부동산 사기와 가격 조작의 함정에 빠지지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

DNVN - CBRE 베트남 CEO인 Duong Thuy Dung은 "닭을 몰아세우는 격"으로 부동산 가격이 부풀려지는 상황이 있다고 지적하며, 투자자들이 함정에 빠지지 않도록 투자의 효과성을 신중하게 고려해야 한다고 조언했습니다.

미국 부동산 서비스 그룹 CBRE의 자회사인 CBRE 베트남이 2025년 2분기 다낭 부동산 시장 주요 전망을 발표하는 기자 회견에서, 베트남 비즈니스 뉴스 기자가 CBRE 베트남의 CEO인 즈엉 투이 둥(Duong Thuy Dung) 씨를 만나 다낭 지역에서 나타나고 있는 몇 가지 특이한 징후에 대해 인터뷰했습니다.

CBRE 베트남 CEO인 Duong Thuy Dung은 2025년 2분기 다낭 부동산 시장의 주요 동향에 대한 보고서를 발표했습니다.

CBRE 베트남은 2025년 상반기 다낭의 아파트 및 토지 가격 추세를 어떻게 전망하고 있습니까?

Duong Thuy Dung 씨: CBRE 베트남의 자료에 따르면, 2025년 상반기 다낭 시장의 고층 주거용 건물 및 아파트 평균 분양가는 약 8,500만 VND/m²로 전국 최고치를 기록했으며, 호치민시(8,200만 VND/m²)와 하노이 (7,900만 VND/m²)의 평균 분양가보다도 높았습니다. 이는 전년 동기 대비 27% 상승한 수치입니다(하노이는 약 30~35%, 호치민시는 20% 이상 상승).

다낭의 토지 가격은 2025년 상반기 동안 대부분의 주요 도심 지역과 핵심 지역에서 15~20% 상승할 것으로 예상되며, 해안 및 강변의 일부 주요 지역에서는 20~25%까지 상승할 수 있습니다. 이는 다낭 부동산 시장에 긍정적인 소식이지만, 일부 측면에서는 구매자에게 더 높은 비용 부담이 될 수도 있습니다.

현재 다낭은 2018년부터 2020년까지와 같은 '토지 투기 열풍'을 겪고 있는 것으로 보입니다. 당신의 생각으로는 이것이 진정한 토지 투기 열풍일까요, 아니면 투기 거품일까요?

두옹 투이 린 씨: 토지 가격 급등에 대해 이야기할 때는, 그것이 실제로 토지 가격 급등인지 아닌지를 판단하기 위해 구체적으로 어떤 지역에서 가격 상승이 나타나고 있는지 조사해야 합니다. 토지 가격 급등의 정의에는 실제 가격 상승과 인위적인 가격 상승이 모두 포함됩니다. 어떤 지역에서는 개선된 기반 시설, 종합적인 도시 계획, 그리고 평판 좋은 투자자들의 참여 등 여러 요인이 토지 가격 상승에 기여하는 것을 볼 수 있습니다.

이는 실질적인 가격 인상입니다. 구매자들은 이제 매우 정보에 밝아져서 해당 지역의 토지 가격이 이전보다 실제로 상승했음을 알 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 가격이 정당하게 올랐기 때문에 기꺼이 돈을 지불하고 구매하는 것입니다. 하지만, 인위적인 가격 상승이 발생하는 지역도 있는데, 이는 단순히 "시세에 편승하여" 가격이 오르는 것을 의미합니다.

이는 아직 개발이 전혀 이루어지지 않은 지역에서도 인프라 개발, 합병, 또는 향후 프로젝트 등에 대한 소문이 돌면서 가격이 상승하는 현상을 의미합니다. 이러한 "추세 추종" 현상은 다낭에서도 발생하지만, 저희 생각에는 현재 다낭 지역의 인위적인 가격 급등은 2018년에서 2020년 사이만큼 심각하지는 않습니다.

2018년부터 2020년까지 다낭은 장기간 토지 가격이 급등했지만, 시장에 공급되는 상품은 많지 않았습니다. 이후 몇 년간도 해당 지역에서 시행된 프로젝트는 극히 드물었습니다. 그러나 최근 2년 동안 평판이 좋은 투자자들이 많은 프로젝트를 시작했고, 이 프로젝트들은 매우 좋은 판매 실적을 보이고 있습니다.

두옹 투이 둥 여사가 베트남 비즈니스 기자의 질문에 답하고 있습니다.

시장 흡수율을 살펴보면, 이 기간은 2018년부터 2020년까지와는 다른 양상을 보입니다. 따라서 다낭의 부동산 투기 거품에 대해 지나치게 우려할 필요는 없다고 봅니다. 하지만 개인 투자자, 특히 타 지역에서 온 투자자들은 투자 전략에 있어 신중을 기해야 합니다.

최근 아파트 공급 과잉 현상이 나타나면 개발업자들이 인위적으로 토지 가격을 부풀려 순진한 구매자들이 토지 대신 아파트를 사도록 유도한다는 주장이 제기되고 있습니다. 이후 토지 개발 사업이 시작되면 비슷한 수법으로 구매자들을 속여 아파트를 사게 한다는 것입니다. 이러한 "순진한 구매자들을 유인하는" 행태가 실제로 존재한다고 생각하십니까? 그리고 구매자들의 정당한 권리를 보호하기 위한 해결책은 무엇이라고 생각하십니까?

두옹 투이 둥 씨: "토지 투기" 현상은 다낭에서만 일어나는 것이 아닙니다. 하노이와 호치민 시 같은 주요 시장에서도 발생하고 있습니다. 하루 만에 땅값이 30% 이상 오르는 것은 분명히 거품입니다. 땅값이 그렇게 빠르게, 그리고 정당하게 오를 수는 없습니다. 현명한 구매자라면 절대 그런 가격 인상을 받아들이지 않을 것이라고 확신합니다.

과거의 투기적 토지 가격 급등은 아마도 구매자들이 자신들이 사지 않으면 다른 누군가가 모두 사갈 것을 두려워했기 때문일 수 있지만, 구매자들은 점점 더 현명해지고 있으며 그러한 명백한 투기 거품이 있는 지역에는 절대 투자하지 않을 것입니다.

사기 수법인지 여부는 각 프로젝트별로 개별적으로 판단해야 합니다. 제 생각에는 주택과 토지를 팔기 위한 '꼼수'일 가능성이 있습니다. 이런 일은 다낭에만 국한된 것이 아니라 하노이 등 다른 시장에서도 비슷한 사례가 있습니다. 어떤 프로젝트는 심지어 구매 대기줄을 만드는 사람들을 고용하기도 하는데, 실제로는 가짜 대기줄인 경우가 많습니다.

이 문제에 대한 가장 효과적인 해결책은 투자 목적이든 개인 용도이든 구매자 스스로에게서 나와야 합니다. 사업주나 중개업자가 의도적으로 가격을 부풀렸다는 것을 입증하기는 매우 어렵고, 당국이 개입하는 것 또한 쉽지 않습니다. 따라서 최선의 방법은 구매자들이 스스로 경각심을 갖고 부풀려진 가격의 함정에 빠지지 않도록 주의하는 것입니다.

과거에는 구매자들이 가격 조작이나 사기에 대한 정보가 부족했지만, 이제는 충분한 정보를 갖추게 되었습니다. 그들은 이제 광고나 사업주들의 약속에 맹목적으로 따르기보다는 투자 타당성을 평가할 만큼 현명해졌습니다. 계약서조차 허술한 경우가 많기 때문입니다. 이제 구매자들 스스로가 이러한 함정에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

감사합니다, 부인!

하이차우

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212