណ៍ ការចំណាយលើផ្ទៃដី 1 m2 សម្រាប់ការសាងសង់អាផាតមិនឥឡូវនេះបានកើនឡើងដល់ 13-15 លានដុង/m2 ដែលជិតទ្វេដងនៃកម្រិតពីមុន 7-8 លានដុង/m2...

អ្នកដឹកនាំអាជីវកម្មខាងលើបានចែករំលែកថា “ការចំណាយទាំងអស់ខាងលើត្រូវបានគណនាក្រោមលក្ខខណ្ឌទីផ្សារធម្មតា ជាមួយនឹងរយៈពេលបញ្ចប់គម្រោងប្រហែល 3 ឆ្នាំសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ប្រសិនបើចំណាយពេលយូរដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដូចកាលពីអតីតកាល ការចំណាយសរុបនៃការវិនិយោគនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង”។

តំបន់ជាយក្រុងគឺជាកន្លែងភ្លឺ

ប្រឈមនឹងការឡើងថ្លៃគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានគេដាក់តម្លៃលើសពីតម្លៃជាក់ស្តែង។ អ្នកជំនាញណែនាំអ្នកទិញឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់និងភាពសមហេតុផលនៃគម្រោង។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ផ្នែកប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវនៃទីក្រុង Savills Hanoi មានប្រសាសន៍ថា “ជាទូទៅ ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង អ្នកទិញនឹងពិចារណាលើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅឋានពិតនៅតែមានចំនួនភាគច្រើន ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង អ្នកទិញអាចពិចារណា និងជ្រើសរើសជួលអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុង ឬទទួលយកការផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការទៅផ្គត់ផ្គង់នៅខេត្តជិតខាងជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យជាង។

លោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam Consulting Services បាននិយាយថា ដំណើរការនៃការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ និងប្រមូលដើមទុនច្រើនតែចាប់ផ្តើមជាមួយផ្ទះល្វែងតូចៗដែលមានតម្លៃសមរម្យ បន្ទាប់មកនៅពេលដែលគ្រួសារប្រមូលទ្រព្យសកម្ម ពួកគេផ្លាស់ទៅផ្ទះល្វែងធំជាង។ ដូច្នេះហើយ ការទិញផ្ទះនៅទីតាំងល្អច្រើនតែមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដំបូង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅតែជាគន្លឹះដ៏សំខាន់បំផុតក្នុងការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ ការផ្តល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធកាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរ និងបើកជម្រើសកាន់តែច្រើននៅក្នុងតំបន់ជុំវិញ ដោយដោះស្រាយបញ្ហានៃតម្លៃសមរម្យ។

“កង្វះលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗគឺមិនអាចប្រកែកបាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគឺសមហេតុផល ព្រោះវាមិនមែនជាជម្រើសដ៏មានសក្តានុពលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ហើយក៏មិនស័ក្តិសមសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដំបូងដែរ។ លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យមាននៅក្នុងតំបន់រណបផ្សេងទៀត ហើយនៅពេលដែលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធត្រូវបានកែលម្អ ចម្ងាយពីតំបន់ទាំងនេះទៅកណ្តាលទីក្រុងនឹងខ្លី”។

ប្រភព