ហេតុអ្វីបានជាផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងមិនអាចត្រជាក់បាន?

បើ​តាម​អ្នក​ជំនាញ ការ​រង់ចាំ​តម្លៃ​អាផាតមិន​ធ្លាក់​ចុះ​ទំនង​ជា​មិន​សូវ​មាន​ទេ ព្រោះ​ការ​ផ្គត់​ផ្គង់​មិន​អាច​ប្រសើរ​ឡើង​បាន​លឿន​ទេ។ នោះ​ក៏​ជា​ហេតុផល​ដែល​គម្រោង​ថ្មី​ដែល​ត្រៀម​នឹង​ដាក់​ដំណើរការ​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ថា​ជា “ភ្លៀង​ត្រជាក់” សម្រាប់​ទីផ្សារ។

ផលិតផលទីក្រុងថ្មីនៅតែ "ក្តៅ"

តាមពិតទៅ ការឡើងថ្លៃមិនត្រូវបានពិភាក្សាក្តៅដូចមុនទៀតទេ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងក្រុងនៅតែកើនឡើងយ៉ាងស្ងៀមស្ងាត់ បើទោះជាមានការកើនឡើងរាប់សិបភាគរយក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីក៏ដោយ។

យោងតាមអ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារ ភាពខ្វះខាតនៃគម្រោងផ្ទះល្វែងថ្មីនៅ ទីក្រុងហាណូយ គឺជាមូលហេតុចម្បងដែលផ្នែកនេះកាន់តែមានភាព "ក្តៅ" នៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ គម្រោងថ្មីនីមួយៗដែលត្រៀមនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការគឺត្រូវបានប្រដូចទៅនឹង "ផ្កាឈូកត្រជាក់" សម្រាប់ទីផ្សារ។

Sola Park ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងក្លាយទៅជាចំណុចសំខាន់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យលោកខាងលិច នៅពេលដែលមូលនិធិផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងខ្វះខាត។

ជាឧទាហរណ៍ ផ្នែករងថ្មីបំផុតដែលកំពុងសាងសង់នៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ The Sola Park ដែលបង្កើតឡើងដោយ MIK Group កំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើន។ ជាមួយនឹងទីតាំងសំខាន់នៅច្រកផ្លូវទៅកាន់ទីប្រជុំជន អាផាតមិននៅ The Sola Park ទាំងអស់មានតំបន់ "ត្រឹមត្រូវ" សម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់គ្រួសារវ័យក្មេង ជាមួយនឹងតម្លៃសរុបសមរម្យសម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗ។ នោះក៏ជាហេតុផលដែល The Sola Park ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនចាប់តាំងពីការបើកដំណើរការ។

ក្រៅពី The Sola Park គម្រោងដែលមានស្រាប់នៅជុំវិញវាក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ។ ជាមួយគ្នានេះ អាផាតមិនដែលបានផ្ទេរគឺតែងតែស្វែងរក។ ឧទាហរណ៍ អាផាតមិននៅ The Mirae Park ដោយ MIK Group ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការពីមុនមក តម្លៃផ្ទះនៅទីនេះបានកើនឡើងជិត 20% ចាប់តាំងពីការប្រគល់។ ការស្វែងរកអាផាតមិនដែលពេញចិត្តនៅក្នុងផ្នែករងនេះមិនងាយស្រួលទេ ព្រោះភ្លាមៗនៅពេលដែលម្ចាស់ណាមួយបង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់លក់នៅក្នុងក្រុមខាងក្នុង នោះនឹងមានអ្នកទិញវាភ្លាមៗ។

ពិបាកសុបិន្តនៃការបញ្ចុះតម្លៃ

យោងតាមលោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ក្នុងឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយនឹងកើនឡើងដល់ប្រមាណ 11.000 ផលិតផល ស្មើនឹង 66% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022។ និន្នាការធ្លាក់ចុះនឹងបន្តនៅត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 នៅពេលដែលទីផ្សារទាំងមូលនឹងកត់ត្រាត្រឹមតែប្រហែល 3,000 អាផាតមិនទើបនឹងបើកថ្មីៗ។ ដូច្នេះចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ឆ្នាំ 2025 ទីក្រុងហាណូយនឹងខ្វះខាតផ្ទះល្វែងប្រមាណ 50,000 ល្វែង។

ផលវិបាកដែលមិនអាចជៀសបាននៃកង្វះខាតនេះបាននាំឱ្យមានការក្តៅគគុកយូរនៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយ។ របាយការណ៍ថ្មីមួយរបស់ CBRE បាននិយាយថា តម្លៃជាមធ្យមសម្រាប់អាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើង 19% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងការពិតការកើនឡើងគឺខ្ពស់ជាងច្រើន។

តម្លៃផ្ទះល្វែងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តកើនឡើងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។

បច្ចុប្បន្ននេះបញ្ហាដែលអតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភនោះគឺថាតើពួកគេគួរចំណាយលុយទិញផ្ទះល្វែងឬអត់? ថ្លែងមតិលើរឿងនេះ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានមានប្រសាសន៍ថា អ្នកប្រើប្រាស់គួរតែកំណត់ឲ្យបានច្បាស់លាស់នូវគោលបំណងរបស់ពួកគេ។ អតិថិជនដែលទិញដើម្បីរស់នៅគួរតែធ្វើប្រតិបត្តិការភ្លាមៗនៅពេលដែលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេអនុញ្ញាតឱ្យបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងនៃការដោះស្រាយ។

ដូច្នេះហើយ យោងតាមការវិភាគរបស់លោក Nguyen Quoc Anh៖ "ការរង់ចាំតម្លៃអាផាតមិនធ្លាក់ចុះយ៉ាងគំហុកនៅពេលនេះ គឺមិនទំនងទេ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចប្រសើរឡើងបានឆាប់រហ័ស។ នៅពេលអនាគតដ៏ខ្លី នៅពេលដែលច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ចូលជាធរមាន (រំពឹងចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 5 ខែមុនជាងផែនការដើម) ចំនួនអ្នកវិនិយោគបំពេញតម្រូវការក្នុងការអនុវត្តគម្រោង ភាពជាម្ចាស់នឹងថយចុះជាបន្តបន្ទាប់។

តាមពិត អាផាតមិននៅតែជា "ជម្រើសដ៏ល្អឥតខ្ចោះ" សម្រាប់អ្នករស់នៅទីក្រុង ដោយសារហេតុផលជាច្រើន។ លោក Tuan ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបាននិយាយថា ទោះបីជាតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងក៏ដោយ ប៉ុន្តែពួកគេមិនបានឡើងខ្ពស់ដូចការឡើងថ្លៃផ្ទះនៅតាមអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយនាពេលថ្មីៗនេះនោះទេ។ យោងតាមឈ្មួញកណ្តាលនេះ ផ្ទះជាច្រើនជាន់ 3-5 ជាន់ ផ្ទះចាស់នៅតាមផ្លូវលំដែលមានផ្ទៃដីត្រឹមតែ 28-35 m2 ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃ 5-6 ពាន់លានដុង/យូនីត កើនឡើងជាង 1 ពាន់លានដុង/យូនីត បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 និងប្រហែល 2 ពាន់លានដុង/យូនីត ធៀបនឹង 2-3 ឆ្នាំមុន។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សាររបស់ Batdongsan.com.vn ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ដល់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 ប្រភេទផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃកើនឡើង 31% ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះនីមួយៗមានការកើនឡើង 32% ហើយដីលំនៅដ្ឋានមិនឆ្ងាយប៉ុន្មានទេ ជាមួយនឹងការកើនឡើង 19% ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្រូវការទិញអាផាតមិនមានកាន់តែច្រើន ដែលជាហេតុផលដែលគម្រោងផ្ទះល្វែងនៅកណ្តាលទីក្រុងមាន ហើយនឹងបន្តមានតម្លៃថ្លៃដូចនំក្តៅ។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn តម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ ទោះបីកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនាពេលថ្មីៗនេះក៏ដោយ នៅតែទាបបំផុតបើធៀបនឹងទីក្រុងធំៗក្នុង ពិភពលោក ។ ឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសសិង្ហបុរី តម្លៃអាផាតមិនគឺ 415 លានដុង/m2 នៅហុងកុង 645 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងតូក្យូ 215 លានដុង/m2 ទីក្រុងបាងកក 162 លានដុង/m2 ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារជាច្រើនជឿថា តម្រូវការអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ហូជីមិញ... នាពេលខាងមុខនឹងមកពីបរទេស ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងធំៗដែលបានបង្កើត "តំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់អង្គការសហប្រជាជាតិ"។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh៖ “វាពិបាកណាស់ក្នុងការស្វែងរកតម្លៃអាផាតមិនខាងក្រោម ឬកំពូលអ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវកំណត់ឲ្យបានច្បាស់លាស់នូវតម្រូវការរបស់ពួកគេ តាមដានស្ថានភាពទីផ្សារ និងធ្វើការសម្រេចចិត្តនៅពេលដែលតម្រូវការរបស់ពួកគេត្រូវបានបំពេញ។ ក្រៅពីតម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាពីកត្តាសំខាន់ៗផ្សេងទៀតដូចជាកេរ្តិ៍ឈ្មោះវិនិយោគិន ទីតាំង និងបរិក្ខារសម្រាប់បម្រើជីវិតរបស់ពួកគេឱ្យបានល្អ ឬធានាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការជួលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព”។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/vi-sao-chung-cu-noi-do-van-chua-the-giam-nhiet-d218226.html