ហេតុអ្វីបានជាតម្រូវការអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងនៅតែខ្ពស់?

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការរង់ចាំឱ្យតម្លៃអាផាតមិនធ្លាក់ចុះគឺមិនទំនងទេ ពីព្រោះការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចប្រសើរឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ នោះក៏ជាមូលហេតុដែលគម្រោងថ្មីៗដែលហៀបនឹងចាប់ផ្តើមត្រូវបានគេមើលឃើញថាជា "ភ្លៀងត្រជាក់" សម្រាប់ទីផ្សារ។

អចលនទ្រព្យថ្មីៗនៅកណ្តាលទីក្រុងនៅតែ "ពេញនិយម"។

តាមពិតទៅ ទោះបីជា «ការកើនឡើងនៃតម្លៃ» លែងមានការជជែកវែកញែកយ៉ាងក្តៅគគុកដូចពីមុនក៏ដោយ តម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងនៅតែបន្តកើនឡើងយ៉ាងស្ងៀមស្ងាត់ ទោះបីជាពីមុនពួកគេបានឃើញការកើនឡើងរាប់សិបភាគរយក្នុងរយៈពេលខ្លីក៏ដោយ។

យោងតាមអ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារ កង្វះខាតគម្រោងអាផាតមិនថ្មីៗនៅ ទីក្រុងហាណូយ គឺជាមូលហេតុចម្បងដែលធ្វើឲ្យផ្នែកនេះកាន់តែមានភាព «ពេញនិយម» ទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ គម្រោងថ្មីនីមួយៗដែលហៀបនឹងដាក់ឲ្យដំណើរការ ត្រូវបានប្រដូចទៅនឹង «ភ្លៀងត្រជាក់» សម្រាប់ទីផ្សារ។

ឧទ្យាន Sola ត្រូវបានគេព្យាករថានឹងក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងលិចនៃទីក្រុង ដោយសារតែភាពខ្វះខាតនៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុង។

ឧទាហរណ៍ The Sola Park ដែលជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីបំផុតដែលកំពុងសាងសង់នៅភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយ ដែលបង្កើតឡើងដោយក្រុមហ៊ុន MIK Group កំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកទិញផ្ទះ និងវិនិយោគិនជាច្រើន។ អាផាតមិននៅ The Sola Park មានទីតាំងស្ថិតនៅច្រកទ្វារទៅកាន់តំបន់ទីក្រុង ដោយមានទំហំសមស្របសម្រាប់គ្រួសារវ័យក្មេង ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យក្នុងមួយយូនីត។ នេះជាមូលហេតុដែលចាប់តាំងពីការបើកដំណើរការមក The Sola Park ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអតិថិជន និងវិនិយោគិន។

ក្រៅពី The Sola Park គម្រោងដែលមានស្រាប់នៅក្នុងតំបន់ជុំវិញក៏បានឃើញការកើនឡើងនៃតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អាផាតមិនលក់បន្តតែងតែមានតម្រូវការខ្ពស់។ ឧទាហរណ៍ អាផាតមិននៅ The Mirae Park ដោយ MIK Group ដែលបានបញ្ចប់ការសាងសង់មុននេះ បានឃើញការកើនឡើងនៃតម្លៃជិត 20% ចាប់តាំងពីការប្រគល់ជូន។ ការស្វែងរកអាផាតមិនសមរម្យនៅក្នុងតំបន់នេះក៏ពិបាកដែរ ពីព្រោះនៅពេលដែលម្ចាស់បង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងក្រុមផ្ទៃក្នុងភ្លាម វានឹងត្រូវបានទិញភ្លាមៗ។

វាពិបាកក្នុងការស្រមៃចង់បានការបញ្ចុះតម្លៃ។

យោងតាមលោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ ប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីសរុបនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ បានឈានដល់ប្រមាណ ១១.០០០ យូនីត ស្មើនឹង ៦៦% នៃតួលេខឆ្នាំ ២០២២។ និន្នាការធ្លាក់ចុះនេះបានបន្តនៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៤ ដោយមានអាផាតមិនថ្មីត្រឹមតែប្រហែល ៣.០០០ ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការនៅទូទាំងទីផ្សារ។ ដូច្នេះ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ឆ្នាំ ២០២៥ ទីក្រុងហាណូយនឹងប្រឈមមុខនឹងកង្វះខាតអាផាតមិនប្រហែល ៥០.០០០ យូនីត។

ផលវិបាកដែលជៀសមិនរួចនៃភាពខ្វះខាតនេះបាននាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃរយៈពេលយូរនៅក្នុងទីផ្សារអាផាតមិនរបស់ទីក្រុងហាណូយ។ របាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយ CBRE បង្ហាញថាតម្លៃជាមធ្យមសម្រាប់អាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើង 19% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតការកើនឡើងនេះគឺខ្ពស់ជាងច្រើន។

តម្លៃអាផាតមិនត្រូវបានគេព្យាករថានឹងបន្តកើនឡើងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ។

បច្ចុប្បន្ននេះ សំណួរសំខាន់មួយសម្រាប់អតិថិជន និងវិនិយោគិនជាច្រើនគឺថាតើពួកគេគួរវិនិយោគទិញអាផាតមិនឬអត់។ ដោយធ្វើអត្ថាធិប្បាយលើបញ្ហានេះ លោក Nguyen Quoc Anh អនុប្រធានក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn បានមានប្រសាសន៍ថា អ្នកប្រើប្រាស់គួរតែកំណត់គោលបំណងរបស់ពួកគេឲ្យបានច្បាស់លាស់។ អតិថិជនដែលទិញសម្រាប់លំនៅដ្ឋានគួរតែធ្វើប្រតិបត្តិការឱ្យបានឆាប់តាមដែលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេអាចបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ពួកគេសម្រាប់កន្លែងរស់នៅដែលមានស្ថិរភាព និងសុវត្ថិភាព។

ដូច្នេះ យោងតាមការវិភាគរបស់លោក Nguyen Quoc Anh បានឲ្យដឹងថា៖ «ការរង់ចាំការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃអាផាតមិនគឺមិនទំនងទាល់តែសោះនៅពេលនេះ ពីព្រោះការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចប្រសើរឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ នាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ នៅពេលដែលច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០២៣ ចូលជាធរមាន (រំពឹងថានឹងចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែសីហា ឆ្នាំ ២០២៤ ពោលគឺលឿនជាងការគ្រោងទុកដំបូង ៥ ខែ) ចំនួនអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលបំពេញតាមតម្រូវការដើម្បីអនុវត្តគម្រោងនឹងថយចុះបន្ថែមទៀត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការសម្រាប់កម្មសិទ្ធិផ្ទះនៅតែបន្តកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ»។

តាមពិតទៅ អាផាតមិននៅតែជា «ជម្រើសដ៏ល្អឥតខ្ចោះ» សម្រាប់អ្នករស់នៅក្នុងទីក្រុងដោយសារហេតុផលជាច្រើន។ យោងតាមលោក Tuan ដែលជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញខាងផ្ទះដាច់ដោយឡែក ទោះបីជាតម្លៃអាផាតមិនបានកើនឡើងក៏ដោយ ក៏វានៅតែស្រពិចស្រពិលបើប្រៀបធៀបទៅនឹងការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះនៅតាមច្រកតូចៗនៅទីក្រុងហាណូយនាពេលថ្មីៗនេះ។ លោកពន្យល់ថា ផ្ទះចាស់ៗជាច្រើនដែលមានកម្ពស់ ៣-៥ ជាន់ នៅតាមច្រកតូចៗ ដែលមានផ្ទៃដីត្រឹមតែប្រហែល ២៨-៣៥ ម៉ែត្រការ៉េ កំពុងត្រូវបានដាក់លក់ក្នុងតម្លៃ ៥-៦ ពាន់លានដុងក្នុងមួយយូនីត ដែលជាការកើនឡើងជាង ១ ពាន់លានដុងក្នុងមួយយូនីត បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៣ និងប្រហែល ២ ពាន់លានដុងក្នុងមួយយូនីត បើប្រៀបធៀបទៅនឹង ២-៣ ឆ្នាំមុន។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សាររបស់ Batdongsan.com.vn ក្នុងអំឡុងពេលដូចគ្នាចាប់ពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ដល់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 31% ប៉ុន្តែផ្ទះដាច់ដោយឡែកពីគ្នាបានឃើញការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាងនេះទៅទៀតគឺ 32% ហើយតម្លៃដីធ្លីក៏មិនឆ្ងាយប៉ុន្មានដែរ ដោយកើនឡើង 19%។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការអាផាតមិនគឺខ្ពស់ជាង ដែលជាមូលហេតុដែលគម្រោងអាផាតមិននៅកណ្តាលទីក្រុងមាន និងនឹងបន្តមានតម្រូវការខ្ពស់។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ទោះបីជាតម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនាពេលថ្មីៗនេះក៏ដោយ ក៏វានៅតែទាបបំផុតបើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងធំៗ នៅទូទាំងពិភពលោក ។ ឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសសិង្ហបុរី តម្លៃអាផាតមិនគឺ ៤១៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ នៅហុងកុង ៦៤៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ នៅទីក្រុងតូក្យូ ២១៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ និងនៅទីក្រុងបាងកក ១៦២ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ដូច្នេះ អ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារជាច្រើនជឿថា តម្រូវការអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញនឹងមកដល់ពីជនបរទេសក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំដែលបានបង្កើត "តំបន់លំនៅដ្ឋានអន្តរជាតិ"។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh បានមានប្រសាសន៍ថា “វាពិបាកណាស់ក្នុងការកំណត់តម្លៃទាបបំផុត ឬខ្ពស់បំផុតនៃតម្លៃអាផាតមិន។ អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនគួរតែកំណត់តម្រូវការរបស់ពួកគេឱ្យច្បាស់លាស់ តាមដានស្ថានភាពទីផ្សារ និងធ្វើការសម្រេចចិត្តនៅពេលដែលតម្រូវការរបស់ពួកគេត្រូវបានបំពេញ។ ក្រៅពីតម្លៃ ពួកគេក៏គួរតែស្រាវជ្រាវកត្តាសំខាន់ៗផ្សេងទៀតដូចជាកេរ្តិ៍ឈ្មោះ ទីតាំង និងភាពងាយស្រួលរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដើម្បីធានាបាននូវគុណភាពជីវិតល្អ ឬដើម្បីធានាបាននូវសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងប្រាក់ចំណូលពីការជួលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព”។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/vi-sao-chung-cu-noi-do-van-chua-the-giam-nhiet-d218226.html