부동산 불법행위 불법화 해소 필요

10월 28일, 쩐 탄 만 국회의장 주재로 국회 본회의장에서 제8차 국회 회의가 속개되어, “2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률 이행”에 대한 감독단 보고서와 국회 결의안 초안에 대한 본회의가 개최되었습니다.

레 탄 호안 국회의원은 논평에서 감독단의 보고서를 전반적으로 긍정적으로 평가했습니다. 보고서는 최근 부동산 및 사회주택 시장의 전반적인 상황을 요약하고 제시했습니다.

더 자세히 설명하자면, 레 탄 호안 대표는 다음과 같은 점을 지적했습니다. 감독에 관한 결의안 초안은 정부가 법적 어려움과 장애물에 직면한 부동산 프로젝트를 해결하고 확정적으로 처리하기 위한 적절한 메커니즘을 구축하도록 의무화하고 있습니다. 이는 객관적인 실질적 요소, 구체적인 역사적 상황, 그리고 제안된 해결책의 이점, 비용 및 실현 가능성에 대한 종합적인 고려를 바탕으로 해야 합니다. 이를 통해 공공의 이익을 위해 부동산 시장에서 시민과 기업의 정당한 권리를 보장하고, 부동산 시장에 필요한 자원을 확보하며, 사회경제적 발전을 위한 동력을 창출할 수 있을 것입니다. 또한, 법 제정 및 집행의 효율성을 높이기 위해 "위반 행위를 정당화하지 않는다"는 의미를 명확히 정의해야 합니다.

레 탄 호안 의원은 이에 동의하며 부동산 프로젝트 관련 장애물과 미해결 문제를 확실히 해결하기 위해서는 "위반 행위를 정당화하지 않는다"는 관점에 대한 추가적인 설명이 필요하다고 지적했습니다. 이는 2022년 1월 총리령 제153호에 따라 설립된 태스크포스 역시 직면하고 있는 난제이며, 아직 효과적인 해결책을 찾지 못한 문제입니다.

전 세계적으로 "비공식적인 것을 공식화하는 것" 또는 더 나아가 "불법적인 것을 합법화하는 것"은 정부가 법을 무시하는 사람들에게 편파적이거나 특혜를 주는 것처럼 보일 수 있기 때문에 정치적으로 어려운 논쟁거리가 되는 경우가 많습니다. 따라서 반대 의견이 강한 경우가 많지만, 대개 공식화의 전반적인 이점이나 아무것도 하지 않았을 때의 비용을 고려하지 않습니다. 예를 들어, 불법 건축물이 완공되고 등록되어 사용된다면 재산세와 양도세가 징수될 것입니다. 비공식 건축물을 공식화하면 경제 활동으로 복귀하게 되어 임대, 매매, 상속, 사용, 담보 설정과 같은 부동산 거래에 대한 법적, 기술적, 재정적 지원을 제공할 수 있습니다.

규정을 위반하는 프로젝트 및 건축물에 대해서는 두 가지 실행 가능한 선택지만 있습니다. 프로젝트를 취소하고 불법 건축물을 철거하거나, 절차를 공식화하는 것입니다. 아무런 조치를 취하지 않거나 "기간 한정 구제책"을 제공하는 것은 해당 프로젝트로 인한 문제가 부동산 및 주택 시장에 미치는 영향이 미미한 경우가 아니라면 합리적이지 않습니다.

불법 건축물 철거는 종종 사회 자원을 낭비하며, 상당한 경제적, 법적, 행정적, 소송 및 사회적 비용을 초래할 뿐만 아니라 탄소 배출과 환경적 영향도 야기합니다. 이러한 비용은 철거의 이점을 상회하는 경우가 드뭅니다. 더욱이, 거주할 다른 곳이 없는 주민들의 경우 이주가 불가피한 경우도 있습니다.

또 다른 방법은 일정 기간 동안 불법 건축물을 합법화하고 이를 준수하지 않을 경우 처벌하는 것인데, 이를 "기간 한정 구제금융"이라고도 합니다. 이는 국가가 일정 기간 동안 불법 건축물을 구제할 수 있도록 허용하는 것을 의미합니다. 향후 국가는 건축 질서를 보장하기 위해 더욱 엄격한 법적 체계를 마련할 것입니다. 그러나 이러한 접근 방식은 법규 준수에 부정적인 영향을 미치고 사회적 비용을 발생시키며, 향후 불법 건축물에 대한 관용이 사라질 위험이 크기 때문에 전 세계 여러 국가에서 권장되지 않습니다.

베트남 건설법에 따르면, 계획 규정을 준수하지 않은 건물 건설, 건물 경계 또는 고도 제한 위반, 발급된 건축 허가를 준수하지 않은 건물 건설 등의 위반 사례가 발생할 경우, 임시 정지 조치가 내려지고 위반자는 지정된 기간 내에 새로운 건축 허가를 신청하거나 기존 허가를 수정할 수 있도록 규정되어 있습니다. 2022년 시행령 16호 제81조에 따르면, 건축 허가 발급, 건축 허가 수정 또는 공사 중 설계 변경 요건을 충족하는 건설법 위반 사례의 경우 다음과 같은 절차가 적용됩니다. 관할 당국은 행정 위반 보고서를 작성하고 위반 기관 또는 개인에게 공사 중단을 요구합니다. 건설 투자 프로젝트의 경우 90일, 단독 주택의 경우 30일 이내에 위반 기관 또는 개인은 행정 제재 결정일로부터 관할 당국에 건축 허가 발급 또는 수정 신청 서류를 제출해야 합니다. 이는 이미 현실에서 발생하고 있는 건설법 위반을 합법화하는 변형된 형태가 아닌가요?

예를 들어, 2024년 토지법 제152조 2항 d호는 국가가 발급된 토지 사용권 증서를 취소해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 정당한 권한 없이 발급되었거나, 부적절한 토지 사용자에게 발급되었거나, 부적절한 토지 면적에 대해 발급되었거나, 자격 요건을 충족하지 못했거나, 부적절한 토지 사용 목적으로 발급된 경우를 금지하고 있습니다. 그러나 이 조항 4항은 예외를 규정하고 있으며, 이에 따라 토지 사용권 또는 토지에 부속된 자산의 소유권이 법률에 따라 전환, 양도, 상속, 증여 또는 자본 출자를 통해 취득된 경우에는 정당한 권한 없이 발급되었거나, 부적절한 토지 사용자에게 발급되었거나, 부적절한 토지 면적에 대해 발급되었거나, 자격 요건을 충족하지 못했거나, 부적절한 토지 사용 목적으로 발급된 경우에도 국가는 발급된 토지 사용권 증서를 취소하지 않습니다. 따라서 선의의 제3자를 보호하기 위해 토지법은 토지가 원래 불법적인 활동에서 비롯된 경우에도 토지 사용권의 합법화를 허용하고 있습니다.

모니터링 결과, 부동산 및 사회주택 사업들이 직면한 장애물과 어려움이 드러났습니다. 그러나 각 사업을 철저히 검토하여 법규 개정이나 보완이 필요한 부분과 법원 판결 또는 관련 당국의 결정이 필요한 부분을 구분하여 문제 해결 방안을 모색하지 않는다면, 사실상 "아무것도 하지 않는 것"이나 다름없으며, 결국 이러한 사업들은 방치되고, 미완성 건축물은 비바람에 노출되며, 사회 자원은 낭비될 것입니다. 따라서 "위반 행위를 정당화하지 않는다"는 의미를 명확히 할 필요가 있는데, 모든 경우에 적용 가능한 단일 규정을 마련하기는 어려운 매우 복잡한 문제입니다. "부정행위를 정당화하지 않는다"는 정신과 더불어, 권력 감찰 및 입법 과정에서의 부패와 부정적 관행 방지에 관한 정치국령 178호의 엄격한 시행을 보장하면서 자원을 효율적으로 활용할 수 있도록 하는 메커니즘과 정책을 마련해야 할 필요성이 제기되고 있습니다. 이는 관련 당국이 구체화하고 신속하게 해결해야 할 어려운 과제입니다. 법 위반이 중대하고, 법 시행 현황을 검토 및 종합한 결과 장애 요인이 없고 현실과 부합하는 경우, 몰수, 압류, 철거 등 강력한 제재를 통해 위반 사항을 철저히 시정하고 강제 집행해야 한다. 다만, 법이 진정으로 부적합하여 관련 당국의 승인을 받은 개정 또는 보완이 필요한 경우에는 책임 면제를 위해 소급 적용을 고려할 수 있으나, 국민, 지역사회, 국가의 이익을 비롯한 모든 이해관계를 조화롭게 고려한 해결책을 마련해야 한다.

그러므로 우리는 어려움을 두려워하지 않고, 과감하게 생각하고, 과감하게 행동하고, 과감하게 책임을 지는 정신으로, 국가와 국민, 그리고 기업의 이익을 위해, 그리고 람 토 총서기의 "어려움이 발생하는 곳마다 해결하고, 각 사안을 검토하여 해결하며, 국가조차 시행할 수 없을 정도로 규제가 무용지물인 상황에서 기업이 어떻게 사업을 할 수 있겠는가?"라는 지시에 따라, 정부와 각급 지방 당국이 과감하게 개입하여 각 사업을 검토하고, 각 사업에 맞는 해결책을 제시함으로써 이러한 상황을 종식시켜야 한다고 제안합니다.

꾸옥후옹

출처: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm