부동산: 부동산 가격은 상승할 가능성이 높지만 하락하기는 어려울 것으로 예상됩니다. 2025년에는 두 가지 시장 시나리오가 예측되며, 하노이의 새로운 토지 가격표는 파급 효과를 가져올 것입니다.

부동산 가격은 하락할 가능성이 낮고, 전문가들은 2025년 시장 시나리오를 두 가지로 예측하고 있으며, 하노이의 새로운 토지 가격표는 연쇄 효과를 일으켜 주택 가격 상승을 촉발할 것으로 전망하고 있습니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

향후 2~3년 동안 부동산 시장은 가격 변동과 투자자 및 주택 구매자 모두의 수요 조정 등 상당한 변화를 겪으면서 더욱 명확해질 것입니다. (사진: 안 푸옹)

공급량이 증가했음에도 불구하고 부동산 가격은 하락할 가능성이 낮다.

2024년 신규 아파트 공급량은 약 3만 5천 채에 달할 것으로 예상되며, 이는 기존 예상치인 2만 2천~2만 4천 채를 크게 웃도는 수치입니다. 2025년에는 하노이 와 호치민 두 주요 시장 모두에서 공급량이 4만 채까지 증가할 것으로 전망됩니다. 그러나 전문가들은 공급량이 크게 늘어나더라도 부동산 가격 과열을 진정시키기는 어려울 것이라는 데 대체로 동의하고 있습니다.

CBRE 베트남 CEO인 Duong Thuy Dung은 2025년 부동산 시장 전망에서 주택 가격이 하락하지는 않겠지만 최근처럼 빠르게 상승하지는 않을 것이라고 예측했습니다. 2024년 대비 5~8% 상승률을 예상하며, 일반인이 감당할 수 있는 가격대를 어떻게 달성할 것인지는 여전히 어려운 문제이자 시장의 주요 과제로 남아 있다고 분석했습니다.

둥 씨의 분석에 따르면 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 2분기 대비 64% 상승했으며, 이는 호치민 시의 상승률보다 두 배 높은 수치입니다. 신규 분양 평균 가격은 평방미터당 6천만 동에 육박하고 있습니다.

이러한 견해에 동의하며 경제 전문가인 딘 쫑 틴 부교수는 2024년이 하노이 아파트 시장의 가격이 급격하고 눈에 띄게 상승한 시기였다고 언급했습니다. 2022년 평방미터당 평균 4천만 VND였던 아파트 가격은 2024년 3분기 말에는 7천만 VND를 넘어섰습니다. 특히, 현재 시장에서는 평방미터당 6천만 VND 미만의 프로젝트는 찾아보기 힘들고, 많은 중가 프로젝트조차 1억 VND를 넘는 가격대를 형성하고 있습니다.

수요가 급증하는 시기에는 매매 가격이 매일 또는 매주 상승하는 경향이 있지만 유동성은 높은 수준을 유지합니다. 주거용과 투자용 모두에 대한 주택 수요가 여러 요인에 힘입어 소비자와 투자자들의 시장 신뢰가 회복되면서 마침내 폭발적으로 증가했습니다. 이러한 수요 급증과 지속적인 공급 부족이 맞물려 가격 상승을 부추겼습니다.

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전문가들은 하노이 아파트 가격 상승세가 둔화되었지만, 토지 가격 상승으로 인해 2025년에도 매매가를 낮추기는 어려울 것으로 전망하고 있습니다. 실제로 하노이 시장은 호치민시와 유사한 성장세를 보이고 있습니다. 향후 2~3년 동안 부동산 시장은 가격 변동과 투자자 및 주택 구매자 수요 조정 등 상당한 변화를 겪으며 더욱 명확해질 것입니다. 2025년 하노이의 신규 공급 물량은 모두 고급 및 럭셔리 부문에 집중될 것으로 예상되며, 그중 럭셔리 부문이 36%를 차지할 것으로 전망됩니다.

훙틴그룹의 응오 후 쯔엉 부사장은 사업적 관점에서 향후 부동산 가격이 하락하기는 매우 어려울 것이라고 전망했습니다. 그 이유 중 하나는 프로젝트 승인 절차가 상당한 시간을 소요하여 투자 비용을 증가시키기 때문입니다.

베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘은 부동산 가격과 관련하여, 현재부터 2025년 말까지는 새로운 법률 규정이 완전히 적용되지 않고 기존 규정이 계속 활용되고 있기 때문에 토지 가격은 적정 수준을 유지할 것으로 예상된다고 언급했습니다. 그러나 2026년에서 2027년 사이에 적절한 조정이 이루어지지 않으면 가격 상승 압력이 더욱 커질 것이라고 덧붙였습니다.

딘 씨에 따르면 부동산 시장에는 두 가지 시나리오가 있습니다. 적절한 규제가 이루어진다면 2026년에서 2027년까지 시장은 안정세를 유지할 것입니다. 그러나 적절한 기술적 조정이 이루어지지 않으면 부동산 가격이 지나치게 높아져 비합리적인 수준에 이를 수 있으며, 이 경우 시장은 다시 어려움에 직면하게 될 것입니다.

시장은 가장 어려운 고비를 넘겼습니다.

건설부는 2024년 건설 산업의 10대 핵심 전망을 발표했습니다. 그중 2024년 건설 산업 성장률은 약 7.8~8.2%로, 2020년 이후 최고치를 기록하며 정부 결의안 제1호에서 설정한 목표치(6.4~7.3%)를 상회할 것으로 예상됩니다.

이는 2020년 이후 건설업계가 달성한 최고 성장률로, 경제 전반의 GDP 성장을 견인했습니다. 도시화율은 44.3%에 달해 국회가 설정한 목표치인 43.7%를 넘어섰습니다. 건설업계는 또한 정부가 제시한 다른 두 가지 목표, 즉 하수 수집 및 처리율 18% 달성과 전국 1인당 평균 주택 면적 26.5m² 달성도 이루어냈습니다.

건설부는 지난 한 해 동안 부동산 시장 상황을 평가하면서 시장의 어려움을 해결하기 위해 다양한 종합적인 대책이 시행되었다고 밝혔습니다. 총리 직속 부동산 사업 시행 어려움 및 장애 해소 태스크포스는 지방자치단체 및 부동산 업체와 협력하여 정보를 수집하고 상황을 평가했으며, 각 사업별 현황을 검토하여 지침과 해결책을 제시하고 시행상의 어려움과 장애 요인을 해결해 왔습니다.

건설부는 "부동산 시장이 가장 어려운 시기를 극복하고 회복과 발전을 위한 동력을 얻으며 긍정적인 변화를 보이고 있다"고 강조했습니다.

지난 한 해의 또 다른 중요한 성과는 사회주택 개발에 대한 특별한 관심이었습니다. 5월 24일, 당 중앙위원회는 새로운 상황에서 사회주택 개발에 대한 당의 지도력을 강화하기 위한 지침 제34호를 발표했습니다.

건설부는 정부에 사회주택 개발을 위한 우선 자금 조달 방안에 관한 결의안 초안을 제출했습니다. 이 초안에는 사회주택 건설을 위해 5년간 유효한 채권 발행을 통한 1,000억 VND 규모의 우선 대출 패키지 시행을 제안하고 있습니다. 이러한 노력은 향후 전국적인 사회주택 개발을 가속화하는 토대가 될 것입니다.

하노이의 새로운 토지 가격표가 미치는 영향.

최근 발표되어 2024년 12월 20일부터 효력이 발생한 하노이 토지 가격표에 따르면, 하노이 일부 지역의 토지 가격은 2019년 가격표 대비 2~6배 상승했습니다. 특히 호안끼엠 지구의 일부 거리에서는 토지 가격이 제곱미터당 거의 7억 동에 달하는 것으로 나타났습니다.

일각에서는 하노이의 새로운 토지 가격표 ​​시행이 주택 가격의 추가 상승으로 이어질 수 있다고 보고 있다.

건설부 보고서에 따르면 2024년 토지 가격표를 적용할 경우 부동산 사업의 토지 사용 비용이 이전보다 크게 증가할 것으로 나타났습니다. 이는 주택 및 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 요소로 토지 보상 및 정리 비용, 토지 사용료, 사업 건설 비용(주택 및 부동산 등), 세금 및 관련 수수료 등이 포함되기 때문입니다.

특히 토지 사용료는 일반적으로 주택 건설 프로젝트 총비용의 상당 부분을 차지하며, 고층 아파트 프로젝트의 경우 7~20%, 빌라 및 타운하우스 프로젝트의 경우 25~50%에 이릅니다.

건설부에 따르면 새로운 토지 가격표 ​​적용은 연쇄 효과를 일으켜 부동산 및 주택 가격이 이전보다 15~20% 상승할 것으로 예상된다.

북베트남 닷산(Dat Xanh)의 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 총괄 이사는 기업들에게 토지 가격표는 시장 가격을 더욱 정확하게 반영하는 토지 평가 과정을 지원한다고 말했습니다. 조정된 토지 가격표는 기업들이 토지세를 산정하는 중요한 기준이 됩니다.

하지만 토지세가 시장가치를 기준으로 산정될 경우, 사업체의 토지 용도 변경세가 높아져 부동산 매매 가격이 상승하게 됩니다.

새로운 규정에 따라 할부로 대금을 지불 중인 아파트를 매매하는 것이 허용되나요?

할부로 아파트를 구매하는 것은 목돈을 한꺼번에 들이지 않고 내 집 마련을 하고 싶어하는 많은 사람들에게 인기 있는 방법입니다. 그렇다면 할부로 아파트를 구매할 때 어떤 규정을 준수해야 할까요?

2023년 주택법 제167조는 분할 납부 또는 할부 방식으로 아파트를 매매하는 것을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 당사자 간 합의 및 주택 매매 계약서에 명시적으로 기재된 바와 같습니다.

- 아파트 대금을 할부로 납부하는 동안, 구매자는 별도의 합의가 있거나 아파트 보증 기간이 만료되지 않는 한, 아파트를 사용할 권리와 유지 보수 책임을 갖습니다.

구체적으로, 2023년 주택법 제167조 2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 할부 또는 분할 납부 방식으로 주택을 구매한 사람은 당사자 간 별도의 합의가 없는 한, 구매 대금을 전액 납부한 후에만 해당 주택의 매매, 증여, 교환, 담보 설정, 출자 등의 거래를 타인과 할 수 있습니다.

이 규정에 따르면, 할부로 아파트를 구매한 사람이 다른 사람에게 아파트를 팔고자 할 경우, 당사자 간에 별도의 합의가 없는 한 구매자는 판매자에게 매매 대금 전액을 지불해야 합니다.

따라서 개발업체와 분할 납부 계약을 맺었거나 판매자와 분할 납부 계약을 맺은 경우, 당사자 간에 별도의 합의가 없는 한 전체 구매 대금을 완납한 후에만 다른 사람에게 판매할 수 있습니다.

마찬가지로, 은행 할부 대출을 위해 아파트를 담보로 제공한 경우, 담보 제공자가 해당 아파트를 다른 사람에게 매각하고자 한다면, 2015년 민법 제321조 5항에 따라 은행의 동의가 있거나 법률에 규정된 경우에 한하여 담보 제공자는 은행에 담보로 제공한 아파트를 다른 사람에게 매각할 수 있습니다.

따라서 당사자들이 합의하거나 은행이 할부로 대금을 지불받고 ​​있는 아파트를 매각하는 데 동의하는 경우, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

- 개발업자는 소유권 증명서 발급 신청서를 국가 당국에 제출하기 전에 아파트 매매 계약 양도 서류에 서명했습니다.

- 당사자들은 기존 아파트 할부 매매 계약을 해지하고, 매도인은 (기존 매수인이 소유권 이전 등기를 아직 하지 않은 경우) 새로운 매수인과 직접 새로운 아파트 매매 계약을 체결하거나, 기존 매수인, 매도인, 새로운 매수인 세 당사자 간에 할부 방식의 아파트 매매에 관한 서면 계약을 작성합니다.

- 은행, 구매자, 판매자 간의 3자 계약을 체결하여 은행이 할부로 대금을 지급받는 아파트를 다른 당사자에게 매각하는 데 동의하도록 합니다. 동시에 담보권을 해제하고 새로운 매매 계약을 체결하며 소유권 증서(Red Book)를 새로운 구매자에게 이전합니다.

이 경우 당사자들은 2015년 민법 제370조에 따라 은행의 대출 의무를 다른 당사자에게 양도할 수 있습니다.

따라서 구매자는 위에서 분석한 바와 같이 판매자가 동의하는 경우, 또는 모든 할부금이 납부된 경우, 혹은 양 당사자가 합의한 경우에 한해 할부금 납부가 진행 중인 상태에서도 아파트를 매각할 수 있습니다.