호치민시 신규 토지 가격표, 합리적 지불 고려 4가지 사례

합리적인 토지이용료 징수 메커니즘을 갖추기 위해서는 4가지 사례를 고려해야 합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA)는 최근 총리, 자연자원환경부 (MONRE), 호치민시 인민위원회에 시내 토지 가격 조정 산정 방식에 대한 의견을 담은 문서를 제출했습니다.

호치민시 자연자원환경국이 제안한 4번째 방안, 즉 2024년 토지법 제257조 1항의 규정에 따라 해당 지역의 실제 토지 가격 상황에 맞게 토지 가격표를 조정하는 방안을 환영합니다.

그러나 HoREA는 '옵션 4'라는 명칭이 완전히 정확하지 않을 수 있다고 생각합니다. 왜냐하면 '옵션 4'는 실제로 2024년 토지법 제257조 1항의 내용이기 때문입니다. 해당 조항은 "필요한 경우, 성 인민위원회는 이 법의 규정에 따라 해당 지역의 실제 토지 가격 상황에 맞게 토지 가격표를 조정하기로 결정할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

호치민시는 다음과 같은 네 가지 이유로 조정된 토지 가격표를 발표해야 합니다. 첫째, 호치민시에는 토지 가격표에 포함되지 않은 570개의 (신규) 도로가 있습니다. 둘째, 현재 토지 가격표에 있는 모든 토지 가격은 시장 가격의 약 30% 수준으로 매우 낮습니다.

셋째, 순환도로 3호선, 라흐쑤옌땀 프로젝트 등 국가가 공공투자사업을 시행하기 위해 토지를 매립했을 때 시가 실제로 보상한 토지 가격을 반영하여 토지 가격표를 업데이트하고, 토지 가격 조정 계수(계수 K)를 적용해야 합니다.

넷째, 2024년 토지법은 2013년 토지법 및 2014년 시행령 44호에서 규정했던 연간 K 계수 및 국가가 토지를 매립, 보상 및 정리할 때의 K 계수를 더 이상 규정하지 않습니다.

HoREA는 토지 사용료를 징수하기 위한 합리적인 메커니즘을 갖추기 위해 네 가지 사례를 고려해야 한다고 생각합니다(그림: Trinh Nguyen).

2024년 토지법 제257조 제1항에 따라, HoREA는 조정된 토지 가격표 ​​초안이 2024년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 "과도기적" 성격을 지닌다고 판단했습니다. 이 기간 동안 천연자원환경부는 2026년 1월 1일부터 적용될 첫 번째 토지 가격표를 개발해야 하며, 조정된 토지 가격표 ​​초안의 토지 가격은 첫 번째 토지 가격표 ​​개발의 기준이 될 수 있습니다.

HoREA는 2025년 8월 1일부터 12월 31일까지 토지 사용료를 납부하는 개인 및 가구에 공정성을 보장하는 조정된 토지 가격표 ​​초안의 토지 가격을 제안했습니다. 가격은 올해 첫 7개월 동안 토지 사용료를 납부한 사람들의 가격과 동일하거나, 높더라도 큰 차이가 나지 않아야 합니다.

따라서 HoREA 회장인 레 황 차우 씨는 토지 사용료 징수를 위한 합리적인 메커니즘을 갖추기 위해 고려해야 할 4가지 사례를 제안했습니다.

첫째, 호치민시에서 8,000필지 이상의 토지에 대한 첫 번째 붉은 책을 부여받지 못한 사람들의 경우입니다.

둘째, 어떤 사람이 토지 구획을 분리하고 동시에 토지 용도를 주거용지로 변경하여 자녀와 손자녀에게 나누어 줄 것을 요청해야 하는 경우입니다.

셋째, 안정된 주거 지역에 위치한 동일 토지에 있는 주택에 부속된 농지 사용권의 합법화를 신청하는 경우, 주택이 있는 토지의 일부가 적색등기부등본으로 등재된 경우입니다. 나머지 토지는 단기 작물 재배용 농지로 지정되어 있지만, 실제로는 주택의 마당이며 더 이상 농업 생산 기능을 하지 않습니다.

넷째, 주택과 토지가 계획이 보류된 지역이나 사업이 보류된 지역, 일반적으로 신규 주거 지역 계획이나 재개발 주거 지역 계획 또는 빈꾸오이-탄다 사업에 위치한 경우입니다.

조정된 토지가격표 초안은 공정성을 확보해야 합니다.

레 호앙 차우 씨는 시 인민위원회가 승인한 노선의 실제 보상 가격을 기준으로 삼아 비교법을 적용하여 토지 가격을 산정하는 조정된 토지 가격표 ​​계산 방식을 제안했습니다.

이는 2024년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지 토지 사용료를 납부하는 개인 및 가구에게 공정성을 보장하기 위한 것으로, 이들은 해당 연도 첫 7개월 동안 토지 사용료를 납부한 사람들과 동일한 금액을 납부하거나, 더 높더라도 큰 차이가 나지 않도록 조정될 것입니다.

HoREA 담당자는 또한 군, 시, 투득시의 지가에 근접하는 광범위한 진폭을 갖는 조정된 지가표 계산 방식을 사용할 것을 제안했습니다. 현재 지가표에 계수를 곱하여 모든 지가를 동시에 계산하는 조정된 지가표 계산 방식은 사용하지 마십시오.

6개 구(3, 6, 7, 11, 12구, 빈탄구 포함), 4개 구(혹몬구, 꾸찌구, 빈찬구, 깐조구) 및 투득시의 조정된 토지가격표 초안에서 토지가격이 2024년 11월 24일자 결정에 따른 주거용 토지 K 계수 프레임의 최고 수준보다 높게 책정되지 않도록 합니다.

차우 씨는 또한 토지 평가 자문 부서와 작성 기관에 22개 구와 투득시의 조정된 토지 가격 목록 초안을 완성하기 위해 전체 내용을 계속 검토해 줄 것을 요청했습니다.

보고서에 따르면 호찌민시 자연자원환경국은 호찌민시 당위원회 상임위원회의 검토를 위해 토지 가격 조정 방안 4가지를 제출했습니다.

옵션 1: 토지 가격표를 변경하지 않고 그대로 유지합니다. 이 옵션은 현행 규정에 따른 토지 가격이 보상 가격과 크게 다를 수 있고, 호찌민시의 실제 토지 가격 상황과 맞지 않으며, 2024년 토지법 제257조 제1항의 규정에도 위배되는 등의 제약이 있습니다. 또한, 조정하지 않을 경우 이전에 재정착한 토지 이용자들에게 불공정한 결과를 초래할 수 있습니다.

옵션 2: 현재 토지 가격표의 토지 가격에 최신 계수 K를 곱하여 토지 가격표를 조정합니다. 그러나 이 결과는 실제 보상 토지 가격과 여전히 큰 차이를 보이며, 실제 상황과 일치하지 않고, 2024년 토지법의 규정에 위배되며, 이미 재정착한 사람들에게 불공평합니다.

옵션 3: 계획된 재정착 경로의 토지 가격은 시장의 실제 토지 가격을 기준으로 수집 및 조정하여 재정착용 토지 가격을 적용합니다. 현재 가격표에 표시된 경로의 경우, 토지 가격은 해당 가격에 계수 K를 곱하여 계산합니다.

이 옵션은 보상 가격 차이, 토지 사용자 간의 불공정성 등의 측면에서 한계가 있습니다.

옵션 4: 호치민시의 실제 토지 가격 상황에 맞게 2024년 토지법 규정에 따라 토지 가격표를 조정합니다.

기존 토지 가격 데이터베이스는 보상 토지 가격, 재정착 토지 가격, 각급 인민위원회에서 승인한 구체적인 가격, 토지 등록 기관 및 세무 기관에서 실제로 토지를 양도한 가격 등의 출처에서 필터링하여 토지 가격 목록을 업데이트하고 조정합니다.

이 계획은 2024년 토지법 제257조 제1항의 규정을 준수하며, 실제 지역 지가 상황에도 부합합니다. 따라서 호찌민시 인민위원회는 자원환경국에 지가표 조정을 지시하기로 결정했습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm