합리적인 토지이용료 징수 메커니즘을 갖추기 위해서는 4가지 사례를 고려해야 한다.
호치민시 부동산 협회(HoREA)는 총리, 천연자원환경부 (MONRE), 호치민시 인민위원회에 도시의 조정된 토지 가격표를 계산하는 방법에 대한 의견을 제시하는 문서를 보냈습니다.
HoREA는 호치민시 천연자원환경부가 옵션 4에 따라 조정된 토지 가격표 초안을 작성하도록 제안한 것을 환영합니다. 옵션 4는 2024년 토지법 제257조 1항의 규정에 따라 해당 지역의 실제 토지 가격 상황에 맞게 토지 가격표를 조정하는 것입니다.
그러나 HoREA는 옵션 4라는 명칭이 완전히 정확하지 않을 수 있다고 생각합니다. 옵션 4는 실제로 2024년 토지법 제257조 제1항의 내용이며, 해당 조항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "필요한 경우, 성급 인민위원회는 해당 지역의 실제 토지 가격 상황에 맞게 이 법의 규정에 따라 토지 가격표를 조정할 것을 결정한다."
호찌민시는 네 가지 이유로 조정된 토지 가격표를 발행해야 합니다. 첫째, 호찌민시에는 아직 토지 가격표에 포함되지 않은 (신규) 도로가 570개 있습니다. 둘째, 현재 토지 가격표에 있는 모든 토지 가격은 시장 가격의 약 30%에 불과하여 매우 낮습니다.
셋째, 국가가 링로드 3호선, 라크쑤옌땀 사업 등 공공투자사업을 시행하기 위해 토지를 회수할 때 도시가 실제로 보상한 토지가격을 지가조정계수(계수 K)를 적용하여 지가표를 업데이트해야 합니다.
넷째, 2024년 토지법은 더 이상 연간 K계수와 국가가 토지를 개간하고 보상하고 부지를 정리할 때의 K계수를 규정하지 않습니다. 이는 2013년 토지법 및 법령 44/2014에 규정된 내용입니다.
HoREA는 합리적인 토지 사용료 징수 메커니즘을 갖추기 위해 4가지 사례를 고려해야 한다고 생각합니다(사진 설명: Trinh Nguyen).
2024년 토지법 제257조 제1항에 따라, 호레아(HoREA)는 조정된 토지가격표 초안이 2024년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 "과도기적" 성격을 지닌다고 판단했습니다. 이 기간 동안 천연자원환경부는 2026년 1월 1일부터 적용될 최초의 토지가격표를 개발해야 하며, 조정된 토지가격표 초안의 토지가격은 최초의 토지가격표 개발의 기준이 될 수 있습니다.
HoREA는 조정된 토지 가격표 초안의 토지 가격이 2025년 8월 1일부터 12월 31일까지 토지 사용료를 납부하는 개인 및 가구에 대한 공정성을 보장해야 한다고 제안했습니다. 가격은 올해 첫 7개월 동안 토지 사용료를 납부한 사람들의 가격과 동일하거나, 더 높더라도 크게 다르지 않아야 합니다.
따라서 HoREA 회장인 레 황 짜우 씨는 합리적인 토지 사용료 징수 메커니즘을 갖추기 위해 고려해야 할 4가지 사례를 제안했습니다.
첫째, 호치민시에서 8,000개 이상의 토지에 대한 최초의 적색록을 부여받지 못한 사람들의 경우입니다.
둘째, 어떤 사람이 토지 구획을 분리하고 동시에 토지 용도를 주거용지로 변경하여 자녀와 손자녀에게 나누어 주도록 요청해야 하는 경우입니다.
셋째, 안정적인 주거 지역에 위치한 주택과 동일한 토지에 농지 사용권 합법화를 신청하는 경우, 주택이 있는 토지가 적색등기부등본을 발급받은 경우입니다. 나머지 토지는 단기 작물 재배용 농지로 명시되어 있지만, 실제로는 주택의 마당이며 더 이상 농업 생산 기능을 하지 않습니다.
넷째, 주택 및 토지가 계획 중단 또는 사업 중단 지역에 위치한 사람들의 경우, 일반적으로 신규 주거 지역 계획 또는 재건축 주거 지역 계획 또는 빈꾸이-타인다 프로젝트입니다.
조정된 토지가격표 초안은 공정성을 확보해야 합니다.
레황자우 씨는 시인민위원회가 승인한 노선의 실제 보상가격을 기준으로 조정된 토지가격표를 계산하고 비교방법을 적용하여 토지가격을 결정하는 방법을 제안했습니다.
이는 2024년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지 토지 이용료를 납부하는 개인 및 가구의 형평성을 보장하기 위한 조치입니다. 이들은 또한 올해 처음 7개월 동안 토지 이용료를 납부한 사람들과 동일한 금액을 납부하거나, 더 많더라도 크게 다르지 않을 것입니다.
HoREA 담당자는 또한 다양한 진폭을 갖는 조정된 지가표를 산출하는 방식을 사용할 것을 제안했습니다. 이 방식은 현, 시, 투득시의 지가와 유사한 수준입니다. 현재 지가표에 계수를 곱하여 모든 지가를 동시에 산출하는 조정된 지가표 산출 방식은 사용하지 마십시오.
11/2024 결정에 따라 주거용 토지에 대한 계수 K 프레임의 최고 수준보다 높은 조정된 토지 가격표 초안의 가장 높은 토지 가격을 가진 6개 구(3, 6, 7, 11, 12, 빈타인 구 포함), 4개 구(호크몬, 구치, 빈찬, 칸저) 및 투득시의 조정된 토지 가격표 초안의 토지 가격을 작성하지 마십시오.
차우 씨는 또한 토지 평가 컨설팅 부문과 기초 기관에 22개 지구와 투덕 시의 조정된 토지 가격표 초안을 완성하기 위해 모든 것을 계속 검토해 달라고 요청했습니다.
보고서에 따르면, 호치민시 천연자원환경부는 호치민시 당위원회 상임위원회에 토지 가격 조정을 위한 4가지 옵션을 제출했습니다.
옵션 1: 토지 가격표를 변경하지 않고 그대로 유지합니다. 이 옵션은 현행 규정에 따른 토지 가격이 보상 가격과 크게 다를 수 있고, 호찌민시의 실제 토지 가격 상황에 적합하지 않으며, 2024년 토지법 제257조 제1항의 규정에도 위배되는 등의 제약이 있습니다. 또한, 조정하지 않을 경우 이전에 재정착한 토지 이용자들에게 불공정한 결과를 초래할 수 있습니다.
2번째 방안: 현행 토지가격표의 토지가격에 최신 계수 K를 곱하여 토지가격표를 조정한다. 그러나 그 결과는 여전히 실제 보상지가격과 크게 다르고, 실제 상황에 맞지 않으며, 2024년 토지법의 규정에도 어긋나고, 이미 재정착한 사례에 대해서는 불공평하다.
옵션 3: 계획된 재정착 경로의 토지 가격은 실제 시장 토지 가격을 기준으로 정보를 수집하고 조정하여 재정착 토지 가격을 적용합니다. 현재 가격표에 표시된 경로의 토지 가격은 가격에 계수 K를 곱하여 계산합니다.
이 옵션은 보상 가격 차이, 토지 사용자 간의 불공정성 등의 측면에서 한계가 있습니다.
옵션 4: 호치민시의 실제 토지 가격 상황에 맞게 2024년 토지법 규정에 따라 토지 가격표를 조정합니다.
기존의 토지 가격 데이터베이스는 보상 토지 가격, 재정착 토지 가격, 각급 인민위원회에서 승인한 구체적인 가격, 토지 등록 기관 및 세무 기관에서 실제로 토지를 양도한 가격 등의 출처에서 필터링하여 토지 가격 목록을 업데이트하고 조정합니다.
이 계획은 2024년 토지법 제257조 제1항의 규정을 준수하며, 실제 지역 지가 상황에도 부합합니다. 따라서 호찌민시 인민위원회는 자원환경국에 지가표 조정을 지시하기로 결정했습니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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